2020 год запомнится нам целой чередой событий, которые, вероятно, войдут в учебники современной истории и экономики. Однако основной вопрос, который волнует сегодня всех, – что же будет дальше? Об актуальных ценах на жилье в Москве и Подмосковье, а также факторах, которые окажут особое влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости в 2021 году, специально для Новострой-М рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Спрос и предложение: «супер-комбо»
К концу 2020 года, несмотря на пандемию (а в чем-то и благодаря ей), мы пришли с несколькими рекордами. Первый: рекордное сокращение предложения новых квартир. По состоянию на 10 декабря в Москве в продаже находилось 23,4 тыс. квартир, или 1,58 млн кв. метров новостроек всех классов. Для сравнения, в 4 квартале 2019 года на экспозиции было 31,3 тыс. квартир общей площадью почти 2,2 млн кв. метров.
По числу лотов в продаже предложение рухнуло на 25%, а по площади – почти на треть. Предложение начало стремительно убывать сразу после снятия коронавирусных ограничений и старта ипотеки с господдержкой – с июня-июля 2020 года. Сокращению способствовала и меньшая девелоперская активность: и новые проекты, и новые корпуса в уже реализуемых ЖК выходили на рынок реже, чем в прошлом году.
По предварительным оценкам, за 11 месяцев 2020 года число подписанных ДДУ в «старой» Москве выросло на 7% и составило 47,2 тыс. А вот суммарный бюджет сделок принес девелоперам на 26% больше, чем годом ранее, – свыше 648 млрд руб.
Рост выручки происходил на фоне рекордных темпов роста цен (похожее наблюдалось только, пожалуй, в начале 2008 года): в ноябре средняя цена 1 кв. метра жилья комфорт-класса в Москве достигла 202,5 тыс. руб., за год – с ноября 2019, когда средняя цена метра составляла 173,6 тыс. руб. – рост цены составил 16,5%.
Феномен Новой Москвы
Те же тренды, но еще более ярко выраженные, мы увидели и на присоединенных территориях. Объем предложения сократился до 334,5 тыс. кв. м (-36% к 4 кварталу 2019 года), или 6286 лотов (-32%). Цены в комфорт-классе за то же время выросли до 160,5 тыс. руб. за квадрат (+28%). За год здесь открылись продажи всего в 4 новых проектах.
Убыль предложения и активный спрос привели к тому, что в Новой Москве сейчас самые низкие запасы «товарных остатков» в текущих новостройках: если новые объемы перестанут выходить на рынок, то через 9 месяцев может наступить дефицит новостроек.
Однако, забегая вперед, скорее всего, этого не произойдет: осенний ажиотаж едва ли повторится в 2021 году, так как покупательская способность будет ограничиваться ростом цен. Да и рынок будет пополняться новыми ЖК, так как в Новой Москве немало перспективных площадок под жилое строительство, и некоторые из них уже на «низком старте».
Кто эти люди?
Всех интересует, кто же обеспечивал этот невиданный рост спроса во второй половине 2020 года. Наверное, одни инвесторы? На самом деле, нет.
Небольшая доля компактных лотов в продажах (около 11% сделок было с квартирами менее 30 кв. метров), а также тот факт, что резко возросла роль ипотеки в сделке, а кроме того, не слишком большая доля оптовых покупок, говорит о том, что инвесторов на рынке новостроек не так много, как принято думать. Хотя их активность действительно была простимулирована падением рубля и снижением ставок по депозитам.
Часть инвесторов привлекали ипотеку, но все-таки основной объем спроса обеспечили «простые покупатели». В том числе и те, кто реализовал свою вторичку. Подешевевшая ипотека стала привлекать в Москву и жителей регионов: доля сделок с регионалами порой достигала 45%.
Льготная ипотека в 2021 году – надо ли?
На фоне рекордного подорожания недвижимости многие начали разочаровываться в том, что не успели оформить льготную ипотеку летом. Однако не все потеряно! Рост цен «съел» далеко не всю выгоду покупателя. Если брать кредит с первоначальным взносом 20% или чуть больше, банк предложит наиболее низкую ставку (например, 5,85%). За счет этого заемщик существенно сэкономит на процентах за весь срок кредита. Даже если сам объект подорожал с весны на 1-1,5 млн руб.!
Да, первоначальный взнос увеличивается, но итоговая выгода оказывается больше, чем если бы объект стоил дешевле, а ипотечный процент был бы на уровне, скажем, 7,4% годовых. Поэтому льготная ипотека останется драйвером спроса в первой половине 2021 года за счет исторически низкой ставки.
В конкурентной борьбе
Конечно, не все девелоперы были одинаково успешны в этом непростом году. Интересно, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге есть четко выраженный лидер, обладающий 20%-й долей рынка по спросу.
В Московском регионе это ПИК (лидирует по числу сделок и в старой, и в Новой Москве, и в Подмосковье), а в Санкт-Петербурге верхнюю строчку самых успешных компаний занимает Setl Group. В следующем году конкуренция может ужесточиться: о создании девелоперской компании объявила государственная структура Дом.рф, кроме того, недавно был принят закон о комплексном развитии территорий, который может распространить московскую практику реновации на всю страну.
Пока что реновационные объемы «лишних» квартир не выходят в коммерческую продажу, и нет гарантии, что они начнут поступать на реализацию в этом году. Но если это произойдет, то это станет одной из предпосылок для снижения цен. Однако, напомню, что это станет возможным только при заметном росте экспозиции и при взвешенных стартовых ценах.
Судьба Подмосковья
На фоне столичных «успехов» может показаться, что Подмосковье выглядит «бедным родственником», однако это не вполне справедливо. Действительно, еще 4 года назад в Московской области заключалось в 1,5 раза больше ДДУ, чем в столице, а сейчас по числу сделок эти локации почти сравнялись (45 тыс. ДДУ в Москве и свыше 48,7 тыс. – в МО), однако недвижимость Подмосковья остается более востребованной, чем в 2017 году.
Хотя нельзя не признать, что спрос все-таки активно устремляется в «старую» Москву. При этом разница в цене между столичными и подмосковными новостройками стабильная: Москва в 2,2 раза дороже. В 2021 году эта ситуация, скорее всего, не поменяется, но у подмосковного жилья была и будет своя целевая аудитория.
Тем более, что спрос будет поддерживаться за счет развития скоростного транспорта, в первую очередь, МЦД.
Апартаменты – всё?
2020 год мог поставить точку в развитии сегмента апартаментов, но, вероятно, если это и произойдет, то уже в 2021 году. Сейчас необходимо законодательным образом создать определение этому понятию, а затем станет известно, какие именно объекты и с какими характеристиками будут переведены в жилье, а какие будет запрещено строить.
Пока же можно лишь предположить, что уже стартовавшие проекты с апартаментами, особенно реализуемые по ДДУ на «гостиничных» участках, вероятно, подорожают, так как в перспективе могут получить жилой статус.
А вот проекты реконструкции и те, что возводятся на «офисных» землях, могут оказаться в «подвисшем» состоянии.
Заглянуть в будущее
Нам всем хочется понимать, что же будет дальше. Думаю, что у нас все же есть повод для оптимизма, ведь, как мы помним, за каждым самым темным часом обязательно следует рассвет.
Один из наиболее вероятных сценариев развития рынка в 2021 году: ценовая стабилизация, ровный спрос с ипотечной поддержкой в первой половине года, небольшое летнее затишье – а затем логичный рост с началом нового делового сезона.
Читайте также
Доступные новостройки, до свидания: цены на массовые ЖК Москвы и ТиНАО взлетели на рекордную высоту
Иногородние покупатели ищут в Москве дешевые квартиры в новостройках – для детей и сдачи в аренду
Автор: Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 08 января 2021
