Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский в эксклюзивной колонке для Новострой-М рассуждает о том, сможет ли строительная реформа, основными составляющими которой являются переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, действительно решить проблему обманутых дольщиков.
Реформа сферы долевого строительства является очередным звеном в цепочке законодательных инициатив, призванных решать важные социальные проблемы. В течение последних нескольких лет основной закон, регулирующий работу девелоперов, пересматривался многократно. Озабоченность законодателей ситуацией, связанной с появлением новых обманутых дольщиков, во многом понятна.
Рыночные условия меняются и совершенствование любого законодательства — это нормальный процесс. На первых порах любые инициативы встречают критику, однако со временем становится очевидно, что изменения были необходимы, чтобы сделать ту или иную отрасль прозрачной. Многие сферы экономики уже пережили ужесточение регулирования, достаточно вспомнить банковскую отрасль и создание ассоциации страхования вкладов. Несмотря на возражения банкиров, со временем этот инструмент показал свою эффективность, обеспечив дополнительную защиту вкладчикам.
Сегодня перед властью стоит цель сделать прозрачной строительную отрасль и гарантировать соблюдение интересов участников долевого строительства. Однако несмотря на благие намерения, выбранный подход к решению этой проблемы не гарантирует безоговорочное соблюдение прав покупателей жилья на этапе строительства, а некоторые инструменты напротив ставят под сомнение работу многих застройщиков в текущей экономической ситуации.
Обратимся к истории вопроса. Изначально обманутыми дольщиками были те люди, которых действительно обманули путем двойных продаж и других мошеннических схем. Сегодня работать в обход законодательства на рынке жилья практически невозможно — слишком велика роль регулятора. Участники строительной отрасли в большинстве своем соблюдают установленные правила и соответствуют заявленным требованиям. Однако проблемы это не решает, и появляются новые обманутые дольщики, хотя терминология, на мой взгляд, устарела. Ведь сегодня в большинстве случаев многие застройщики не могут завершить свои проекты из-за наличия проблем с финансированием, а не из-за отсутствия совершенного законодательства и желания воспользоваться этим и обмануть клиента. К слову, и сама проблема обманутых дольщиков является преувеличенной. Обращусь к статистике: объем привлеченных средств по ДДУ с невыполненными обязательствами составляет не более 5% от общего объема инвестиций в долевое строительство.
На мой взгляд, причину появления недостроев нужно объяснять в том числе экономическими факторами. Любой бизнес в условиях развивающейся экономики при наличии достаточного платежеспособного спроса будет успешным. Однако сегодня мы не можем похвастаться растущими доходами наших соотечественников. А основной спрос в сегменте массового жилья напрямую зависит от условий кредитования на рынке ипотеки. Грядущая реформа НДС не добавляет оптимизма: логично, что эта инициатива отразится на благосостоянии наших граждан. Пока что ситуация на рынке столичных новостроек остается стабильной, во многом благодаря отложенному спросу, который случился на фоне роста ипотечных ставок. Но есть опасения, что в начале следующего года объемы продаж серьезно уменьшатся.
Если это случится, девелоперам придется завершать строительство своих проектов, опираясь в первую очередь на банковское проектное финансирование. Но остается вопрос — насколько оно будет доступным после 1 июля 2019 года? По каким критериям банки будут выбирать застройщиков-партнеров? В каком объеме они смогут обеспечить финансирование? Пока что ответов на эти вопросы нет. Отсутствие доступа к дешевым финансовым ресурсам является мощным препятствием для развития строительной отрасли и может стать причиной появления новой волны так называемых обманутых дольщиков.
В заключении отмечу, что строительный сектор находится в пятерке отраслей, обеспечивающих основной вклад в ВВП государства, и занято в нем примерно 10% трудоспособного населения страны (а если взять сопутствующие отрасли, эта цифра окажется больше). Если произойдет сужение отрасли, что будет с этими людьми? На мой взгляд, потеря работы для такой доли населения — не менее острая социальная проблема, чем проблема обманутых дольщиков.
Читайте также
«Ипотека по-прежнему остается недоступной из-за высокой переплаты и больших ежемесячных платежей»
«Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»
Юрий Кочетков: «Почти 18 тысяч обманутых дольщиков может появиться в ближайшие 5-7 лет»
Дата публикации 11 декабря 2018
