Рынок новостроек все больше зависит от ипотеки: рост спроса на жилищные кредиты составил 60% за первые пять месяцев 2018 года. Многие эксперты опасаются, что может возникнуть «ипотечный пузырь», который станет причиной нового кризиса. Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский в колонке для Новострой-М рассуждает о том, обоснованы ли страхи.

Продолжающееся снижение ставок по ипотеке и взрывной рост объемов кредитования не первый раз становятся причинами для спекуляций на тему возможного «ипотечного пузыря» в России. Чтобы понять, что происходит на рынке ипотечного кредитования и почему возникла озабоченность сложившейся ситуацией, необходимо привести статистику по итогам первого полугодия. 

По данным на 1 июня 2018 года, общий объем ипотечных кредитов превысил 5,8 трлн рублей. С начала года по май было выдано почти 543 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,1 трлн рублей, что на 60% больше, чем за пять месяцев прошлого года в количественном выражении, и на 73% — в денежном. Основной причиной таких темпов роста ипотеки является снижение ставок. Так, за год средневзвешенная ставка снизилась с 11,6% до 9,6%.

Кроме того, рост ипотеки подогревает предстоящий переход на эскроу-счета и отказ от привычной схемы долевого строительства. Покупатели осознают, что переход на новую схему работы неизбежно приведет к увеличению стоимости жилья, поэтому учитывают это обстоятельство и более не откладывают покупку недвижимости до лучших времен. 

Быстрый темп роста ипотеки заставляет регулятора внимательно следить за качеством выдаваемых кредитов. Но на сегодняшний день оснований для беспокойства нет, ипотека является менее рисковым видом кредитования, чем необеспеченные потребительские кредиты. Так, доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней составляет примерно 2%, в то время как данный показатель по потребительским кредитам превышает 10%.

Объяснение простое — поведение ипотечных заемщиков отличается, они более дисциплинированы. Прежде чем взять ипотеку, они серьезно оценивают свои финансовые возможности, так как им предстоит обслуживать кредит на протяжении многих лет, а ежемесячные выплаты будут составлять существенную долю их бюджета — не менее 35%. Многие из них заблаговременно начинают готовиться и на протяжении нескольких месяцев откладывают так называемые «виртуальные» платежи, оценивая насколько комфортно будет осуществлять реальные выплаты.

Поскольку доля кредитов на первичном рынке в общем ипотечном портфеле не велика и находится на уровне 20,4%, можно сделать вывод, что большинство наших граждан приобретают квартиры в готовых домах, в которых и проживают. Такая недвижимость чаще всего является единственной, и страх потерять ее заставляет заемщика серьезнее относится к своим обязательствам перед банком.

Предпосылками ипотечного пузыря могут являться отставание темпов роста доходов граждан от темпов ипотечного кредитования и высокая закредитованность населения. Замечу, что реальные денежные доходы россиян не увеличиваются, однако это не должно вызывать опасений, так как большая часть ипотечных кредитов приходится на крупные города, где уровень доходов населения выше, чем в среднем по стране. Разговоры о высокой закредитованности на рынке ипотеки так же беспочвенны, поскольку основная доля кредитов в нашей стране приходится на потребительские займы — 7,2 трлн против 5,6 трлн или 56% против 44%.

Эксперты, с уверенностью говорящие о возможности возникновения «ипотечного пузыря», ошибочно проводят параллели с кризисом 2008 года, когда основными причинами появления дефолтных заемщиков являлись валютные кредиты и популярность программ без первоначального взноса. Сегодня валютная ипотека ушла в прошлое, а большинство банков предъявляют требования по первоначальному взносу — его размер в среднем не ниже 15%. Наличие минимального взноса в какой-то степени дисциплинирует заемщиков: отдавая в банк немалую сумму от цены квартиры, клиент не захочет потерять эти деньги и будет серьезнее относиться к своим обязательствам перед кредитором. Программы с нулевым первоначальным взносом тоже существуют на рынке, но условия кредитования по таким продуктам менее выгодны, поэтому они не пользуются массовым спросом у населения.  

В заключение отмечу, что несмотря на бурное развитие ипотечной отрасли для большей части наших граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипотечные кредиты по-прежнему остаются недоступными из-за высокой переплаты и больших ежемесячных платежей. До настоящего «ипотечного пузыря» нам еще далеко, кроме того в перспективе, с учетом новых изменений в сфере долевого строительства, ипотечный бум может вообще пойти на спад. Таким образом проблема возникновения «ипотечного пузыря» остается в большей степени надуманной, чем реальной.

Читайте также

Военная ипотека: ставки, условия, самые популярные новостройки

Ипотека «от застройщика» по ставке 5,1%: специальные предложения в новостройках Москвы

Ипотека в Москве и Новой Москве: что изменилось на рынке новостроек за последние три года