«Низкие цены на квартиры в Новой Москве — это неспроста»

Руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан в интервью порталу Новострой-М рассказал о новостройках Новой Москвы, развитии присоединенных территорий и о новом проекте компании — жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк».

Какой Новая Москва стала спустя шесть лет?

Новая Москва развивается очень высокими темпами. Спустя каких-то шесть лет локация преобразилась в разы. Мы видим, как реконструируются главные транспортные артерии — Киевское и Калужское шоссе, строятся дороги и метро, объекты социально-бытового назначения, которые так важны для комфортного проживания.

С позиции рынка недвижимости Новая Москва — это большой и стремительно развивающийся рынок. Здесь пока еще относительно невысокая цена «входного билета» и большой выбор предложения. Не секрет, что цены на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы ниже, чем в новостройках некоторых районов «старой» Москвы. Так, например, в нашем комплексе «Румянцево-Парк» можно приобрести квартиру-студию от 2,9 млн рублей. Это на порядок ниже, чем такое же предложение, но в границах «старой» Москвы. При этом покупатель получает не просто квадратные метры, а благоустроенную и развитую внутреннюю инфраструктуру жилого комплекса.

Разница в цене на квартиры-студии — примерно 1 миллион рублей, если я не ошибаюсь?

Да, примерно так. Но самое главное, что за прошедшие шесть лет значительно увеличилось количество проектов. Застройщики видят огромную перспективу локации и, как следствие, высокий потенциал спроса на новостройки Новой Москвы. Повышается и качество проектов, в основном здесь строятся проекты комфорт-класса, экономкласс уходит в прошлое. Даже появляются отдельные проекты бизнес-класса, что очень серьезно преображает рынок.  

А инфраструктура Новой Москвы как развивается?

Конечно, в этом плане присоединенные территории пока еще отстают от «старой» Москвы, поэтому и цены на квартиры здесь ниже, но это только вопрос времени. Городские власти предпринимают большие усилия по увеличению объема инфраструктуры, недавно в Новую Москву пришло сразу семь станций метро. Серьезно реконструируются дороги, не так давно завершилась реконструкция Киевского шоссе. Частично эта реконструкция затронула и наш проект — жилой комплекс «Румянцево-Парк». В конце 2018 года начнется внушительная стройка и реконструкция транспортных узлов, вследствие чего будут соединены Родниковая улица и улица Авиаторов, чтобы жителям было проще выезжать на Киевское шоссе. Кроме того, проектом предусмотрено строительство пешеходного перехода от Киевского шоссе к станции метро «Саларьево», что значительно упростит путь и сэкономит время на дорогу от дома до метро. Словом, можно констатировать тот факт, что транспортная инфраструктура активно развивается.    

А социальная? Больницы, торговые комплексы — все это еще сильно отстает от «старой» Москвы?

Да, стоит признать, что пока еще отстает, но и территория Новой Москвы — очень большая, на ее освоение нужно время. Но я уверен, что те люди, которые покупают квартиры в Новой Москве, это понимают. Низкая цена покупки квартиры в локации — это неспроста, а потому что это чуть-чуть дальше, а инфраструктуры пока еще чуть-чуть меньше. Но покупатели прекрасно понимают, что это не какая-то заброшенная территория, а активно развивающийся кластер, который присоединился к Москве достаточно недавно и у которого есть все шансы стать сильным конкурентом не только ближайшему Подмосковью, но и некоторым районам в черте «старой» Москвы.

Правда, надо понимать, что Новая Москва в трех километрах от МКАД и в 30 км от МКАД — это на сегодняшний день две принципиально разные локации. «Ближняя» Новая Москва — это достаточно развитая территория. Здесь уже построено несколько десятков школ и детских садов, активно функционирует торгово-развлекательная инфраструктура: ТРЦ РИО, Леруа Мерлен, на I квартал 2019 года запланировано открытие первого многофункционального и торгового комплекса «Саларис» в составе транспортно-пересадочного узла «Саларьево», а через год-два Crocus Group планирует открыть новый ТРК Vegas рядом со станцией метро «Саларьево». Вот на примере этой части Новой Москвы, видно, как растет и развивается торговая инфраструктура — не только на бумаге, но и на деле. Причем, это не какие-то магазины, это огромные места притяжения, крупные торговые центры. Я думаю, что они будут пользоваться популярностью не только у жителей Новой Москвы, но и у жителей ближайших районов в черте МКАД.

Расскажите, пожалуйста, о ЖК «Румянцево-Парк», что это за проект и чем он отличается от других предложений Новой Москвы?  

ЖК «Румянцево-Парк» относительно недавно появился на рынке новостроек Новой Москвы. Продажи начались только в апреле 2018 года. Наш проект выделяется тем, что это жилой комплекс бизнес-класса. Когда мы только выходили на рынок, нас часто спрашивали: как же так — бизнес-класс и в Новой Москве? Это был стандартный вопрос, который мы слышали от многих людей — и от покупателей, и от конкурентов. Да, ЖК «Румянцево-Парк» — это действительно комплекс бизнес-класса, он изначально был запроектирован как проект более высокого уровня. И это не просто слова или маркетинговый ход. Когда мы только начинали работать над «Румянцево-Парк», мы заложили в него много решений, которые присущи именно проектам бизнес-класса, которые нас сегментировали и дистанцировали от конкурентов.

В первую очередь — это нестандартная архитектура. Когда мы анализировали первичный рынок недвижимости Новой Москвы, мы увидели, что в этом плане какой-то кризис идей. Подавляющее большинство представленных на рынке объектов — это однотипные дома-коробки, дома-близнецы, отличающиеся только цветом. Мы поставили своей целью, в первую очередь, сделать жилой комплекс интересным и нестандартным с архитектурной точки зрения. «Румянцево-Парк» включает в себя три корпуса, а одно из интересных фасадных решений — часть эркеров развернуты в сторону юга, что позволяет солнечным лучам дольше освещать пространства в квартирах.

Второе — мы осознанно пошли на удорожание фасадов. В отделке используется декоративный камень от производителя White Hills. Это искусственный камень, имитирующий фактуру натурального — очень известный материал, который используется на современном рынке недвижимости при строительстве домов высокого класса. Фасады в «Румянцево-Парк» будут выглядеть красиво, фундаментально и стильно. Для нас было важно, чтобы визуально потенциальным и уже состоявшимся покупателям действительно нравились их дома.

Третье — мы очень ответственно подошли к вопросу дизайна входных групп и поставили себе задачу сделать их красивыми, эффектными и дорогими. Для этого мы привлекли архитектурное бюро DBA-Group, которое специализируется на дизайне дорогих ресторанов и работает над входными группами элитных жилых комплексов Москвы, таких, как «Литератор», Wine House.

Четвертое — мы очень серьезно отнеслись к благоустройству территории комплекса, которое включает в себя две части — внутренние дворы и парковую зону. Территория комплекса огорожена и охраняема, вход осуществляется по специальным смарт-картам. Двор, конечно, изолирован от машин, для парковки автомобилей предусмотрен внутренний подземный паркинг. 

Было принято решение пригласить известную и опытную компанию AFA для разработки всего ландшафтного дизайна, включая детские игровые и спортивные зоны, а также уникальный ландшафтный парк, площадь которого занимает порядка 2 га. Все детское оборудование, представленное в комплексе, произведено немецкой компанией Richter Spielgeraete, которая занимается разработкой и производством детских площадок более сорока лет. В изготовлении игрового оборудования и покрытия используются исключительно экологически чистые и безопасные материалы.

Примечательно, что через весь внутренний двор жилого комплекса будет проложен деревянный двухэтажный настил, по которому будут ходить жители. Там же появится ротонда с гамаками. Это будет большая концептуально интересная и нестандартная art-конструкция. Ландшафтный парк будет разделен на две части: пешеходную и активную. Здесь же будет несколько площадок —workout (система уличных тренажеров), площадка для выгула собак с оборудованием для игр и тренировок, а также зона для барбекю с мангалами и скамьями.

Словом, мы сделали акцент не только на красоте и статусности проекта, но и на удобстве, комфорте жителей. Все это сделано осознанно в сложившейся достаточно высокой конкурентной борьбе за покупателя. Мы серьезно повысили характеристики объекта, и при этом нам удалось сохранить привлекательную стоимость для покупателя. 

Планировки квартир в проектах бизнес-класса, как правило, отличаются от планировок типовых проектов. У вас есть интересные решения в этом плане?

Да, конечно, мы это предусмотрели. Во-первых, квартирография комплекса достаточно разнообразна, при этом на этаже расположены всего по четыре квартиры, высота потолков составляет 2,9 м. Однако стоит заметить, что в комплекс нет, допустим, однокомнатных квартир от 55 кв. м, а некоторые считают, что это минимальный метраж «однушек» для проекта бизнес-класса. Площади квартир в ЖК «Румянцево-Парк» оптимизированы. Есть квартиры-студии метражом от 23,3 до 30,60 кв. м, однокомнатные квартиры от 33 кв. м, но есть и около 50 «квадратов». Двухкомнатные квартиры есть как линейные 52 кв. м, так и более просторные — 67 кв. м. Есть и трех-, и четырехкомнатные квартиры.

Зачастую застройщики при создании бизнес-плана оперируют ценой за квадратный метр, а люди ценой лота, бюджетом, который они готовы потратить на квартиру. Нам было важно совместить в квартирографии в рамках всех типов квартир, как скромные площади, так и более просторные. Все квартиры сдаются без отделки с минимумом несущих стен и с возможностью объединения, если этого захочет покупатель.

То есть квартиры будут передаваться покупателям без отделки?

Да, без отделки. Мы, конечно, понимаем, что квартиры в новостройках с отделкой сегодня — это 100% тренд. Мы видим, что застройщики продают квартиры с отделкой или предлагают эту опцию в некоторых корпусах. Однако здесь есть большой нюанс. Покупателям, которые стремятся жить в лучших условиях, в более высоком сегменте, далеко не все равно где жить. Им интереснее сделать планировку под себя, а, следовательно, и реализовать какой-то свой индивидуальный дизайн. Поэтому, по крайней мере в первом доме мы отказались от отделки. На нашем сайте есть два варианта планировки каждой квартиры: проектная и, скажем так, перепланировка. Люди начинают задумываться, а не сделать ли им дополнительную кладовку, не объединить ли кухню с гостиной или наоборот — разделить. Для комфорт-класса история с отделкой актуальна, но в бизнес-классе у людей есть свои запросы и идеи по индивидуальной планировке и финальной отделке.

Вторая причина, по которой мы осознанно отказались от отделки, заключается в том, что качество современной типовой отделки, давайте будем честны, не всегда хорошее. Мы отдаем себе отчет в том, что передать в очень хорошем качестве в первой очереди комплекса 1700 квартир (а всего их более четырех тысяч) — практически невозможно. Делать плохо, то есть быстро и дешево, мы не хотим. А сделать в таком объеме качественно — практически невозможно.

А что скажете насчет предчистовой отделки white box?

Да, тоже очень популярная сегодня тема. Здесь ровно такая же ситуация, white box тоже нужно делать качественно, а не тяп-ляп. White box — это разводка электрики, чтобы потом не штробить стены, это стяжка и выровненные стены. Разводка электрики сразу ограничивает покупателя в планировке, к тому же должны стоять все стены. Поэтому, в white box особого смысла мы не видим, не хочется загонять покупателя в какие-то рамки. Но мы не отказываемся от идеи с отделкой совсем. Сейчас думаем о том, продавать ли квартиры с ремонтом во второй очереди или нет. Там гораздо меньший объем квартир и, если мы решим делать квартиры с ремонтом, то откровенно дешевых материалов там точно не будет. Все будет только на высоком уровне.     

Кто ваш покупатель? Это молодые семьи, которым не хватило денег на квартиру в «старой» Москве, пенсионеры, уставшие от шума и ритма столицы?

Средний возраст наших клиентов от 30 до 40 лет. Они покупают осознанно, их выбор не спонтанен, им не все равно где жить. Рядом с нашим проектом возводится много других жилых комплексов на более высокой стадии готовности. Мы же будем передавать ключи первым новоселам во II квартале 2020 года. Наши покупатели готовы ждать, потому что их привлекает концепция проекта, они готовы повременить, чтобы получить не только качественное красивое жилье, но и благоустройство. Наш проект для амбициозных людей. Для тех, кто не хочет жить в шаблонном жилом комплексе. Мы постоянно опрашиваем клиентов, что их привлекло, почему они решили купить квартиру именно в ЖК «Румянцево-Парк». Все отвечают, что им нравится концепция, фасады, внутренний двор, развитая внутренняя инфраструктура.

Это москвичи, люди из Подмосковья или региональные покупатели?

Наибольший спрос приходится на москвичей, которые проживают в близлежащих районах — Солнцево, Тропарево и других, в старом жилом фонде. Они прекрасно понимают, что в границах «старой» Москвы за определенный бюджет могут позволить себе купить, к примеру, только «однушку», а у нас — это уже «двушка». Многих привлекает хорошая транспортная доступность — пять минут транспортом до метро «Саларьево». В 2019 году, с появлением пешеходного моста, до метро можно будет дойти пешком за пять-десять минут.

Есть и региональные покупатели, их немного — около 20-30%. Есть даже несколько покупателей из нашего предыдущего проекта — «Некрасовка парк». Они доверяют нам как девелоперу, они знают, как мы строим, и понимают, что они получат.

Семейным покупателям очень нравится закрытый внутренний двор и то, что в рамках проекта мы построим школу со стадионом на 1000 мест и два детских садика по 200 мест каждый. Я не могу утверждать, что наш комплекс только семейной направленности, но семей с детьми среди покупателей много — около 35-40%. Про инфраструктуру также добавлю, что все первые этажи отданы под коммерческие помещения, но не свободного назначения. Мы изначально четко запроектировали супермаркет с зоной свободной загрузки, чтобы машины, которые будут привозить продукты, не мешали жителям. Также запроектированы аптека, химчистка, детский досуговый центр, несколько кафе и ресторан. Какая-то вариативность, конечно, будет в операторах, но мы постараемся наполнить первые этажи максимально разнообразными и полезными для жителей функциями.

Но все же из всего перечисленного вами на первом месте у покупателей сегодня цена или транспортная доступность?

Нет, наш покупатель все же не оперирует ценой. На первом месте это — концепция проекта, хорошая транспортная доступность. При этом я бы слукавил, если бы сказал, что цена совсем не играет роли при принятии решения покупателями. Нет, стоимость жилья, конечно, важна, но она не на первом месте. Новостройку без дорог в чистом поле без магазинов и инфраструктуры, но по низкой цене никто покупать сегодня не будет. Цена важна, но и сам проект должен быть сбалансирован как по стоимости, так и по качественным характеристикам.      

Не рискованно ли сегодня — на фоне падения покупательской способности — выводить на рынок такой проект с нестандартной архитектурой, фасадами, дворами? Ведь все это удорожает строительство?

Да, конечно, все качественные характеристики заложены в стоимость, но сегодня нельзя строить шаблонное, типовое, некачественное жилье. Мы сознательно пошли на реализацию именно такого жилого комплекса в борьбе за покупателя. Мы считаем, что, сравнивая с другими новостройками, люди выберут наш проект, и это обязательно окупится тем более на сегодняшнем высококонкурентом рынке.

Сейчас высокая конкуренция в Новой Москве на первичном рынке?

Очень. Люди хотят покупать жилье в Новой Москве, недалеко от МКАД, где есть метро, дороги. Они все чаще отказываются от Подмосковья в пользу Новой Москвы. Девелоперы это прекрасно понимают и приходят строить именно сюда, возводя масштабные проекты. К примеру, в ЖК «Румянцево-Парк» запроектировано 4246 квартир, подобная ситуация и в соседних новостройках. Рынок не просто конкурентный, а высококонкурентный.

Какие ошибки сегодня рынок не простит девелоперу?

Нельзя промахнуться с квартирографией — к примеру, запроектировать много квартир-студий только потому, что они популярны. Семейных людей это точно отпугнет, они будут думать, что такие квартиры владельцы сдадут в аренду, арендаторы будут часто меняться — и все это негативно скажется на соседстве. Нельзя сделать все «однушки» площадью по 60 кв. м или все «трешки» по 100 кв. м, у покупателя должен быть выбор. К тому же большие по площади квартиры сегодня не пользуются высоким спросом, покупатель уже не готов платить за лишние квадратные метры.

Кроме того, недостаточно просто хорошего благоустройства — оно должно быть с изюминкой, потому что рынок сделал качественный скачок. Подземный паркинг, боксы для хранения, наличие уникального архитектурного решения, парков или скверов на территории — на сегодняшний день в проектах высокого класса высоко ценится покупателями.

Одним словом, без каких-то удобных, но концептуальных «фишек» сегодня строить жилье нельзя. Или девелоперу придется конкурировать ценой, то есть демпинговать, а это уже плохая стратегия, потому что расходы только растут: земля дорожает, стройматериалы дорожают и все остальное тоже.  

Но главное — нельзя обманывать потребителя. Нельзя на рендерах рисовать одно, а строить совсем другое. Если застройщик заявляет определенные функции, он должен их реализовать. Нельзя нарисовать шикарный двор с красивой и качественной детской площадкой, а потом поставить три скамейки.

Скажу честно, до сдачи «Румянцево-Парк» еще два года, но мы уже заказали рабочую документацию по входным группам, внутренним дворам и ландшафтному парку. Ведь как обычно происходит у некоторых девелоперов — на старте продаж одна концепция жилого комплекса, а в процессе строительства все сильно меняется. Когда нам в офисе продаж покупатели скептически замечают, что картинки, конечно, красивые, нарисовано все замечательно, мы достаем и показываем им эскизы и рабочую документацию. Они убеждаются, что это не теория, что уже все проработано до мельчайших деталей, это уже задокументированная практика.

Кроме того, мы очень сильно вложились в визуальное информирование потенциальных покупателей и сделали виртуальные туры по всему жилому комплексу, они демонстрируется на нашем сайте. Это новая технология, она обеспечивает полную свободу перемещения. Интерактивная презентация позволяет пройти вокруг всего двора, в любую сторону, увидеть какие будут фасады. Можно погулять по территории школы и детского сада, пройти в ландшафтный парк, оценить площадку барбекю, площадку для выгула собак. Можно зайти во внутренний двор и рассмотреть каждую деталь детской площадки, что будет закупаться и строиться, а не просто красивые картинки.

Некоторые люди «гуляют» так по виртуальному пространству комплекса по полчаса. Мы не пожалели на это силы и средства, потому что нам есть, во-первых, что показать, а во-вторых, вся рабочая документация согласована и расписана на бумаге, все проработано, все будет именно так, как в этой интерактивной презентации проекта, как мы заявили изначально, как это хочет видеть современный покупатель.

Читайте также

«От новых правил игры на рынке новостроек пострадают конечные потребители»

«Цена отделки от застройщика в два раза ниже, чем ремонт своими силами»

«Статус района не столь важен, как наличие метро в шаговой доступности»