Правительство Московской области в понедельник объявило мораторий на новое строительство в Королеве и Балашихе. По словам губернатора Андрея Воробьева, эти города «безбожно» застроены при высоком дефиците социальных учреждений, рабочих мест и т.д. Портал Novostroy-M.ru спросил продавцов и девелоперов, в том числе тех, кто реализует проекты в данных локациях, действительно ли проблемы столь серьезные, чтобы вводить мораторий, и какие подмосковные города могут оказаться следующими в списке запрещенных для строительства.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Губернатор Московской области подобрал эпитет довольно точно. Королёв и Балашиха действительно имеют запредельную плотность населения и застройки. Традиционно среди всех городов-спутников Москвы именно Балашиха и Королёв являются самыми доступными по стоимости квадратного метра в новостройках. Благодаря этому на эти города повышался спрос, на который в свою очередь застройщики отвечали предложением и так далее.
Всё это привело к весьма предсказуемым последствиям: нехватка мест в детских садах, парковочных мест во дворах, колоссальные пробки, перегруженный общественный транспорт и т.п. Нельзя сказать, что сами горожане жалуются на эти проблемы – ведь и дешевле, и ближе в Подмосковье больше поселиться негде, значит, приходится чем-то жертвовать.
Не стоит забывать, что введённый мораторий действует временно. Андрей Воробьёв не назвал определённого срока, но уточнил, что строительство будет вновь разрешено после того, как города перестанут испытывать дефицит объектов социальной инфраструктуры.
Это значит, что застройщики, работающие локально (только в городах, где действует мораторий), не пойдут стахановскими темпами осваивать участки в других районах Московской области. Во-первых, конкурентная среда не позволит, а во-вторых, проще дождаться снятия государственного запрета. Тем более застройщиков, ограничивающих свои интересы только одним городом, практически нет. Обычно небольшие компании работают в нескольких городах в одном районе: например, Балашиха и Железнодорожный или Королёв, Мытищи, Ивантеевка. Такие застройщики просто временно переключат внимание на проекты в других городах.
Крупным девелоперам придётся заморозить проекты, не получившие разрешительной документации в Королёве и Балашихе, и побороться за участки под строительство в других городах. Вряд ли кого-то из них потеря одного-двух проектов приведёт к банкротству.
Едва ли мораторий серьёзно скажется на стоимости квадратного метра – Балашиха и Королёв привлекали в первую очередь своей доступностью, из-за невысоких цен люди готовы были мириться с рядом неудобств. Если сейчас взвинтить цены на квартиры в новостройках этих городов, мотивируя ограниченностью предложения, Балашиха и Королёв сравнятся по стоимости с рядом других «городов-спутников» и потеряют значительную часть потенциальных жителей. К тому же, в зоне действия моратория среди уже стартовавших проектов очень высокая конкуренция, что не способствует повышению цен.
Интерес подмосковных застройщиков могут вызвать другие города-спутники. В радиусе 10-15 км от МКАД. Правда, конкуренция на первичном рынке там очень высокая, едва ли всем желающим удастся реализовать все амбиции.
Кстати, именно в условиях внезапных, непрогнозируемых кризисов (обвал рубля, заградительные государственные меры и т.п.) очень хорошо работают нестандартные решения. Известны случаи перехода девелопера в совершенно незнакомый ему класс недвижимости: например, из элитного в эконом. Не исключено, что и девелоперы Балашихи и Королёва неожиданно найдут «золотое дно» – возможно, им станет малоэтажное строительство в районе «Большой бетонки».
В Химках и без того действуют ограничения на точечную застройку и выдачу разрешений на строительство. Но мораторий на жилое строительство маловероятен. В Балашихе и Королёве назывались абсолютно конкретные проблемы: дефицит инфраструктуры и рабочих мест. Это и привело к введению моратория. В Химках, Мытищах, Одинцово, Красногорске и Видном самый высокий уровень обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры. Какой формальный повод для моратория на жилищное строительство найдёт правительство региона в этих городах? Ограничение этажности строительства, более тщательная подготовка генплана, запрещающая чрезмерно плотную застройку – такие запреты возможны. Но введение моратория – крайняя мера, и применили её в местах чрезвычайной необходимости – городах, перенаселение которых может привести их к социальной катастрофе.
Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet
Определенное затоваривание в Московской области действительно наметилось, хотя и не во всех городах. Дело в том, что подмосковный рынок в последние годы охватывал не только внутренний спрос, но и собирал довольно большой объем спроса со стороны москвичей и региональных покупателей. Для москвичей жилье в Подмосковье – это способ улучшить жилищные условия при ограниченном бюджете покупки, а для регионалов – входной билет на рынок Московского региона, «стартовая» недвижимость для переезда в Москву.
Причем основной упор в застройке делался на 20-километровую зону от МКАД, поэтому именно города ближнего Подмосковья сейчас испытывают наибольшую нагрузку на инфраструктуру и дорожные сети. Транспортная доступность в некоторых городах из-за большого притока новых жителей заметно ухудшилась, а в некоторых районах и вовсе превратилась в «имя нарицательное», как например, те же пробки в Балашихе.
В Балашихе последние 10 лет были рекордно высокие темпы строительства, которые привели к «раздуванию» рынка и ухудшению и без того не самой простой транспортной доступности. С одной стороны, мораторий позволит «разгрузить» эту локацию, поскольку товарного запаса нового жилья в городе хватит на ближайшие пару лет. С другой стороны, для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия будет более ограниченный выбор. До дефицита предложения пока далеко, но, тем не менее, ограничение выбора, особенно по мере роста стадии строительной готовности новых объектов и увеличение вследствие этого среднего бюджета покупки вполне возможно.
В Королеве ситуация иная. Из-за небольшой территории города, в последние годы там велось не масштабное строительство в формате КОТ как в Балашихе, а уплотнительная точечная застройка. Город оказался сверхуплотнен и урбанизирован, поэтому ограничение застройки в нем может быть оправдано, поскольку для развития проектов комплексного освоения у города фактически нет свободных площадок, а дальнейшее уплотнение заметно снизит уровень комфорта проживания.
Что касается других городов, в частности лидеров по объему предложения – Химки и Красногорск, то в отличие от Балашихи у них высокий уровень транспортной доступности (Красногорск обеспечен даже станцией метро), что делает их гораздо более комфортными для проживания и привлекательными для покупателя.
Софья Лебедева, управляющий партнер «БЕСТ-Новострой»
Балашиха действительно стала труднодосягаемым местом из-за тяжелейших автомобильных пробок на всем пути из Москвы и обратно. Однако здесь существует большой объем устаревших советских домостроений, не обновлять старый жилой фонд невозможно. При этом цена новых квартир здесь остается одной из наиболее доступных, поэтому спрос на новостройки в этой локации есть и будет.
Пытаться справиться, например, с транспортными проблемами только введением моратория на строительство нового доступного жилья – означает лишь затягивать с решением этих проблем. Кроме того, запрет на строительство может привести к резкому росту цен на жилье.
При этом уже довольно давно власти Московской области регулируют стройки «в ручном режиме», без объявления моратория. Бывает, что заседания переносят по 10-15 раз, что естественно, значительно удлиняет сроки получения документации застройщиками и выхода на площадку. Такой опыт несколько лет назад наблюдался и в Москве. Насколько это вынужденная мера, судить сложно, но административные барьеры при затоваривании рынка действительно иногда полезны. Другой вопрос, что форма и законодательная платформа таких запретов весьма спорна. Если говорить, что так решится проблема обманутых дольщиков, то это не выход. Нужен комплекс мер со стороны и государства, и банковского сектора для решения проблем отрасли и потребителей.
Уже стало известно о том, что в Химках жилое строительство тоже ограничили. Скорее всего, речь идет о прекращении выдачи новых разрешений на строительство и отмене тех разрешений, которые можно было отменить в соответствии с законом (где еще не выданы ППТ и не было заключенных ДДУ).
Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»
На данный момент первичный рынок данных городов является крайне насыщенным, в реализации представлено большое количество проектов, в том числе и крупномасштабных, ведется реконструкция районов с ветхим жилым фондом. Стоит учитывать, что мораторий на строительство жилья в Балашихе уже вводился в 2013 году, что позволило сократить количество вышедших на рынок проектов, но уровень обеспеченности жителей города социальной и транспортной инфраструктурой остался на низком уровне.
Основная проблема в связи со столь крупномасштабной застройкой заключается в нехватке социальной инфраструктуры, а также избыточной нагрузке на улично-дорожную сеть, что приводит к транспортному коллапсу в часы пик.
Введённый мораторий ограничивает выход новых проектов, у которых еще не оформлены все необходимые документы, проекты, получившие разрешение на строительство, продолжат выходить на рынок, так что серьезного сокращения рынка в краткосрочной перспективе не предвидится. Также сложившаяся ситуация позволит улучшить комфорт проживания в данных городах благодаря развитию инфраструктуры и упорядочиванию застройки.
В Химках первичный рынок также является довольно насыщенным, что повлекло введение ограничений на застройку. Ввод ограничений в других городах в первую очередь связан с уровнем развития инфраструктуры и социальной ответственностью застройщиков при возведении своих проектов.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Ситуация в городах Балашиха и Королев немного разная. В Балашихе застройщики и правда строили очень много, и вопрос к властям, почему только теперь обнаруживается недостаток инфраструктуры. В Королеве в районе Валентиновки мы видим децентрализованную городскую среду, где смешиваются новостройки, частные сектора, просто парковые зоны. Можно сказать, что застройка велась в основном точечная (всего по 3-4 корпуса), нет больших организованных микрорайонов, где бы застройщики кроме жилья возводили и необходимую социальную инфраструктуру. Правда, от запрета строительства проблема негармоничного развития города не решится.
Заморозили выход тех проектов, которые пока только выходили на рассмотрение Архитектурного совета, то есть это такая предварительная стадия разработки и выбора продукта. Те проекты, на которые уже была получена разрешительная документация, отменить уже будет нельзя.
В данный момент в Балашихе не было крупных и интересных проектов на подходе. Вообще после того как были построены две очереди ЖК «Акварели» (TEKTA GROUP), «Новое Измайлово» (ФСК «Лидер») ничего концептуального и заметного на рынке новостроек города не появлялось. Далее выходили только массовые, довольно типовые проекты.
Если где-то начинают строить меньше, то конкуренция в локации ослабевает, и это может быть на руку застройщикам соседних городов. К примеру, не будет новых проектов в Королеве, это может подстегнуть застройщиков в Пушкино или Мытищах, а отсутствие строительства в Балашихе может сыграть на руку застройщикам Реутова.
Застройщикам стоит обратить внимание на наименее застроенные локации и направления в непосредственной близости от Москвы. Например, в этом плане может быть интересен Ленинский район. Там, конечно, проекты на рынке новостроек есть, но все же конкуренция слабее, чем во многих других локациях. В любом случае очень важно выбирать интересную площадку для застройки.
Наверное, наиболее сложная ситуация сейчас сложилась в Красногорске и Химках, где объемы строительства были колоссальные. Красногорск последнее время на слуху, потому что жители жалуются на перенасыщение новыми проектами и нехватку социальной инфраструктуры. В Химках застройщики старались все больше проектов расположить в районах близких к МКАД. Поэтому вполне логично было бы введение подобного моратория в данных городах.
В этом плане Мытищи выглядят более привлекательно, так как застройка не была столь сконцентрирована именно на границе с Москвой.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
На наш взгляд, основная проблема Балашихи и Королева заключается не в масштабах жилищного строительства, а в отставании темпов развития социальной и транспортной инфраструктуры. Начнем с города Балашихи. Высокий спрос на объекты недвижимости в городе обусловлен доступной ценой квадратного метра и подогревается не только за счет местных жителей, но и москвичей и приезжих из регионов. На территории города уже было построено и сегодня возводится много новых жилых комплексов, при реализации отдельно взятых проектов были нарушены требования по обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. При этом, и здесь есть микрорайоны, жители которых не испытывают трудностей при определении ребенка в садик или в школу, расположенную по соседству. Отдельно стоит сказать про транспортную инфраструктуру, расходы на строительство которой застройщики не могут покрывать за счет собственных средств, в этом вопросе необходимо участие местной администрации. Сегодня в разработке находится проект по строительству дороги-дублера Щелковского шоссе. Можно предположить, что к моменту завершения строительства этой магистрали транспортная ситуация в Балашихе существенно улучшится.
В городе Королев другая ситуация. Город был застроен еще в советское время. Впоследствии отдельно взятые проекты точечной застройки нарушили баланс между жильём и объектами социальной инфраструктуры. При этом сегодня здесь реализуются проекты комплексного освоения территории, в рамках которых возводятся детские сады и школы, рассчитанные не только на местных жителей, но и жителей близлежащих домов. Такие проекты напротив улучшают ситуацию в городе и гармонично вписываются в существующую застройку. Ситуация с транспортной доступностью здесь лучше, чем в Балашихе. Недавно завершилась реконструкция Ярославского шоссе до города Королев, кроме того, местные жители предпочитают пользоваться железнодорожным транспортом, который хорошо развит в Королеве.
Хочется надеяться, что запрет не коснется строительства новых проектов, предварительная договоренность по которым уже была достигнута с местными властями. Сегодня застройщики не просто строят жилые дома и объекты социальной инфраструктуры, но также выполняют работы по реконструкции устаревших инженерных сетей и другие дополнительные обязательства перед городом. Затраты на проведение этих работ полностью компенсируются за счет собственных средств инвесторов. Поэтому реализация новых проектов выгодна всем участникам процесса – и местной администрации и жителям, и самим застройщикам.
Что будет с ценами на жильё после моратория? Если предположить, что строительство новых объектов окажется под запретом, спустя пару лет мы столкнемся с дефицитом на первичном рынке жилья указанных городов. В свою очередь нехватка предложения приведет к увеличению стоимости квадратного метра в проектах, реализация которых еще будет продолжаться. Можно предположить, что люди, ориентированные изначально на покупку квартиры в этих городах, в качестве альтернативы будут рассматривать близлежащие к Балашихе Железнодорожный и Люберцы, а в случае Королева – Мытищи, Ивантеевку и Пушкино.
Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ»
Действительно, в Балашихе, Королеве и Химках идет очень активное строительство, реализуется много проектов и эти города демонстрируют дисбаланс жилья, социальной инфраструктуры и транспортной составляющей. Я не думаю, что решение губернатора негативно повлияет на рынок подмосковного жилья. Во-первых, мораторий не затронул проекты, которые уже строятся, а это значит, что они соответствуют требованиям властей соблюдать обеспеченность необходимой инфраструктурой. Во-вторых, мораторий ограничен в сроках действия – он среднесрочный и, в-третьих, предложение первичного рынка способно удовлетворить спрос на жилье в этих городах. Если говорить о перспективе выхода новых проектов, то они будут серьезно рассматриваться на предмет соответствия всем необходимым характеристикам для комфортного проживания людей и концепции градостроительной политики.
Что касается застройщиков, то рассматривать можно площадки в любом городе. Важно учитывать удаленность от населенных пунктов и Москвы, характеристик самой площадки, цены входа в проект и, в целом, экономику проекта и ее рентабельность.
Власти региона активно работают над комплексным подходом к планированию и развитию территорий, учитывая баланс логистики и инфраструктуры для комфортного проживания людей, поэтому вполне возможно, что аналогичные решения будут приняты и в других проблемных районах Московской области.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Правительством Московской области введен мораторий на новое строительство, а реализация текущих проектов продолжается в соответствии с заявленными сроками. Сейчас мы реализуем в г. Балашиха один проект, ЖК «Новое Измайлово-2», вернее достраиваем за недобросовестным застройщиком, поэтому на нашем проекте мораторий никак не отразился.
Вместе с тем, при нынешнем населении и застройке нагрузка на транспортную инфраструктуру, которую и так необходимо развивать, существенно не снизится. Более того, по опыту ограничения строительства в Москве, возникнет дефицит жилья, который может привезти к резкому росту цен. Поэтому надо не просто запрещать новое строительство в той или иной локации, а параллельно развивать как социальную, так и транспортную инфраструктуру.
Так как мораторий введен лишь в трех городах Подмосковья, выбор площадок под строительство остается велик, и у девелоперов есть много городов для реализации своих проектов. Тем не менее, лучше выбирать те, в которых плотность застройки минимальна, чтобы не возникли похоже проблемы. Как показывает практика, на разработку одного проекта, до непосредственного выхода на стройку, уходит в среднем 3-5 лет, поэтому на комплексы, которые появятся в ближайшее время, действие моратория не распространится, т.к. их разработка началась раньше.
Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН
Основная проблема Балашихи – в неупорядоченной застройке и плохом транспортном сообщении с Москвой: дороги сильно перегружены, а электричка затрагивает только часть города.
Королев вполне гармонично развивающийся город с налаженной транспортной инфраструктурой, поэтому здесь его нельзя назвать «безбожно» застроенным.
В этих городах могут начать расти цены за счет внутреннего спроса, то есть спроса от жителей этих же городов, не желающих менять привычное для них место проживания. В целом на рынке Подмосковья эта ситуация отразится достаточно слабо, так как рынок Балашихи занимает долю около 7%, а рынок Королева – около 3% по объему предложения квадратных метров в новостройках. Однако на фоне всего многообразия эти рынки будут интересны только для внутреннего спроса, и, следовательно, на цены подмосковных новостроек в целом повлияют мало. Внутри же Балашихи и Королева цены могут вырасти за все время моратория примерно на 10% - это тот порог, выше которого уже повышать цены не будет смысла – покупатели станут рассматривать другие варианты по соседству.
Что касается альтернативных локаций, то для жителей Королева – это Мытищи, Ивантеевка, Щелково, Пушкино. Для жителей Балашихи – Реутов, Люберецкий район, то же Щелково, Электроугли, Старая Купавна, Электросталь, Ногинск. Вариантов много, на любой вкус и бюджет. Для статистики: на Ярославском направлении представлено 13% всех площадей квартир новостроек, на Горьковском – 12%. Оставаясь в рамках направления, у покупателей остается большой выбор – четверть объема предложения всех новостроек Подмосковья приходятся именно на эти два направления.
Игорь Рогулин, генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт»
Решение Губернатора видится обоснованным. Балашиха и Королев действительно перегружены. Развитие социальной и транспортной инфраструктуры существенно отстает от темпов жилищного строительства.
На первых порах мораторий, наверное, не особенно повлияет на рынок новостроек. В продаже находится достаточное количество уже начатых проектов, чтобы удовлетворить спрос.
Альтернативой Балашихе пока могут выступать Реутов, Люберцы, Котельники. Это более дорогие направления, но ситуация там намного стабильнее. В Котельниках открылось метро. В Люберцах метро ожидается в 2017 г.
Не столь вероятно, что стоит ждать подобного моратория в Мытищах, Химках и других крупных городах. Балашиха и Королев – одни из наиболее проблематичных городов с точки зрения перенаселенности.
Читайте также:
Новостройки в Химках: большой выбор квартир и проблемы с инфраструктурой
Дата публикации 16 февраля 2016
