2019 год признан банкирами неудачным на ипотечном рынке, а вот 2020 год непременно будет удачным для тех, кто работает с ипотекой. Примерно так, по мнению Юрия Кочеткова, аналитика рынка недвижимости, выглядел консенсус спикеров XVIII конференции «Ипотечное кредитование в России», проведенной агентством АК&M в конце января в Москве. Специально для Новострой-М эксперт поделился своими мыслями о возможных перспективах ипотечного рынка в 2020 году. 

Источник: ИА AK&M

Что же расстроило банкиров в 2019 году?

По словам представителя ВТБ Евгения Дячкина в 2019 году продано ипотечных продуктов на 5% меньше (в денежном исчислении), чем за год до того. Число заключенных договоров упало на 15%. Татьяна Ушакова («Абсолют Банк») также негативно оценила итоги года, добавив, что из статистики стоит вычесть 15% договоров, которые на самом деле были рефинансированы. И что самое ужасное – упало качество заёмщиков, которое исчисляется в неких условных баллах.

Кстати, еще пару лет назад банкиры не раз отмечали, что работают на «сливках», но рано или поздно придётся перейти к более рискованным категориям заёмщиков. Видимо, эти времена настают. Что же это за категории?

Один из ответов спикеры и дали на конференции – это семьи с 2-3 детьми. Те самые, которых коснулись январские инициативы президента Владимира Путина. Именно семьи с детьми оживились на рынке в последние год-два, узнав о мерах стимулирования, внедрённых властью. Напомню, что это субсидирование ставки ипотеки до 6% при рождении второго ребенка и погашение 450 тысяч рублей ипотечного кредита при рождении третьего.

Приход этой аудитории в банки и привёл к тому что «упали баллы по качеству заёмщиков» по словам Татьяны Ушаковой.

Не стоит удивляться тому, что банкиры оценивают некое «качество» живых людей. Так принято в среде больших денег. К примеру, один из спикеров оценил последние инициативы власти в ипотечных делах как «меры улучшения качества российской семьи». Действительно, многодетная семья без квартиры – это некачественная семья, а вот с квартирой и ипотекой на шее – вполне себе качественная.

Субсидии – наше все

Ладно, оставим профессиональный цинизм в стороне. Почему 2020 год – это год надежд ипотечного рынка?

Спикеры отметили, минимум, два фактора. Первый – это вновь начавшееся снижение ипотечной ставки. Текущая отметка в 9% сама по себе вызывает аплодисменты, а общий целевой показатель по 2020 году – 8,7%.

Второй фактор – обилие субсидированных ипотечных программ. Помимо упоминавшейся субсидии ставки до 6% для семей с двумя детьми, это ещё субсидирование ипотеки до 2% для дальневосточников, 3%-ая ипотека «Россельхозбанка» для жителей сельских районов. Более того, в правительстве серьёзная обсуждается льготная ипотека для сегмента малоэтажного строительства в целом.

Если всё вышеперечисленное заработает как следует, да ещё не подведёт Минфин, выделяющий деньги из бюджета на субсидии, то вполне возможно, что 2020 год станет годом рекордов на ипотечном рынке.

… Да не все коту Масленица

Есть одно только «но». Неожиданно в зале встал представитель дальневосточного региона, который буквально вылил ушат воды на голову спикерам. По его словам уже сейчас льготная двухпроцентная ипотека для жителей Дальнего Востока привела к резкому росту цен на квартиры.

Оказывается, стимулировать только спрос для решения жилищного вопроса россиян совершенно недостаточно. Необходимо ещё стимулировать  новое строительство. А вот здесь у нас дела стали совсем плохи. Региональному девелопменту  нанесён мощный удар реформой долевого строительства.

Так и не найдены пути создания устойчивых потоков проектного финансирования для девелоперов т.н. «красной зоны», то есть тех, кто не удовлетворяет жестким требованиям банков по тем или иным причинам.

Так или иначе, но 20-30% девелоперских проектов в регионах оказываются за бортом счастливой жизни в рамках проектного финансирования. Как отметили спикеры – доподлинно не известно, что происходит на этих стройках. То ли их владельцы нашли иные пути добычи фин.средств для работы, то ли нелегально ведут продажи, то ли просто всё заморозили.

Пасьянс с ипотекой, к сожалению, не сойдётся сам по себе. Ипотечник всегда выбивает с рынка одного покупателя с живыми деньгами при конкуренции за одну и ту же квартиру. Цена неизбежно растёт в процессе конкурентной борьбы. Нужна вторая квартира, которая должна быть кем-то построена. Ну а это вопрос программы «120 млн.кв. метров в год», о которой стоит вести отдельный разговор. Пока мы строим, как нам сообщил на днях Росстат, на треть меньше положенного – 79,4 млн.кв. метров жилья по итогам 2019 года.

Читайте также

Россиянам хотят упростить рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Взять ипотеку: как доказать банку, что вам можно выдать кредит на жилье