Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко, выступая на деловом форуме ProEstate-2018, осветил проблемы малоэтажного строительства в Московской области, а также рассказал о том, будет ли рынок готов строить по 120 млн кв. м жилья в год, и прокомментировал переход на проектное финансирование. Корреспондент портала Новострой-М, ставшего информационным партнером мероприятия, приводит самые яркие цитаты из выступления спикера.
Про эволюцию девелопмента
Когда загородный девелопмент только зарождался, 15 лет назад, большинство девелоперов обещали своим будущим жильцам в рамках проекта какие-то большие объекты — например, гольф-клубы, которые потом не строились. Затем, на следующей стадии развития рынка, девелоперы оставляли земельный участок под строительство детской площадки. Ее никто не строил, но жителям говорили — у вас по проекту планировки территории должна быть детская площадка. Таким образом закладывался механизм краудфандинга: люди скидывались и делали площадки сами.
На третьей стадии развития девелопер строил спортивную, детскую площадку и коммерческие площади, по сути, не управляя целевым характером. То есть в буклетах девелоперы писали про аптеки и банковские отделения, пекарни и салоны красоты, но на практике они не понимали, будет все это или нет, потому что застройщик управлял исключительно продажей квадратных метров. А в реальности открывались пивные ларьки, автомойки и аналогичные сервисные услуги. Сейчас взаимодействие застройщика и клиента пролонгировано, оно не заканчивается на факте продажи клиенту квадратных метров.
А все девелоперы раньше относились именно так к ситуации: отношения с клиентом заканчивались после получения от него 100% денег на счет. Сейчас отношения с клиентом только начинаются на этом этапе.
Сейчас девелопер берет на себя пятилетнюю ответственность за то, как клиент будет чувствовать себя на площадке проекта, за то, удастся ли воссоздать тот образ жизни, который был обещан в рекламных буклетах. Важна способность создать те потребительские характеристики, за которые покупатель будет голосовать рублем.
Динамика продаж за последние три года почти не изменилась. Не продается сегодня лишь то, что делается некачественно. Сезонность на рынке малоэтажного жилья пропала — иногда непонятно, почему покупают, иногда — почему не покупают. Раньше была какая-то логика, например, как рубль пошатнуло — пошли покупатели, теперь и этого нет.
Об участии государства в строительной отрасли
Все указы «сверху» лишь мешают рынку развиваться. Весь заказ на продукт производится корпорациями, старая система, при которой занимались наукой ради науки, нежизнеспособна. Когда собираются люди, которые никакого отношения к рынку недвижимости не имеют, и думают о том, как бы сделать правила игры, это, как минимум, странно.
Так же, как не пошла раздача земли многодетным семьям, когда в чистых полях раздавали земельные участки, так же произошло и со многими другими вещами, оторванными от реальности, но спущенными «сверху».
У нас есть государство в лице законодательной власти. Законодатель и внедрил механизмы защиты для ангелов-дольщиков от жутких девелоперов. Идет однобокое восприятие ситуации.
Те нормы, которые внедрены законодателем для защиты дольщиков, являются репрессивными для системы девелоперов. Законодатель сегодня устанавливает такие правила игры, которые будут способствовать заморозке строительства квадратных метров. Есть две противонаправленные тенденции: с одной стороны, надо не допустить появления обманутых дольщиков, а с другой стороны — увеличить до 120 млн кв. метров количество жилья в год. Что дальше будет делать законодатель — непонятно.
Также у нас есть органы исполнительной власти. За последний год в области согласований число процедур, по моим оценкам, увеличилось на 30-40%. Новшества, которые привносятся, исключительно тормозят процесс. Приведу конкретный пример, как иллюстрацию того, чем приходится заниматься. Это яркая картинка того, где мы сейчас находимся и почему с девелопментом все будет не очень хорошо. У нас есть объект на 50 тыс. кв. метров, который возводится рядом с микрорайоном, где уже построен 1 млн кв. метров жилья. Наши 50 тыс. кв. метров построены на 90%. В процессе достройки последних 10% выходит норматив, что надо все согласовывать с Росавиацией. Ведомство выставило заградительную меру, но от них нужно получить разрешение, что над объектом могут летать самолеты.
Внимание — у нас под боком уже построенные 17-этажные дома. И в разрешении на строительство не было никаких ограничений, когда мы приступали к стройке.
Я в принципе за 15 лет в девелопменте ни разу не начинал и не заканчивал проект в одной и той же среде. Мы к этому привыкли. Каждые два-три года что-то меняется.
Вот теперь новая «фишка» — Росавиация. Минстрой говорит, что без разрешения от Росавиации мы комплекс не введем в эксплуатацию. А я напомню, что каждый день просрочки больно отзывается в кармане девелопера. То есть, беря деньги у физлиц по 214-ФЗ, мы как девелоперы несем финансовую ответственность за каждый день просрочки по обязательствам по вводу в эксплуатацию жилья. Поэтому любой волюнтаризм, который оттягивает этот момент, приводит к росту простоя застройщика. Росавиация, когда мы к ней пришли, направила нас в специальный институт, где нам сказали, что за 80 дней и 3 млн рублей нам сделают работу, которая будет показывать, как уровень шума влияет на жизнь людей, которых мы хотим заселить в свой проект. По прошествии этих 80 дней нам выдают документ, в котором говорится, что для того, чтобы снизить негативное воздействие от пролетающего самолета, в центре проекта надо поставить беседку. Эта беседка будет спасать перепонки ушей жителей, которые смогут забежать в беседку, когда пролетает самолет, и снизить тем самым негативное воздействие на свой организм. На полном серьезе я запроектировал беседку, подался в Росавиацию и только после этого получил от них согласование и смог ввести в эксплуатацию квадратные метры. Это живой кейс из реальной практики. Это то, что в девелопменте сейчас происходит на всех уровнях.
Каким образом строить 120 млн «квадратов» при таких историях? Мне непонятно. Возникает одно желание — найти другую сферу применения своим навыкам и больше не связываться с этой непрозрачной отраслью.
Рядом с органами исполнительной власти я бы поставил букву Б (рисует на стенде) — безответственность. В этой истории, из-за которой я потратил четыре месяца и образовалась просрочка, никто не несет ответственность кроме меня. Ни Росавиция, ни Минстрой, ни архитектура — никто, все денежные обязательства падают на меня. Если в этой системе координат законодатель придумывает репрессивные меры по поводу того, как надо отвечать за деньги дольщиков, то и органы исполнительной власти тоже должны нести ответственность за это. Не должно быть однобокой системы. Органы исполнительной власти сегодня — это тормоз отрасли.
Об отношениях с правоохранительными органами и потребительском терроризме
Но есть еще и правоохранительные органы, которые тоже очень интересно себя ведут. В отношении любого девелопера, который нарушил срок ввода в эксплуатацию жилья, открывают уголовное дело. Это та среда, в которой мы с вами живем и работаем. Это либо часть 4 статьи 159-й — мошенничество в особо крупном размере, либо 210-я статья: если у тебя есть партнер и ты не один в компании, то тогда вы организованная группа лиц, которая отнимает деньги у населения. Урегулировать все это очень сложно, поэтому жизнь приобретает совершенно иной окрас.
Второй момент в отношении правоохранительных органов связан с налоговиками. Я сейчас прохожу такое road-show по налоговым службам. Я, как девелопер, имею несколько юридических лиц, зарегистрированных с моим участием. Почему так? Потому что каждый проект — это минимум два юрлица: одно юрлицо — это застройщик, который привлекает деньги граждан, второе юрлицо — это объединение граждан, кооператив. Если проектов много, если ты деятельный предприниматель, то готовься — все люди, у которых больше пяти юрлиц, приглашаются на беседу в налоговую. За последние пару месяцев я побывал в четырех ФНС и прошелся по всему списку своих предприятий. Если ты не приходишь и не объясняешь, откуда у тебя столько юрлиц — жесткие санкции, регистрационные действия прекращаются, информация передается дальше в органы.
Третий момент в отношении правоохранительных органов связан с потребителем — в любом случае органы занимают сторону потребителя, поэтому цветет и пахнет потребительский терроризм. Сегодня практически нет механизма урегулирования спора с потребителем. Особенно, если это какой-то блогер — он из тебя вынет всю душу, загадит тебе все социальные сети и заставит тебя сделать ему улучшения, которые будут стоить тебе денег, лишь бы только это не привело к развалу рекламной кампании.
Потому что стоимость лида растет, и ты ничего не можешь сделать с человеком, который тебе откровенно гадит. Из ста людей, которые приходят на проект, обязательно найдется пятерка, которые имеют своей целью обогащение, даже если девелопер все делает хорошо. Они будут выкручивать тебе руки и стараться получить мансардное окно, облицовку фундамента или что-то еще, что захотят, а девелоперу придется потратить на это деньги.
О бедности потребителей и отсутствии сбережений
На рынке есть еще потребители, они стали беднее. Народ нищает — это очевидно. Мои друзья занимаются производством шоколадных конфет, и за последний год они заметили, что растет доля покупок конфет с высоким содержание сахара и падает с какао-бобами: люди замещают дорогие продукты дешевыми. История с падением реальных доходов населения напрямую связана со склонностью к сбережениям и потреблению. Нет денег — нечего и сберегать. У людей есть возможность только распределять тот доход, который они получают от своего работодателя. Парадигма «накопить и купить что-то» уходит в небытие. Возникает эпоха потребления. Мы начинаем бороться за потребителя и за то, чтобы изъять часть его дохода, который пойдет на оплату ипотеки. А если это так, то мы переходим в систему, когда боремся за арендного покупателя, потому что покупатели с накоплениями стремительно исчезают.
Те люди, которые сегодня арендуют квартиры — единственный источник платежеспособного спроса в перспективе пяти-десяти лет на рынке недвижимости. Другого источника спроса просто не существует.
А если мы с вами боремся за арендного покупателя, то тогда растет степень готовности жилья, которое надо предоставить. После того, как оформлена ипотека, в течение одного-двух месяцев покупатель должен заехать, чтобы одновременно не платить ипотеку и аренду. Сейчас покупатель может два года платить и ипотеку, и аренду одновременно, потому что от покупки до момента сдачи дома в среднем проходит полтора-два года.
О роли банков
Во всей этой веселой системе координат есть еще банки. Доля ипотеки в структуре сделок выросла до 80-85%. При этом, если в Сбербанк идут в основном благонадежные заемщики, то все остальные идут в банки второй и третьей руки. Наблюдая за ипотекой, я вижу следующую историю: если потребителей разделить на три группы — A, B и C, то А — это благонадежные заемщики без проблем, В — заемщики, у которых были проблемы в прошлом, но они, так скажем, «полублагонадежные», а С — это клиенты, у которых 18 потребительских карт, полно нереструктурированных кредитов. Словом, это сложные ребята с непонятным источником дохода. Если еще три года назад у нас 80% клиентов были уровня А и В, то сегодня 80% — это В и С.
Идет смещение в сторону менее надежных людей, поэтому в будущем у банков могут возникнуть определенные сложности с такими клиентами, накапливается масса невозвратных кредитов.
А с другой стороны — ни один банк сегодня не может объяснить, как будет работать 214-ФЗ, как работать со спецсчетами и так далее. Сегодня логика какая — если у тебя строится 50 домов, то в структуре каждого дома должно быть немного школы, детского сада, дорог, и каким образом списывать эти затраты, если ты хочешь построить школу заранее. Можно ли списать авансом на нее деньги? Это все не разработано, это отдельная болевая большая точка. А в центре всего этого находится девелопер.
О перспективах индивидуального строительства
Мы давно уже испытываем давление, приходится заниматься оптимизацией — затратами мы сейчас управляем больше, чем доходами. Мы вынуждены сокращать людей. У себя в компании мы сократили 30%. Не потому что мы испытываем кризис, а потому что мы не понимаем, как мы будем развиваться в перспективе ближайших трех лет. Мы ждем, чтобы законодатель, а также органы исполнительной и правоохранительной власти определились — нужны мы или нет. Мы вынуждены искать новые форматы, в частности индивидуального жилищного строительства, которое делается промышленным способом и которое никем не зарегулировано так, как первичный рынок многоквартирных домов.
Думаю, отрасль индивидуального домостроения, которая никем и ничем не регулируется, получит развитие в ближайшее время. В сентябре вступил в силу закон, по которому у застройщика есть право уведомительного порядка разрешения на строительство дома. То есть застройщик не должен ничего согласовывать, а просто уведомить, что он собирается начать строительство. Поэтому ИЖС — перспективный формат.
Десять лет назад я был одним из первых людей, которые привезли в Россию завод деревянно-каркасного домостроения. Немецкий завод, который способен строить 450-500 домов в год. Но потребитель тогда не был готов к этой технологии, люди размышляли: дом унесет вода, дом можно пробить кулаком, дом не теплый. Была масса возражений, и люди не хотели покупать деревянные дома. За десять лет сменилось поколение потребителей, рынок категорически поменялся. И если мы идем к готовому жилью, если у нас ужесточается миграционная политика, если невозможно оптимизировать НДС, индустриальное домостроение является ответом на то, каким образом в условиях падающего дохода дать потребителю максимально готовый продукт. А если формат не регулируется государством — это тот путь, куда должны идти «рыночники», которые не зависят от бюджетных денег. Мы для себя видим эту нишу, я прогнозирую, что в ближайшие два года в этом сегменте появятся дома с ценой реализации 10-12 млн рублей с полной отделкой «под ключ».
Читайте также
«Не все застройщики будут готовы работать по новым правилам»
«От новых правил игры на рынке новостроек пострадают конечные потребители»
Границы размываются: как меняется рынок элитных новостроек и что его ждет
Дата публикации 26 сентября 2018
