После кризиса 2008 года на московском рынке стали появляться проекты с готовой отделкой — девелоперы придумывали новые средства для привлечения покупателей. Сегодня тенденция набирает обороты. Насколько перспективно это направление и какие выгоды отделка сулит покупателю?
По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в советское время новостроек без ремонта не было — квартиры сдавались только с полной отделкой. Эта практика продолжалась по инерции и в первые постсоветские годы. Но строительные компании довольно быстро поняли, что состоятельные покупатели при въезде убирали всю отделку и делали ее заново. Поэтому девелоперы приняли решение сдавать квартиры с ремонтом лишь в рамках социальных программ. Явление обрело название «муниципальная отделка».
Вторая волна предложений новостроек с отделкой началась после кризиса 2008-2009 годов. Застройщики предлагали такие квартиры в качестве бонуса — для повышения привлекательности объектов.
«Это позволяло покупателям экономить на ремонте. Через некоторое время стало понятно, что есть платежеспособный спрос на эту услугу и некоторые компании стали предлагать отделку в качестве дополнительной, но уже платной опции»
Елена Щепкина, ГК «Премьер»
Директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина рассказывает, что пионерами современной отделки в домах эконом-класса стали проекты компании «Ведис-групп» (2008 год). В сегменте премиум-класса впервые апартаменты с отделкой появились в башнях ММДЦ «Москва-Сити» — в МФК «Город Столиц». Затем список пополнили проекты Barkli Park (2011 г.), Barkli Residence (2013 г.) и проч. В сегменте de-luxe такие предложения появились в последнюю очередь. Сегодня элитные квартиры и апартаменты с отделкой можно приобрести в жилых комплексах: Mon Cher, St. Nikolas, Turandot Residences, Golden Mile Private residence, «Негоциант» и Knights bridge Private Park.
По словам заместителя генерального директора компании ОПИН Натальи Картавцевой, в массовом сегменте отделка жилья позволяет застройщикам предлагать выгодные цены на эти работы — от 10 до 15 тыс. рублей за кв. м. Столь привлекательная стоимость объясняется оптовой закупкой стройматериалов и партнерскими отношениями с компаниями, которые делают ремонт. Однако в целом доля квартир с отделкой составляет не более 10-15% от общего предложения.
Елена Щепкина поясняет, что максимальное количество квартир с отделкой продается в панельных домах, возводимых под различные социальные программы. Минимальное – в элитном классе. Процент такого жилья в Москве меньше, в Подмосковье — больше. Дело в том, что в городе ниже доля квартир эконом-класса, чем в области. Разумеется, предложение отделки в этих классах разнится. Если в сегменте эконом упор делается на практичность и низкую стоимость отделки, то в элитном — на индивидуальность (в разработке проектов принимают участие известные дизайнеры и декораторы).
«Это предложение интересно частным инвесторам, которые планируют зарабатывать на последующей сдаче в аренду – квартирой можно пользоваться буквально сразу после получения ключей. А также тем, кто заинтересован в скором переезде»
Наталья Картавцева, компания ОПИН
Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», поддерживает мысль о том, что проекты с полной отделкой чаще предлагают в жилых комплексах именно массового сегмента (эконом, комфорт). «А покупатели жилья бизнес или элитного класса предпочитают квартиры свободной планировки и без отделки, где можно воплотить свои дизайнерские решения», — объясняет эксперт.
Того же мнения придерживается руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь: «Основная масса квартир с ремонтом сосредоточена в новостройках эконом- и комфорт-класса. Это, прежде всего, связано с желанием покупателей таких квартир как можно быстрее заселиться после сдачи дома в эксплуатацию. В основном это молодые семьи».
«Покупатели квартир бизнес-класса редко интересуются жильем с отделкой. Практически все они имеют финансовую возможность сделать ремонт по своему вкусу, с собственным дизайн-проектом и применением более качественных отделочных материалов. Типовые варианты им не нужны»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Елена Щепкина отмечает, что доля желающих купить новостройку с отделкой среди покупателей «однушек» примерно в два раза выше, чем среди покупателей квартир с большим количеством комнат.
Инна Игнаткина объясняет спрос на жилье с отделкой следующими причинами:
- быстрое заселение;
- экономия времени и сил на весь комплекс ремонтных работ;
- заселение в дом, где не будет ремонтного шума несколько лет;
- чистота зон общего пользования.
Кроме того, руководитель отдела маркетинга и аналитики московского направления ГК «Пионер» Александра Кржевова поясняет, что ремонт собственными силами «голой» квартиры сулит массу неудобств и трат.
«Отделка – это всегда дополнительные вложения. Даже если делать ремонт полностью самостоятельно, на квартиру площадью 55–60 кв. м с учетом стоимости только материалов потребуется от 800 тыс. руб. Если же пригласить отделочников, сумма увеличится как минимум на 300 тыс. руб.»
Александра Кржевова, ГК «Пионер»
Елена Щепкина дополняет: «В зависимости от запросов покупателя самостоятельная отделка может обойтись на 30-80% дороже, чем аналогичный ремонт от застройщика».
Как рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», многие покупатели понимают, что любая новостройка имеет фактор усадки. И весь прекрасный ремонт, в который было вложено много денег, может пострадать через пару лет из-за деформации стен. Соответственно, они предпочитают купить квартиру с недорогой отделкой, пожить в ней некоторое время, а через 3-4 года, когда все трещины от усадки дадут о себе знать, уже делать ремонт по своему вкусу.
Дизайн: есть ли место для индивидуальности?
По словам Натальи Картавцевой, в проектах с готовой отделкой на выбор предлагается, как правило, только несколько вариантов стилей, которые клиент не может изменить в соответствии со своими предпочтениями.
При этом Елена Щепкина отмечает: «Современная отделка от застройщика отличается тем, что в большинстве случаев для разработки дизайн-проектов отделки привлекаются дизайнеры, как российские (например, в сегменте бюджетных новостроек), так и именитые зарубежные (в премиум и de-luxe)».
«Покупателям предлагают несколько готовых вариантов отделки квартир, из которых и необходимо выбирать наиболее понравившийся вариант. Если же застройщик сотрудничает с посредником, выполняющим ремонт, то у покупателя есть возможность внести свои корректировки в проект»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
Инна Игнаткина поясняет: «Обычно клиенты могут выбрать лишь из нескольких стилей отделки (от 2 до 4), которые нельзя изменять. При этом чаще всего варианты универсальны и легко обыгрываются предметами интерьера. В отделке стали использовать обои под покраску, чтобы сделать стиль не сильно обязывающим и оставить покупателю свободу для фантазии».
Индивидуальные дизайн-проекты отделки жилья предлагают в основном в домах элит-класса.
«В некоторых проектах помимо типового ремонта предлагается отделка по самостоятельно подобранному дизайну, соответственно за определенную доплату»
Софья Лебедева, «Миэль-Новостройки»
Также существует дополнительная опция меблировки. Однако она представлена на рынке минимально. По словам Инны Игнаткиной, в некоторых комплексах в стоимость отделки входит и кухонная мебель (не включая стол, стулья, диваны). Например, в ЖК Barkli Residence, элитном комплексе St. Nikolas и др.
«На текущий момент немногие столичные застройщики престижного жилья способны предложить квартиры с отделкой. Жилой комплекс ЖК Barkli Virgin House стал первым элитным домом, в котором покупателям была предложена отделка от дизайнера английского королевского двора Келли Хоппен в качестве дополнительной опции. В комплексе премиум-класса Barkli Park часть квартир (Белая Башня) продавалась с уже выполненной отделкой от известного дизайнера Филиппа Старка. В Barkli Residence предлагаются все квартиры с отделкой, разработанной американским архитектором Робертом Стерном»
Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»
Цены
По словам Елизаветы Гудзь, цена отделки увеличивает конечную стоимость новостройки. При этом разница зависит от уровня ремонта. Например, в ЖК «Царицыно» стоимость дизайнерской отделки составляет 12 тыс. руб. за кв. м.
Наталья Картавцева дополняет, что цена «квадрата» в проектах с готовой отделкой возрастает на 10-15% в зависимости от класса жилья.
Инна Игнаткина говорит, что стоимость ремонта варьируется от 300 долларов (в эконом-классе) до 4 тыс. долларов за кв. м (в de-luxe).
«Как правило, средняя разница в стоимости квартиры с полной отделкой от застройщика и без таковой составляет 400-600 тыс. руб. Например, в ЖК «Новое Тушино» стоимость однокомнатной квартиры площадью 39,7 кв. м без отделки составляет 4,198 млн руб., а аналогичной квартиры с отделкой – 4,537 млн руб.»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Софья Лебедева отмечает, что в Москве стоимость ремонта меняется в диапазоне 5-10% от цены квартиры (примерно 8-12 тыс. руб. за кв. м). Например, в ЖК «Зеленая линия» в Новой Москве однокомнатная квартира площадью 40,5 кв. м без отделки стоит 4,7 млн руб., а с полной отделкой – 5,1 млн руб.
По словам коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольги Гусевой, в Новой Москве представлено немало новостроек с ремонтом. Часто здесь в жилых комплексах есть квартиры с отделкой и без нее в рамках одной очереди. Разница в цене при этом варьируется. «Например, в ЖК «Первый Московский» квартира с отделкой дороже на 13%. А в ЖК «Москва А101» разница составляет 5-6%», — поясняет Ольга Гусева.
Заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов, рассказывает о проектах своей компании: «В жилых комплексах «Город Набережных» и «Солнечная система» ремонт под ключ с сантехникой стоит около 8 тыс. руб. за 1 кв. м. К примеру, сейчас однокомнатная квартира в «Солнечной системе» метражом 35 кв. м выставлена на продажу за 2,9 млн руб. С учетом дополнительной услуги — отделка от застройщика, полностью готовая к проживанию квартира в этом комплексе стоит 3,18 млн руб.».
Перспективы
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк считает, что перспективы развития сегмента новостроек с ремонтом в эконом- и комфорт-классе есть — если и в дальнейшем эта услуга не будет значительно увеличивать бюджет покупки. «В верхних ценовых сегментах отделка чаще всего не интересна покупателям. Однако встречаются исключения, например, жилой комплекс премиум-класса Barkli Residence, где квартиры продают с отделкой от знаменитого архитектурного бюро Robert A.M. Stern Architects», — отмечает эксперт.
«Предложение квартир с отделкой на рынке будет только увеличиваться. Покупатели становятся все более требовательными при выборе квартир, поэтому в условиях высокой конкуренции на рынке застройщикам необходимо будет выделять свой проект, в том числе при помощи различных дополнительных опций»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
«Не стоит забывать, что отделка от застройщика нравится далеко не всем. Покупатель с изысканным вкусом может захотеть внести небольшие корректировки, затеять переделку, а это повлечет за собой дополнительные расходы»
Инна Игнаткина, «МИЦ-Недвижимость» на Пресне
По словам Елены Щепкиной, сейчас спрос на жилье с ремонтом примерно в два раза выше предложения — девелоперам следует развивать данный сегмент. При этом стоит:
- позволять клиентам выбирать материалы отделки: от бюджетных до дорогих;
- предлагать максимально широкий ассортимент вариантов ремонта (до 4-х различных стилей),
- давать возможность покупателям выбирать элементы дизайна;
- сотрудничать с дизайн-студиями.
Дата публикации 25 сентября 2014
