Одним из трендов 2018 года в элитном сегменте стал рост доли сделок с привлечением ипотечного кредитования: на сегодняшний день она превысила 20%. Почему ипотека становится все более популярной у покупателей дорогого жилья и как девелоперы элитной недвижимости отвечают новым вызовам, специально для Новострой-М рассказала Ирина Лосева, директор по продажам Insigma Group.
Рост доли ипотечных сделок наблюдается сегодня во всех сегментах жилой недвижимости, но наиболее заметным этот тренд стал на элитном рынке, где ипотечные сделки традиционно имели минимальный процент.
Однако после 2014 года ситуация изменилась радикальным образом: доля сделок с ипотекой в элитном сегменте стала расти. В 2018 году в элитных новостройках в Москве в ипотеку реализовывалось уже более 15% площадей – в то время как еще в 2013 году эта доля не превышала 5%.
Низкие ставки и выгодное предложение
Интерес к ипотечному кредитованию среди покупателей дорогого жилья обусловлен рядом обстоятельств и действующих внешних факторов: в первую очередь на рост ипотеки повлияло снижение процентных ставок в ключевых банках страны.
Как правило, основной пул покупателей жилья в классах премиум и deluxe составляют предприниматели и владельцы собственного бизнеса: к примеру, в реализующихся проектах Insigma Group их доля составляет около 30%. Для них ипотека становится возможностью сохранить средства в обороте бизнеса, не жертвуя ими единовременно для покупки жилья.
При этом покупатели элитной недвижимости все равно в подавляющем большинстве случаев погашают ипотеку досрочно – но возможность 5-7-летнего кредитования становится выгодным финансовым инструментом, который позволяет не менять образ жизни и не испытывать дополнительного стресса при совершении крупной покупки.
Популярна ипотека и среди категории покупателей, занимающих высокие посты в топ-менеджменте компаний: высокий стабильный доход заемщика формирует у банка положительное представление о клиенте.
Предпринимателям и владельцам бизнеса, к слову, сегодня выгоднее и эффективнее всего для получения ипотеки обращаться в те банки, где аккредитованы их бизнес-счета: банки обладают всей информацией о денежных потоках фирмы и уже имеют выстроенные отношения с клиентом, поэтому чаще выносят положительные решения.
Застройщик элитной недвижимости, в свою очередь, стремится к предоставлению наиболее разнообразного предложения ипотечных программ банков в своем проекте: к примеру, у нас сформированы возможности для ипотечного кредитования в ключевых банках России, и для проектов партнерами выделяются специальные менеджеры.
Сохранить и приумножить
Рост доли ипотеки на элитном рынке не связан напрямую с ростом спроса или резким притоком новых покупателей в сегменте. Спрос на элитное жилье действительно растет, однако не за счет выхода на рынок новых поколений покупателей, а ввиду ряда других факторов – таких, как желание сохранить вложения в консервативном инструменте инвестиций, желание улучшить свои условия и переехать в новый дом, сохранив при этом уровень и класс проекта.
Таким образом, покупатели элитных квадратных метров остаются прежними – но владеют большим количеством квартир и апартаментов, а также начинают заботиться о подрастающих детях, приобретая их первое жилье в современных строящихся проектах.
На элитном рынке мы также отмечаем увеличение числа сделок «в пределах локации»: покупатели продают свою квартиру в старом фонде в центре города и приобретают в том же районе жилье в новом проекте, чтобы сохранить привычный уклад и не менять привычек.
Ипотека действительно дает возможность элитному покупателю позволить больше, не изменяя своим предпочтениям: так, при условии успешного кредитования можно позволить квартиру или апартаменты с эксклюзивной планировкой или видовыми характеристиками, обратить внимание на возможность расширения площади.
Ипотека vs рассрочка
Для тех покупателей, которые пока не готовы работать с ипотекой, застройщики сохраняют доступным традиционный инструмент – рассрочку. Как правило, девелоперы элитного жилья предоставляют беспроцентную рассрочку на условиях первоначального взноса от 30-50% и сроком на 6 месяцев-1,5 года в зависимости от стадии строительства.
Ипотечные кредиты выдаются в среднем на 10 лет, а ставка по ним составляет не менее 9,5%. В нашей практике мы отмечаем повышенный интерес покупателей именно к рассрочке: так, в проектах сегмента премиум и deluxe доля рассрочки в количестве сделок составляет от 15% до 30%, причем наибольшая доля оплаты в рассрочку приходится на deluxe-класс.
Одной из причин этого является высокая стоимость: не все банки пока готовы оперировать при выдаче ипотечных кредитов суммами свыше 50-100 млн рублей. Этих средств, как правило, покупателю достаточно для «повышения» уровня жизни, но недостаточно для покупки, например, первого элитного жилья.
Поэтому интерес к рассрочке мы замечаем в основном со стороны семейных покупателей в возрасте от 40 лет, владельцев собственного бизнеса, а ипотеку предпочитают пока еще не очень многочисленные молодые покупатели элитного жилья (своей первой дорогой квартиры) и топ-менеджеры с высоким доходом.
Элита в кредит
Если в премиум-классе сейчас почти 50% сделок приходится на полную оплату стоимости при покупке, то в deluxe эта доля уже оказывается ниже 30%. Снижение среднерыночного показателя сделок со 100%-ной оплатой обусловлено как ростом средней стоимости квадратного метра, так и выбором покупателя в пользу наиболее эксклюзивных и качественных объектов в уникальных локациях – как отмечали ранее аналитики, спрос элитного рынка сосредоточен в очень ограниченном пуле новых проектов.
Интересными для потребителя их делают не только качественные характеристики, но и те самые выгодные предложения от застройщиков и банков. Так, самым востребованным строящимся комплексом в классе deluxe в Москве стал проект собрания клубных домов Ordynka: по нашей статистике, доля ипотеки в нем не превышает 26%, а рассрочка востребована.
Таким образом, разнообразие финансовых инструментов приобретения жилья для покупателя уже становится на элитном рынке одним из уникальных маркетинговых преимуществ премиального или deluxe-проекта – это значит, что застройщики в будущем начнут тесно сотрудничать с банками для разработки специальных партнерских программ, как это происходит сегодня в других сегментах рынка.
Читайте также
Глава Сбербанка считает, что пик инфляции позади и ставки по ипотеке снизятся
Займу побольше, верну нескоро: покупатели резко увеличили размеры кредитов
Дата публикации 03 июля 2019
