Эксперты компании «Инком-Недвижимость» выяснили, какие схемы приобретения жилья на первичным рынке наиболее эффективны и популярны. Исследование проводилось в массовых сегментах — классах «комфорт» и «стандарт» (ранее он назывался «эконом»). При этом не учитывалась ипотека, на долю которой приходится около 60% от объема продаж.
Те, кто не использует кредитные средства и не располагает суммой в размере 100% стоимости квартиры, могут воспользоваться разными инструментами для покупки жилья.
Рассрочка платежа
Покупки квартир с рассрочкой платежа занимают не более 4% в общем спросе. «Данной схеме не удается конкурировать с ипотечными займами. С одной стороны, далеко не во всех проектах предоставляется рассрочка платежа, с другой — она не всегда выгодна покупателям: срок выплаты может быть слишком коротким, а рассрочка — с процентами, — объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Выходит, зачастую этот способ оплаты является аналогом кредитования, но на менее выгодных условиях, чем в банке».
Лизинг и тест-драйв
Лизинг и тест-драйв оказались невостребованными у покупателей: сегодня на них приходится менее 1% сделок в сегменте новостроек. По сути, данные методики предполагают аренду квартиры с правом ее последующего выкупа.
Например, лизинговая компания приобретает у застройщика квартиру, а затем сдает ее клиенту в аренду с последующим выкупом. Отличие лизинга от ипотеки — в начислении процентной ставки: если в ипотечном займе она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге каждый год дорожает сам объект, в среднем на величину инфляции. Преимуществом этого способа является возможность согласования индивидуального графика платежей и мягкие требования к подтверждению дохода. Однако данный формат, появившись на рынке еще в 2010 году, так и не прижился.
Тест-драйв мог бы быть перспективным направлением, но для большинства девелоперов это слишком хлопотное и обременительное предприятие — они должны взять на себя ведение арендного бизнеса без точных гарантий того, что впоследствии квартиры будут выкуплены.
«Практика показывает, что нетипичные для массового рынка программы привлекают внимание, но так и остаются чужими: касается ли это нестандартных планировок квартир, новшеств в организации придомовой территории (в частности, «двор без машин») или схем приобретения квартиры, таких как лизинг и тест-драйв. Думаю, причины кроются не в косности потребителей, а в недостаточной функциональности предлагаемых решений», — комментирует Дмитрий Таганов.
Trade-in
Классическая технология trade-in (взаимозачет) в разгар кризиса перестала работать по причине нестабильности ситуации на рынке жилья, в частности, ввиду непредсказуемости изменения цен на вторичные квартиры. В настоящее время методика, по сути, выглядит как обычная альтернативная сделка: старая жилплощадь продается, а объект в новостройке бронируется. Сегодня на сделки по trade-in приходится 20% в суммарной реализации. В докризисном 2013 году 25% покупателей на массовом первичном рынке использовали схему «квартира в зачет».
По наблюдениям специалистов «Инком-Недвижимость», trade-in имеет наибольшую популярность среди владельцев наследной недвижимости (которую можно использовать в качестве актива); часто таким способом покупают новые квартиры семьи с выросшими детьми (при необходимости разъезда), а также молодые пары, ожидающие пополнения семейства.
Об этапах и особенностях проведения операций по схеме trade-in рассказывает Валерий Кочетков, начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость»: «Наиболее распространенной и действенной мы считаем следующую методику. Заключается договор, направленный на поиск покупателя вторичного жилья. После получения аванса за продаваемую квартиру и назначения даты сделки купли-продажи подписывается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена. В указанный день проводится сделка с вторичной недвижимостью, и договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. Затем заключается ДДУ (договор долевого участия), а деньги от продажи направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.
Другой способ можно назвать недостаточно рабочим — он применим лишь в отдельных проектах. В этом случае сначала заключается договор бронирования квартиры в новом доме, и фиксируется ее цена на срок до 2 месяцев. Одновременно начинается поиск покупателя на вторичную недвижимость. После продажи «вторички» подписывается ДДУ, а деньги от реализации направляются в счет оплаты квартиры в новостройке».
Читайте также
Ипотека теряет популярность: число сделок упало на 15%
Лидеры роста: новостройки Московского региона, которые подорожали в 2018 году больше всего
Дата публикации 20 декабря 2018
