С 1 июня текущего года Центробанк вводит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выдаваемым с первоначальным взносом ниже 20%. Что это означает для покупателей новостроек и как рынок отреагирует на это нововведение, Новострой-М узнал у представителей крупных девелоперских компаний и консультантов.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»:
– Строго говоря, требований к первоначальному взносу по кредитам ЦБ не вводит. Его размер банки определяют самостоятельно. Регулятор устанавливает лишь надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Цель – повысить их качество и снизить общие риски в финансовой сфере. Чтобы не применялись эти надбавки, первый взнос по ипотеке с 1 июня должен быть не менее 20 процентов, а с нового 2024 года – не менее 30 процентов. Это касается заемщиков, которые имеют большую кредитную нагрузку.
Предлагаемые меры приведут к тому, что банки с меньшим энтузиазмом будут одобрять заявки и предоставлять кредиты, а это несколько ограничит спрос на жилье.
Но мы не ожидаем, что последствия для отрасли будут опасными. В перспективе решение сыграет на пользу ипотечному рынку и предотвратит формирование дисбалансов в финансовой сфере. Мера отсечет наиболее рискованных заемщиков, что с определенным лагом сформирует условия для более высоких темпов роста покупательской активности на рынке новостроек.
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»:
– Рынок жил ожиданиями ужесточения условий по ипотеке уже в преддверии мая, поэтому громкой эту новость не назовёшь.
Повышение коэффициентов при первоначальном взносе менее 20% уже скажется на рынке, поскольку минимальный размер первого взноса по льготным ипотечным программам, к примеру, до сих пор составлял 15%.
Покажем на цифрах. Если квартира стоила, скажем, 15 млн руб., то первоначальный взнос составлял 2,25 млн рублей, а теперь, с 1 июня, нужна будет сумма в размере 3 млн руб. (разница – 750 тыс. руб.). Скажем так, не каждый покупатель квартиры сможет заработать эту разницу за месяц или два.
Если же посчитать по предложению ЦБ, которое вступит в силу с 1 января 2024 года, когда понадобится 30%-й первоначальный взнос, то получится и вовсе 4,5 млн рублей, в два раза больше, чем до 1 июня 2023 года. Звучит совсем мрачно.
На практике же, по данным аналитиков «Дом.РФ», в 2022 году средний размер первоначального взноса составил 26%. Таким образом, становится понятно, что с 1 июня мы уже потеряем какую-то часть покупателей, но эта потеря не будет больше 10-15%. А вот с 1 января 2024 года потери могут быть больше. Однако у будущих покупателей есть возможность накопить за оставшиеся 7 месяцев дополнительную сумму на первоначальный взнос.
Поскольку ценовая динамика сейчас практически отсутствует, то есть вероятность того, что покупатели даже и не сильно потеряют при покупке квартиры через 7 месяцев, а вот ежемесячные платежи сократятся существенно. С другой стороны, скорее всего, покупатели с невысокими доходами будут стремиться успеть взять ипотеку в этом году, чтобы подпасть под условие хотя бы 20%-го первоначального взноса. Это, в свою очередь, может привести к росту цен, и тогда с 1 января 2024 года для всех девелоперов настанет холодная зима 2024-го (увеличение взноса на фоне выросшей стоимости квартир станет шоковым для покупателей). Будем надеяться, что ЦБ продолжит контролировать ситуацию и, если всё пойдёт по негативному сценарию, успеет отреагировать адекватными решениями до 1 января 2024.
Павел Лепиш, коммерческий директор ГК МИЦ:
– О повышении первоначального взноса по ипотеке с 1 июня было объявлено достаточно давно. Оно связано с тем, что начнут действовать новые требования к расчёту долговой нагрузки. Текущая ситуация воспринята клиентами спокойно.
Последние три месяца мы и так видели с их стороны увеличение размера первоначального взноса до 24-27%. Поэтому здесь переход к более высокой ставке пройдёт ровно. Никакого ажиотажа не наблюдается.
Если же говорить об увеличении первоначального взноса, которое произойдёт с 1 января 2024 года, то мы ожидаем со второй половины октября повышенный спрос на ипотеку. Разница между текущим первоначальным взносом, который у большинства банков в районе 15-20%, и 30% подтолкнет покупателей к совершению сделок в осенний период.
Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании Touch:
– Любое ужесточение условий ипотечного кредитования, будь то повышение процентной ставки, первоначального взноса или дополнительные требования к заемщикам, сужает потенциальный спрос на ипотеку. Тем более, ипотечный взнос в размере 30% от стоимости квартиры – это довольно существенная сумма, особенно, если речь идет о покупке жилья бизнес-, премиум-класса и выше. Сужение потенциального спроса на ипотеку в случае повышения первоначального взноса возможно и в силу не самой благоприятной экономической ситуации в стране, которая в целом не способствует росту спроса на жилье.
Но, с другой стороны, это уменьшит банковские риски, поскольку брать кредит смогут только платежеспособные заемщики. С этой точки зрения, повышение первоначального взноса может положительно сказаться на рынке, поскольку однозначно покупку недвижимости будут совершать те, кто обладают достаточными денежными средствами и могут обеспечить свой кредит.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в мае
На плаву: рост ипотечных ставок не повлиял на активность покупателей новостроек
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 31 мая 2023
