Участники рынка недвижимости Московского региона подводят итоги 2012 года

Свое мнение для Novostroy-M высказали:

• Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome;
• Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»;
• Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ–Недвижимость»;
• Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»;
• Илья Федоров, директор по государственно-частному партнерству компании MR Group;
• Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА;
• Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»;
• Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»;
• Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга группа компаний SEZAR GROUP;
• Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»;
• Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»;
• Наталья Семенова, генеральный директор «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»);
• Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»;
• Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton;
• Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»;
• Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet;
• Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»;
• Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»;
• Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»;
• Игорь Новоселов, первый заместитель генерального директора ОАО «Главмосстрой-недвижимость»;
• Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы ГК «СУ 22»;
• Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»;
• Михаил Артамонов, руководитель аналитического отдела компании «Арсенал Холдинг»;
• Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills;
• Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ;
• Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome

К знаменательным событиям, повлиявшим на рынок недвижимости в 2012 году, можно отнести выборы Президента РФ в марте 2012 года. Я бы также отметила ослабление курса рубля к доллару. Во II-м квартале 2012 года произошло снижение долларовых цен на объекты, стоимость которых была зафиксирована в рублях. По рынку данная корректировка цен привела на тот период к снижению средней стоимости «квадрата» элитных квартир на 3%, элитных апартаментов на 10%.

В целом, 2012 год прошел динамично. На рынке элитной городской недвижимости Москвы как со стороны девелоперов, так и со стороны потенциальных покупателей, наблюдалось заметное оживление до и после Президентских выборов. Наиболее оживленными с точки зрения покупательской активности были весенний период и конец года. По нашим оценкам, при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике, умеренный рост стоимости на элитную городскую недвижимость в 2013 году продолжится и может составить по итогам года порядка 5-7%.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Несмотря на сохранявшуюся напряженность на финансовых рынках, и в целом довольно сложную экономическую ситуацию, рынок жилой недвижимости этом году демонстрировал достаточно позитивную динамику развития. Основным фактором поддержки продаж по-прежнему выступало, прежде всего, активное развитие рынка ипотечного кредитования.

Хоть рост ставок с начала года составил 1 п.п., мы наблюдали сохранение весьма высоких темпов расширения кредитования. По данным АИЖК, за восемь месяцев 2012 года было выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень восьми месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 в денежном выражении. По предварительным прогнозам, по итогам года объем ипотечного кредитования превысит 1 трлн рублей. В 2013 году повышение ставок, скорее всего, продолжится, по предварительным оценкам, в пределах 0,5-1 п.п. (в случае более благоприятной внешней конъюнктуры, ставки будут консолидироваться на текущих уровнях), что станет фактором некоторого замедления развития рынка ипотечного кредитования и снижения спроса.

В строительном секторе ситуация развивалась по умеренно позитивному сценарию – объем ввода нового жилья растет (около 40 млн кв. метров за 10 месяцев), но темпы остаются сравнительно невысокими. По итогам 10 месяцев 2012 года в РФ рост составил 3,8% год к году. Впрочем, в Москве и Московской области объемы нового строительства снизились на 16,8% и 3,5% г/г соответственно. Что касается ценовой ситуации в целом, то можно отметить, что в течение года на рынке наблюдалась достаточно выраженная динамика роста стоимости жилой недвижимости – в целом по РФ год к году цены выросли на 10-12% г/г. 

Мы ожидаем, что при более-менее стабильной макроэкономической конъюнктуре, в 2013 году темпы сохранятся примерно на сопоставимом уровне, может быть будут несколько ниже на фоне умеренного сокращения спроса в условиях сужения ипотечного кредитования и общего слабого экономического роста.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ–Недвижимость»

В 2012 году на столичной рынок недвижимости вышло около 10 проектов реконструкций. Все они позиционируются в стиле loft. В основном они относятся к классу бизнес (бизнес +) и предлагают к продаже апартаменты. Если в 2011 году апартаменты реализовывались только в нескольких комплексах, то в 2012 году предложение апартаментов значительно увеличилось.

Присоединение новых земель к столице также стало знаковым событием 2012 года. С июля территория Москвы увеличилась в 2,5 раза. Этот факт ознаменовал выход новых проектов. Однако многие вопросы касательно земель «Новой Москвы» законодательно не урегулированы, что является сдерживающим фактором для девелоперов. 

Строительная сфера нуждается в правках в действующее законодательство и СНИПах. Развитие дорожной системы и метро также окажет положительное воздействие на отрасль. В 2013 году ожидается увеличение предложения за счет выхода новых корпусов в реализуемых масштабных проектах, так и в ранее анонсируемых проектов как на территории как старой, так и «Новой Москвы».

Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»

Одна из самых перспективных тенденций на рынке новостроек в этом году — это квартиры с отделкой. Также стоит отметить зарождение еще одной тенденции: правительство давно говорит о том, чтобы строительные компании развивали малоэтажное строительство, но девелоперы неохотно идут на это — экономически невыгодно. Однако с расширением границ Москвы у потребителя стали расширяться и границы понимания, что такое городская недвижимость, поэтому стали появляться новые проекты.

Произошло одно важное событие, правда, случилось оно «наоборот». Ожидался кризис и снижение цен на жилье, но этого не произошло. Локальные же события происходят постоянно. К примеру, на рынок недвижимости Москвы и Московской области вышли несколько крупных проектов, которые по-настоящему «выстрелят» не сегодня, а в обозримом будущем.

В первую очередь людям хочется пожелать новых, интересных объектов. Также стоит сказать вот что: если перед покупателем стоит задача купить квартиру, то ему стоит внимательно приглядеться к новым и существующим проектам, оценивать риски и ожидать «добра» от ипотеки.

Илья Федоров, директор по государственно-частному партнерству компании MR Group 

В 2012 году для Подмосковья одним из ключевых событий стало назначение Сергея Шойгу на должность Губернатора Московской области. Это определило вектор приложения усилий губернатора в сфере подмосковного жилищного строительства. Со стороны высшего руководства Подмосковья велась также работа по реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, в том числе малоэтажного. Принимались решения способствующие снятию инфраструктурных ограничений при реализации столь сложных жилищных проектов. Безусловно, назначение и.о. Губернатора Московской области Андрея Воробьева тоже отразиться на рынке строительства жилья, и будем надеяться, что изменения будут со знаком плюс.

Традиционно январь-февраль являются месяцами минимальной активности во многих сферах бизнеса, в том числе и в недвижимости. В течение 2013 года можно ожидать продолжения роста цен на квартиры на уровне выше инфляции – 10-15% и роста популярности формата малоэтажных проектов с полноценной социальной и коммерческой инфраструктурой, к которому есть интерес как у властей, так и у девелоперов и конечных потребителей.

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

В 2012 году стало понятно, что Собянин действительно готов тратить огромные бюджеты на метро и выездные магистрали из Москвы. Застройщики поверили ему и даже успели почувствовать результат. Это привело к существенному росту цен в районах Подмосковья, куда дошло или дойдет метро, и мы увидели существенный объем начавшихся и объявленных объектов. 

Наше государство многие годы боролось, чтобы перевести продажи новостроек на ДДУ. И в 2010-м и 2011-м годах наблюдался переход на продажи квартир на ДДУ. Объем продаж по ДДУ практически с 0 вырос до 40-50%, но в 2012 наметилась обратная тенденция перехода с ДДУ на ЖСК. Возможно, это связано с прошедшим в первом чтении законопроектом об обязательном взаимном страховании застройщиков, а, может быть, с проблемами с дольщиками, которые возникают при переносе сроков строительства. Назначение Шойгу губернатором Московской области также привело к ужесточению требований к застройщикам. Их стали нагружать не только строительством детских садов, но и школ, больниц, дорог. Это не могло не сказаться на многих проектах, и в будущем может привести к росту цен.

Покупателям я советую подождать скидок и акций, т.к. по мнению риелторов, осень прошла на низких объемах. Многие компании не выполнили планы по продажам, и они будут усилено распродавать объемы сразу после нового года, а сегодня это можно сделать, только снизив цену.

Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155» 

Я бы назвал такие тенденции основными: рост среднего уровня комфортности типовых серий панельных домов (первичная отделка квартир, увеличение метража квартир, совершенствование внутридомовых инженерных систем, улучшенные фасадные решения и т.д.); рост ставок по ипотечному кредитованию (вопреки ожиданиям прошлого года); совершенствование законодательной базы и административной системы, регулирующих взаимоотношения застройщика и дольщиков (создано областное ведомство по делам обманутых дольщиков под руководством А. Когана); смещение спроса и предложения из Москвы в область (в области будет в 2012 году сдано жилья больше, чем в 2011, а в Москве – меньше, в области продажи в количественном выражении растут, а в Москве - падают); конкуренция на рынке Московской области усиливается (на рынок выходят проекты с более качественными характеристиками); увеличивается спрос на малогабаритные квартиры, малоэтажное жильё и квартиры с отделкой (активизация покупателей квартир, которые приобретают жилье в первую очередь для собственного проживания – традиционно они предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры).

Не стоит забывать и про то, что 1-го июня 2012 года границы Москвы расширились на 144 га, что вылилось в заморозку и пересмотр инвестконтрактов на территории «Новой Москвы», а также в изменение муниципальных норм и правил в части согласований нового строительства, и в рост цен на недвижимость в черте «Новой Москвы», а также на прилегающих территориях.

В 2013 году рост цен составит 2-3% и опередит инфляцию. Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в районах комплексной застройки. Девелоперы будут развивать преимущественно такие проекты, улучшая качественные характеристики объектов и инфраструктуру жилых комплексов. В 2013 году сохранится тенденция смещения покупательского спроса из столицы в ближайшее Подмосковье, что связано с отсутствием новых проектов эконом-класса в пределах МКАД, с всё более развивающейся с каждым годом транспортной и социальной инфраструктурой подмосковных городов и с гораздо более привлекательными подмосковными ценниками.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»

Основная тенденция для «Старой Москвы» – это смягчение политики столичной мэрии в отношении нового строительства. За последние два года город исчерпал ресурсы по новостройкам эконом- и комфорт-класса, все, что вышло на рынок до осени 2010 года, практически продано, и лишь к концу 2012 наметилась тенденция по ослаблению согласования новых строек. Несмотря на хороший выбор жилья и проектов в Подмосковье, Москва нуждается в качественном новом жилье, тем более ресурсы для этого не исчерпаны.

К важным событиям 2012 года, безусловно, относится официальное расширение границ Москвы и назначение, а затем смещение с должности Губернатора Московской области Сергея Шойгу. Первое событие привело к изменениям в территориальном делении региона, смене юридического статуса присоединенных к столице земель, а второе отсрочило даты утверждения четкого курса развития областных территорий.

Покупателей хочу предупредить, что к середине января закончатся все новогодние акции, которые проводят крупнейшие застройщики региона и, соответственно цены на жилье вернутся в прежние границы, в некоторых проектах уже запланированы первые в новом году повышения. Поэтому для покупателей декабрь и первая половина января могут дать максимальную выгоду при приобретении квартиры. Именно сейчас можно получить хорошую скидку, условия по рассрочке и даже оба этих условия сразу.

Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга группа компаний SEZAR GROUP

Заканчивающийся год принес несколько позитивных тенденций. Например, можно отметить, замещение точечной застройки комплексной, рост контроля застройщиков со стороны государства. Стоит отметить, что рост предложения на первичном рынке жилой недвижимости, который наметился в последние годы, снизился в июле в результате изменения границ столицы. Такая же ситуация характерна для показателей цены и спроса. Тем не менее, лето было довольно «жарким». Ситуация напоминала 2008 год, когда часть населения в предвкушении кризиса скупала недвижимость, боясь потерять свои накопления. Осенью активность утихла, спрос не продолжил своего роста и в данный момент демонстрирует стабильность.

Безусловно, самым важным событием стало расширение Москвы, благодаря которому на рынке появилось новое предложение - недвижимость с привлекательным соотношением цены и качества и с московской пропиской. Естественно, большое количество покупателей отдает свое предпочтение объектам на новых территориях. Увеличившееся предложение вызвало и увеличение цен - 20% с момента присоединения.

В начале 2013 года покупателям следует проявить активность. В этот период застройщики продемонстрируют максимальную лояльность, связанную с сезонным затишьем, а также неоправданными ожиданиями относительно высоких продаж осенью 2012 года.

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»

Пожалуй, одной из главных тенденций этого года стало развитие рынка малоэтажного строительства. Большое количество новостроек, особенно в «Новой Москве», строятся именно в этом формате. За последние полтора года в эксплуатацию введено более 20 жилых комплексов в дополнение к 70 уже существующим. Малоэтажка занимает 10% от общего рынка жилья, и мы ожидаем, что в 2013 году этот показатель может составить 15-20 %. 

В 2012 году «Старая Москва» замерла, если можно так сказать. Даже, несмотря на амбициозные планы, касающиеся возведения жилых кварталов в ЦАО, вряд ли здесь произойдут серьезные изменения. Чем дальше от центра, тем больше свободной земли получает в свое распоряжение девелопер. Присоединение «Новой Москвы» привело к тому, что объем предложения на первичном рынке увеличился на 40%. К тому же сам факт включения территории к югу от столицы в административные границы Москвы резко повысил их привлекательность. Цены там еще не дошли до потолка, но уже значительно отличаются от подмосковных. Транспортная инфраструктура сейчас играет одну из главных ролей: постройка новых станций метро кардинально меняет цены в прилегающих районах, причем не обязательно в большую сторону.

Вероятнее всего, сохранятся тенденции и цены 2012 года, хотя многие эксперты предрекают стагнацию рынка. В чем-то их взгляды оправданы, поскольку до нас может докатиться европейский кризис, только уже гораздо ощутимее, чем раньше. Кроме того ожидается ухудшение условий ипотеки, что тоже негативно отразится на рынке недвижимости. В остальном, я ожидаю от рынка стабильного и равномерного развития, особенно на присоединенных Москве территориях.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

Из тенденций рынка новостроек Москвы в 2012 году можно отметить ограниченный объем предложения вследствие дефицита строительных площадок и крайне низкого числа новых проектов. Незначительный прирост объема предложения осуществлялся за счет вывода на продажу корпусов в жилых комплексах, уже представленных на рынке. На 10-15% относительно прошлого года увеличился потенциальный спрос.

В Подмосковье была начата реализация ряда крупных проектов строительства мало- и среднеэтажного жилья. За последние несколько лет доля этого сегмента в объеме предложения подмосковных новостроек увеличилась в 6 раз. Однако этот новый формат пока еще не вполне понятен потенциальному покупателю и пользуется меньшим интересом, чем многоэтажное жилье.

Одним из крупных событий рынка недвижимости столичного региона стало проведение архитектурного конкурса на разработку концепции развития Большой Москвы. 10 проектных команд из лучших зарубежных и отечественных специалистов в области городского моделирования помогли актуализировать современные проблемы мегаполиса и найти пути их решения с учётом уже накопленного опыта урбанизации. Это позволит перенести акцент занятости населения, проживающего на новых территориях, со «Старой Москвы» на новую.

При условии отсутствия кардинальных изменений экономической ситуации в следующем 2013 году рынок жилья московского региона, скорее всего, продолжит демонстрировать состояние «волатильной стабильности». Как и в 2012 году, для рынка будет характерна ситуация, когда реальный покупатель присутствует и активно настроен на улучшение жилищных условий, но он ориентирован на качественные предложения по адекватным ценам и, в большинстве своем, ограничен в средствах. Таким образом, рублевые цены на квартиры в новостройках продолжат умеренный рост, отыгрывая темпы инфляции.

Наталья Семенова, генеральный директор «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»)

В уходящем году я бы хотела выделить несколько тенденций. Во-первых, на рынке Московской области стало появляться больше «средних» квартир между бизнес- и эконом-классом. Во-вторых, застройщики стали проектировать квартиры с меньшей площадью. Если раньше площадь однокомнатных квартир была 60 кв. метров, то сейчас она варьируется от 28 до 44 кв. метров. Объясняется это лишь тем, что малогабаритные квартиры быстрее продаются. В-третьих, на рынке недвижимости почти исчезли трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Просторные квартиры очень тяжело продавать, небольшие - более ликвидны и выгодны застройщику тем, что по цене однокомнатные квартиры дороже двухкомнатных.

Наиболее запоминающимся событием в этом году стало расширение Москвы. Это привело к тому, что в Троицке, Щербинке, Подольске выросла стоимость квадратного метра на 1,5%. Также нельзя не упомянуть смену главы Московского метрополитена. В скором времени появятся новые линии столичной подземки, что не может не отразиться на стоимости жилья в прилегающих районах. Было бы чудесно, если бы городская администрация сделала более прозрачную схему развития и подключения инженерных сетей. Покупателям квартир в новостройках стоит ожидать прироста цен приблизительно от 0,5 – 1,5%, но все-таки окончательная стоимость повышения будет напрямую зависеть от того, в каком районе находится ваша квартира. 

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Если рассматривать первичный рынок столицы, то основополагающей тенденцией этого года можно считать перемещение спроса в сторону области, при этом популярность стали завоевывать ранее не престижные направления и «недооцененные» города. Дело в том, что из-за ограниченности свободных строительных площадок в Москве - спрос в некоторых случаях превышает имеющееся предложение. Кроме того, свою лепту вносит и высокая стоимость недвижимости. В ноябре средняя цена квадратного метра в новостройках эконом-класса в столице составила около 130 000 рублей, в то время как в ряде городов-спутников новостройку можно приобрести до 80 000 рублей за кв. метр.

А вот одной из самых ярких тенденций подмосковного рынка стало «вымывание» недорогого жилья из общего объема предложения. Дело в том, что на протяжении года основной спрос концентрировался на небольших по площади одно- и двухкомнатных квартирах, а вот доля крупногабаритных квартир, наоборот, накапливалась, т.к. они пользовались меньшим спросом. Об этом свидетельствует ощутимый рост средневзвешенной полной стоимости объектов на фоне незначительного увеличения цены квадратного метра.

К значимым событиям, на мой взгляд, можно отнести повышение ипотечных ставок во втором полугодии 2012 года. Возрастающие процентные ставки снижают ценовую доступность недвижимости, ведь для многих кредиты остаются практически единственным инструментом решения жилищного вопроса. Поскольку отказаться от необходимости покупки квартиры невозможно, то вероятней всего часть клиентов предпочтет отложить покупку до момента накопления средств на больший первоначальный взнос. Не исключено, что в первом квартале 2013 года из-за накопления числа таких «отложенных покупок» первичный рынок Московского региона столкнется с временным снижением темпов роста спроса.

В условиях стабильной экономической ситуации в стране, думаю, никаких кардинальных изменений ждать в 2013 году не стоит. Скорее всего, основные тенденции, получившие силу в этом году, сохранят свое влияние и в дальнейшем. В частности, учитывая текущий уровень инфляции можно говорить о дальнейшем росте процентных ставок. Думаю, что в целом развитие первичного рынка в 2013 году будет планомерным, однако постепенное снижение доступности ипотечных кредитов может оказать депрессивное влияние на спрос.

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton 

В 2012 году рынок элитной недвижимости Москвы демонстрировал очень интересные тенденции. Во-первых, произошли кардинальные изменения в спросе – с рынка практически исчезли покупатели с бюджетами свыше $5 млн. Конечно, сделки в топовом бюджете были, но единичные. И чем ближе к концу года, тем заметнее становилась эта тенденция: концентрация  сделок элитного рынка в сегменте $2-3 млн (около 45%), и резкое снижение доли дорогих покупок.

Другой заметной тенденцией стало расширение элитного рынка - как его территориальных границ, так и ценовых рамок. Если раньше запросы до $1-1,5 млн почти не относились к элитному сегменту, то сейчас квартиры с бюджетом $1-2 млн - одни из наиболее ходовых на рынке (25% от общего объема сделок в элитном сегменте). Третьей тенденцией я бы назвала снижение количества новых элитных проектов. За 2012 год на рынок вышли 10 новых объектов разной стадии готовности, но из них только два (ЖК Barrin House, ЖК «Дом на Смоленском бульваре») представляют собой жилые дома, остальные комплексы являются проектами с апартаментами.  

Одним из наиболее важных событий на рынке я считаю «неслучившийся» кризис, который прогнозировали на осень. Динамичное развитие и активные продажи, которые наблюдались в элитном сегменте в начале 2012 года, сменились в конце весны на торможение рынка за счет падения курса рубля и паники по поводу очередного надвигающегося кризиса. В связи с этим и покупатели, и продавцы задавали себе вопрос: «Что делать в текущих условиях  – действовать  или подождать?» Спрос в тот момент четко разделился на две группы - одни клиенты спешили «пристроить» деньги, другие приняли решение отложить покупку-продажу. Как раз за счет первой группы рынок наблюдался всплеск продаж в июле-августе. Осенью кризис не случился, рынок показал хорошую динамику, однако существенных рекордов не поставил.

Думаю, что в следующем году элитный рынок будет достаточно стабилен. В течение 2012 года цены на элитные новостройки выросли на 5,5%, что фактически ниже инфляции. Однако внутри элитного сегмента динамика существенно отличалась от проекта к проекту. 

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»

Московский и подмосковный рынки новостроек при некоторых различных и даже полярных тенденций имеют совершенно четкий общий тренд, закрепившийся в 2012 году – это появление новых форматов и новых типологий жилья. Речь идет как о развитии сегмента апартаментов (в Московской области вслед за Москвой), так и о расширении линейки предложений квартир (лофты, двухуровневые квартиры, студии, малогабаритные квартиры).

Из важнейших событий региона главным является расширение границ Москвы, что повлияло как на структуру предложения жилья, так и на уровень цен по Москве и области, а по итогам года скажется и на объемах ввода жилья. Следствием расширения Москвы и смены власти стал массовый вывод на рынок масштабных жилых проектов на тогда еще подмосковных (а сегодня уже столичных) территориях. Макроэкономическая нестабильность на мировых сырьевых, валютных и фондовых рынках – третий фактор, оказавший влияний на рынок недвижимости Московского региона, в том числе рынок новостроек.

Сегодняшний рынок очень близок к классическому «смитовскому» состоянию, когда конкуренция высока, а поставщики борются за потребителя, предлагая продукт все более высокого качества. В данном контексте соблюдение принципа laissez-faire, насколько это вообще уместно в отечественной экономике, могло бы развить данную тенденцию. Иными словами, все, что требуется от власти – создание благоприятных условий для деятельности компаний строительного сектора, совершенствование правовой базы, создание инфраструктуры всех видов.

Для тех, кто уже купил квартиру в новостройке, 2013 год с большой долей вероятности станет годом получения ключей и начала ремонта, с чем их можно только поздравить. Потенциальным же покупателям не стоит ждать скидок и распродаж: по прогнозам, рост цен на новостройки Московского региона начнется уже в феврале и по итогам года составит от 7 до 15% в зависимости от географии (Подмосковье или Москва). Ждать стоит появления долгожданных проектов в традиционных границах Москвы, временного замедления темпов застройки Новой Москвы, продолжения роста популярности апартаментов как альтернативы жилым квартирам.

Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet

Основной тенденцией рынка жилья Москвы в этом году стало смещение эконом-класса в Подмосковье, увеличение сегмента бизнес-класса и появление в этом сегменте такого типа жилья как апартаменты. А в Подмосковье в этом году мы зафиксировали колоссальный спрос на малоэтажное качественное жилье. Это новый формат доступного жилья и хорошая альтернатива панельному домостроению.

Все большее количество девелоперов сегодня идут в «Новую Москву». Сейчас здесь строится около 15 млн кв. метров жилья, из них панельное жилье – 52%, монолитное - 43% и малоэтажное – 5%. Основная тенденция рынка жилья «Новой Москвы» – желание девелоперов поднять цены на том основании, что эти территории теперь фактически принадлежат столице.

Смена губернатора Подмосковья, из-за которой выход ряда новых проектов был приостановлен, окончательное утверждение границ Москвы, запуск станции метро в Реутове - это первая станция Московского метрополитена, открытая в Подмосковье. Само по себе событие достаточно яркое и говорит о том, что начинается процесс сращивания столицы и области в единую Московскую агломерацию. Необходимо определение более четких нормативов на застройку, установление прозрачных правил игры для девелоперов на рынке новостроек, стабильность кадровой политики, для «Новой Москвы» – разработка и утверждение генплана.

2013 год не обещает существенных перемен. Все те тенденции, которые наблюдались и в Москве, и в Подмосковье, и в «Новой Москве» в этом году, получат свое развитие. Цены будут расти на уровне чуть выше инфляции, спрос будет по-прежнему перетекать в Подмосковье, а качественные объекты Москвы эконом-класса будут в дефиците. В Москве продолжит развиваться бизнес-класс, а в Подмосковье – новые форматы жилья, в частности, малоэтажное строительство.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Наиболее яркой тенденцией этого года является смещение покупательского спроса из Москвы в Подмосковье. В основном это объясняется дороговизной и ограниченностью объема предложений первичного рынка в Москве, а также переменами в градостроительной политике столицы. Кроме того, за пределами города стали появляться объекты с привлекательными ценами и качественными характеристиками, расположенные в «терпимой» транспортной удаленности от мест приложения труда в Москве, и которые отвечают требовательному спросу покупателей.

Изменение статуса бывших подмосковных земель не повлияло на скорость их развития. Но, несомненно, раз новые районы — это уже Москва, стоит ожидать здесь инвестиционных вложений, развития дорожно-транспортной сети, инфраструктуры, особенно социальной.

Принятие решения о развитии Московского метрополитена оказывает влияние не только на рынок новых московских территорий, но и на рынок недвижимости Москвы в ее прежних границах. Например, на первичном рынке жилья столицы можно было наблюдать увеличение цен предложения на квартиры в новостройках, расположенных недалеко от будущих станций метро.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»

Основная тенденция 2012 года – стабилизация ситуации на рынке Москвы и Московской области, начавшаяся еще в 2010 году после финансового кризиса. По итогам 10 месяцев 2012 зафиксировано около 76 тысяч сделок на рынке жилой недвижимости, и есть все основания ожидать достижения нового максимума (последний после кризиса максимум был в 2011 году – 91 тысяч). Рост стоимости столичной недвижимости на первичном рынке в рублевом исчислении за 10 месяцев составил 5-10%.

Количество ипотечных кредитов в 2012 г. продолжило расти, и скорее всего, превзойдет результаты 2011 года. Ставки были стабильными, и находились на уровне 12% в рублях, и 9,5% в иностранной валюте. Динамика снижения ставок несколько замедлилась по сравнению с предыдущими годами. Можно также отметить тенденцию упрощения поучения кредитов. Рынок Подмосковной недвижимости демонстрировал положительную динамику, с 65 000-70 000 рублей стоимость повысилась до уровня 70 000 - 85 000 рублей, то есть рост цен был выше, чем в Москве, и составили 13%.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Главная тенденция 2012 года – большое количество новых проектов в «Новой Москве» и Подмосковье разного формата. Сегодня покупатели имеют возможность купить как квартиры классических планировок в панельных многоэтажках, так и квартиры-студии, апартаменты, жилье в коттеджах и таунхаусах. Рынок новостроек ближнего Подмосковья переживает бурный рост, но спрос на удаленное от Москвы жилье со временем может упасть, если девелоперам не удастся преломить стремление населения искать работу в Москве.

Присоединение к Москве новых территорий со всеми прилагающимися «бонусами» (московская прописка, статус, социальные привилегии и пр.) вызвало всплеск покупательской активности. Действие 214 ФЗ на присоединенных территориях «Новой Москвы», использование белой разрешительной документации стало дополнительным фактором, увеличивающим доверие к застройщикам. Новостройки выигрывают у вторичного жилья благодаря интересным планировочным решениям и большому количеству интересных инфраструктурных объектов.

Хотя рынок жилья подвержен краткосрочным колебаниям, квартиры в будущем году дешеветь не будут, это очевидно. В условиях усугубления инфляции стоимость квадратного метра будет только расти, поэтому, чем раньше будет принято решение о покупке недвижимости, тем лучше. Собственная квартира – насущная необходимость,  тренд к обзаведению собственным жильем в России еще долго не выйдет из моды, а в условиях экономической нестабильности является еще и основной формой сохранения и приумножения капитала. Покупателей в будущем году порадует большое разнообразие рыночных предложений. Застройщики, работающие в условиях жесткой конкуренции, будут стараться повысить покупательскую лояльность интересными архитектурными решениями и дополнительными опциями к проектам.

Игорь Новоселов, первый заместитель генерального директора ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

Сильнее всего сейчас на рынок недвижимости Московского региона влияет продолжающийся отток спроса из Москвы в область. Он связан с сокращением количества объектов в Москве. Дефицит предложения провоцирует рост цен, и покупатели просто вынуждены искать себе квартиру по карману в ближайшем Подмосковье. Также в Москве практически не осталось новостроек эконом-класса – их строительство в пределах МКАД экономически нецелесообразно. То есть огромный сегмент покупателей, ориентированных на эконом, также не может удовлетворить свои запросы в Москве. Ситуация еще лучше видна на цифрах. По данным аналитических агентств, среднемесячное число сделок купли-продажи жилья в столице в период с января по сентябрь 2012 года составило порядка 7,5 тысяч, но это почти в два с половиной раза меньше среднемесячной активности на рынке жилья в Московской области.

Я бы назвал целый комплекс событий. Это постепенно оформляющаяся стратегия властей Москвы на долгосрочную перспективу. В первую очередь интересны их концептуальные подходы к развитию транспортной системы, социальной инфраструктуры и территориальному размещению рабочих мест. Я бы выделил как перспективные, планы развития метро. Нам обещают десятки новых станций метро и сотни километров к 2025 году. Напомню, что строительство даже одной станции метро существенно влияет на локальный рынок недвижимости, а выход веток в Подмосковье должен полностью изменить ситуацию с доступностью многих подмосковных городов.

 В январе и феврале мы ждем традиционное затишье - цены, скорее всего, останутся на текущем уровне. В целом по итогам 2013 года, наиболее вероятный сценарий: умеренный рост среднерыночных цен: на уровне инфляции плюс 3-4%. Понятно, что ситуация на разных объектах и в разных городах Подмосковья будет сильно отличаться: где-то рост будет значительно выше, где-то ниже. Маловероятный сценарий – кризисный спад. Предпосылок внутри страны и Московского региона для него нет, а ситуация и влияние внешних факторов не столь однозначны. Европа в кризисе, начиная с 2008 года, нам обещали вторую волную кризиса в 2010-м, 2011-м и 2012-м, и где она?

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы ГК «СУ 22»

На мой взгляд, основной тенденцией на рынке недвижимости Московского региона стало заметное смещение спроса из Москвы в область. Связано это с крайне ограниченным предложением в сегменте новостроек эконом-класса столицы и, напротив, появлением большого числа качественных и доступных по цене проектов в области. Важно, что изменяется восприятие Подмосковья покупателями, большой процент москвичей сегодня согласны на переезд из столицы в область для решения жилищного вопроса или улучшения жилищных условий.

Увеличение ставок по ипотеке, что должно было вызвать повышение цен на рынке недвижимости, стало заметным событием на рынке. Тем не менее, политика застройщиков направлена на то, чтобы всячески стимулировать спрос, в том числе через акции, скидки, специальные условия, так что пока ипотечные перемены существенного влияние на объемы продаж на первичном рынке Московского региона не оказали.
Поскольку развитие происходит, в основном, первичного рынка Московской области, важным является решение или хотя бы облегчение транспортной проблемы, строительство необходимой инфраструктуры.

В начале 2013 года будет традиционный праздничный период некоторого затишья, после чего рынок, скорее всего, будет стабильно поступательно развиваться. Каких-то негативных или, напротив, слишком позитивных прогнозов мы не можем дать. Будет планомерное дальнейшее развитие.

Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»

Стоит отметить и активное развитие сегмента loft апартаментов. Данные объекты расположены в давно сложившихся районах, так как относятся к реконструкции бывших промышленных зон. Другое значимое событие года - создание нового административного округа Новомосковского (НАО), который сегодня активно развиваются, строящее жилье там сильно отличается по цене от областных новостроек.

Для стимулирования спроса необходимо снизить ипотечные ставки. В настоящее время с помощью ипотеки в области приобретают квартиры около 40 % покупателей. Но довольно высокие ставки сдерживают потенциальный спрос, особенно в Москве, где цена «квадрата» почти в два раза выше, чем в области.

Возможно, в 2013 году возрастет количество новых объектов, данная тенденция прослеживается уже в текущем году. Активно будет развиваться сегмент лофт апартаментов, в столице до сих пор остались интересные площадки – бывшие пром.  зоны в довольно популярных районах.

Михаил Артамонов, руководитель аналитического отдела компании «Арсенал Холдинг»

В «Старой Москве» первичный рынок в течение года постепенно прекращал своё существование. В Московской области – напротив, нарастало преобладание предложения жилья в готовых, или, по крайней мере, сданных домах. Также в области окончательно сформировался «рынок покупателя», предложение намного превышает спрос. Не могу не отметить, что необходимо отменить или радикально изменить готовящийся в Думе законопроект о страховании ответственности застройщиков. Вместо этого – направить усилия законодателей на меры, закрывающие использование «серых» схем при продаже недостроенного жилья.

Если названный закон всё же будет вскоре принят и реально введён в действие – нужно ждать сокращения новых проектов строительства, а в перспективе, по мере поглощения рынком старого предложения, произойдет рост цен. Если принятия закона нам удастся избежать, рынок продолжит развиваться согласно тенденциям 2012 года.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills 

Как мы и прогнозировали, 2012 год не преподнес никаких сюрпризов на рынке новостроек премиального сегмента: ни в плане динамики цен, ни в  плане активности покупателей. И то и другое сохранилось на уровне 2011 года. В среднем, на первичном рынке продается около 35 премиальных объектов в месяц. Динамика цен также была весьма вялой. По итогам 2012 года она, скорее всего, не превысит 7-10% по отношению к началу года.  Наиболее востребованными остаются квартиры для семейного проживания с детьми, площадью 150-170 кв. метров.  

В 2012 году сегмент бизнес-класса показал более высокую активность, чем год назад.  Этот сектор рынка продолжает плавно восстанавливаться после кризиса.  Основные события – это существенное расширение предложения, с начала года оно практически удвоилось, что является, в том числе и следствием наблюдаемой активизации (пусть и вялой) на этом рынке. Средняя цена «квадрата» жилья бизнес-класса повысилась несущественно: на 10-15%. При этом, в проектах, которые близки к стадии готовности, рост цен был более существенным и составляет 20% и более процентов. Квартиры в новостройках бизнес-класса покупали преимущественно семьи, наиболее востребованные метражи - в районе 100-120 кв. метров.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ

Одной из основных тенденций на рынке новостроек в текущем году стал активный выход на рынок новых проектов, а главное - они появлялись во всех сегментах. Общий фон рынка новостроек Московского региона в течение года оставался довольно стабильным, что отражалось как в сохранении активности девелоперов (рынок пополнялся новыми проектами), так и в сохранении ценового уровня в целом на рынке (рост цен в течение года был умеренным).

Одно из ключевых событий на рынке недвижимости Московского региона – официальное присоединение к городу новых территорий. Основные изменения на рынке в связи с этим были зафиксированы еще в 2011 году, когда были озвучены планы по расширению города. На сегодняшний день конкретных действий по развитию данных территорий не предпринимается, а, следовательно, и кардинальных изменений на рынке ждать в ближайшее время не стоит.

При отсутствии каких-либо негативных изменений в экономике рынок недвижимости продолжит свое развитие в том же ключе. Рынок продолжит пополняться новыми проектами, спрос ожидается на стабильном уровне, рост цен не превысит 10% в год.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» 

Рынок практически избавился от предварительных контрактов, вексельных схем, инвестиционных договоров и прочих «мутных» механизмов продажи недвижимости. Почти все застройщики декларируют продажи по 214-ФЗ. Это вовсе не значит, что все научились работать в рамках правового поля - просто страх перед огромными штрафами и реальным наказанием действительно превысил возможную выгоду от нелегальных договоров. Застройщики боятся карательных мер и пытаются играть по правилам. Однако большой вопрос, кто в конечном итоге победит в этой игре.