«Безликие одинаковые дома становится тяжелее и тяжелее продавать»

Руководитель московского территориального управления группы «Эталон» Иван Богатов в интервью Новострой-М рассказал о ключевых изменениях на первичном рынке Москвы, дал прогноз относительно дальнейшего роста цен на недвижимость, а также поделился секретами — как продавать квартиры хорошо.

Какие основные тренды на рынке новостроек Московского региона сегодня вы бы выделили?

Существует мнение, что первичный рынок Москвы перегрет — объем предложения очень велик. Мы считаем, что это не совсем так. И в Москве, и в Санкт-Петербурге плохо продаются только неудачные проекты. Эти проекты расположены на окраинах городов и плохо обеспечены транспортной и социальной инфраструктурой. Покупатели сегодня не готовы мириться с такими неудобствами. Вместе с менее стабильными возможностями по оплате у клиентов в низком ценовом сегменте это создало определенный избыток предложения в нем. 

С другой стороны, мы не устаем повторять, что качественные объекты в хорошей локации всегда имеют спрос и остаются в цене. Так, по итогам трех кварталов текущего года группа «Эталон» увеличила продажи на 32%. О чем это говорит? Мы стараемся учитывать современные тенденции, основной из которых я бы назвал сегментацию, дифференцирование продукта по качественным и маркетинговым характеристикам. Чтобы успешно продавать, надо выделяться из общей массы проектов, надо, чтобы вас запоминали, думали о вас, о ваших проектах. Успешные застройщики идут по пути максимальной подстройки под потребности покупателей и сегментации продукта под разные целевые аудитории. Безликие одинаковые дома становится тяжелее и тяжелее продавать.

Какие тренды перетекут в 2019 год?

Тренд на сегментацию продолжит свое развитие. Застройщики будут руководствоваться логикой экономики и маркетинга в создании новых проектов. Если говорить о продвижении, во многом будет доминировать тренд на отстройку друг от друга, на привнесение эмоций в имидж своего продукта. Из разряда «рацио» осталась возможность конкурировать только ценой, на что застройщики сегодня не готовы в силу вступивших поправок в законодательство и увеличения себестоимости строительства. Уникальные характеристики, яркий стиль, эмоциональное совпадение с ожиданиями поможет сделать сегодня из потенциального клиента — реального.

Схема продаж по эскроу-счетам уже более или менее понятна и банкам, и застройщикам?

Банки понимают схему работы, и застройщики понимают и плюсы, и минусы работы по схеме эскроу-счетов. От принятия однозначных решений по выбору формата работы застройщиков пока удерживает неопределенность по альтернативной схеме — в формате спецзастройщика с отчислениями в компенсационный фонд. Как только правительство России и Госдума примут решение о внесении изменений в закон о компенсационном фонде, застройщики смогут выбрать наиболее целесообразную для своей работы схему.   

Не секрет, что застройщики сильно запаслись разрешениями на строительство до 1 июля. Ваша компания также запаслась? Порадуете ли вы нас новыми проектами до конца года?

Группа «Эталон» в основном реализует масштабные проекты комплексного развития территорий. В Москве это именно так — в наших проектах еще велик запас не выведенных в продажу корпусов, поэтому сегодня мы сосредоточены именно на развитии уже реализуемых проектов. Так, например, в ближайшее время выйдет в продажу следующий корпус в нашем проекте бизнес-класса «Серебряный фонтан», который группа «Эталон» строит в Алексеевском районе Москвы.

Если говорить о группе в целом, учесть все регионы присутствия компании, то в текущем году объем запуска в продажу новых площадей может достичь 700 тысяч квадратных метров. Большая часть наших проектов, точнее не менее 70% общего остатка продаваемой площади на середину года, уже обеспечена разрешениями на строительство. Этого объема хватит примерно на три с половиной года активных продаж. 

Главный вопрос, который интересует покупателей — что будет с ценами на новостройки?

Хороший вопрос. Мы находимся в зоне действия двух разнонаправленных трендов. С одной стороны, себестоимость достаточно серьезно растет в силу эффекта законодательных новелл. Дополнительные расходы и при проектном финансировании, и при работе через спецзастройщика с отчислениями в компенсационный фонд составляют не менее 5% от всей стоимости строительства объекта. Поэтому говорить о возможном снижении цен на недвижимость точно не приходится. В тот же тренд укладывается и повышение ключевой ставки со стороны Центробанка, что, несомненно, влияет на стоимость банковского финансирования. Это тоже заставляет застройщиков повышать цену. Одновременно и покупательский спрос снижается вследствие удорожания ипотечных кредитов и снижения реальных доходов населения. Только что Сбербанк повысил ставку на 0,4%. Доступность ипотеки снижается. Таким образом, мы видим разнонаправленные тренды.

В такой ситуации я считаю возможным все же спрогнозировать продолжение роста цен на недвижимость. С июля недвижимость в Москве уже подорожала примерно на 5%. До конца года, я думаю, еще примерно на 5% она подрастет. По группе «Эталон» рост цен с начала года составил 10%.

Какие перспективы вы видите в плане дальнейшего развития ипотечного кредитования?

На протяжении всего года количество сделок с привлечением ипотечных кредитов росло. У нас более 40% сделок совершается с помощью ипотечного кредита. Думаю, у привлекательности ипотеки есть определенный запас прочности и повышение ставок на 0,5-1,5 п. п. не окажет останавливающего эффекта. Возможно, развитие ипотеки, рост числа сделок на какое-то время замедлится. Но мы надеемся, что это временное явление, и вектор движения стоимости денег вернется в направление, которое было задано правительством ранее.  

Читайте также

«Недвижимость в центре Москвы всегда в цене, какие бы колебания ни происходили»

«Процесс повышения ставок по ипотеке в ближайшие несколько месяцев ускорится»

«Покупатель уже насытился просторными планировками после «хрущевок» и считает метры»