«Процесс повышения ставок по ипотеке в ближайшие несколько месяцев ускорится»

Сегодня пройдет заседание Центробанка, на котором может подниматься вопрос об очередном повышении ключевой ставки. На прошлом заседании, в середине сентября, ключевая ставка была поднята до 7,5% на фоне роста инфляционных ожиданий. Это уже привело к повышению ставок на ипотечные кредиты рядом банков. Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», специально для Новострой-М дал прогноз — чего ждать от Центробанка на этот раз.

Что касается дальнейших действий ЦБ в плане ключевой ставки, то наиболее логичным вариантом представляется, что на сегодняшнем заседании регулятор возьмет паузу в ее повышении (в этом вопросе аналитики на редкость единодушны, однако и в сентябре мало кто ожидал повышения ставки). Официальный уровень инфляции в первой половине октября оценивается примерно в 3,5% в годовом выражении (в сентябре — 3,4%), рубль по отношению к доллару укрепился от сентябрьских минимумов примерно на 7%, а новые санкции США против РФ, в том числе в рамках «дела Скрипалей», будут приняты не раньше ноября. Однако я считаю, что вероятность еще одного повышения ставки в декабре до 7,75% остается высокой в силу ожидаемого ускорения инфляции, дальнейшего ужесточения антироссийских ограничительных мер и повышенной волатильности на мировых фондовых и сырьевых рынках.

В первом полугодии следующего года, на мой взгляд, велика вероятность еще одного-двух повышений ключевой ставки ЦБ до 8-8,25%. С начала следующего года в силу вступит решение о повышении НДС до 20%, а также новые акцизы на бензин, которые могут привести к росту цен на топлива на 6-7%, что в сумме приведет к повышению официального уровня инфляции примерно до 5% даже в случае отсутствия новых геополитических или макроэкономических шоков — таких, как введение новых санкций или начало долгожданного мирового экономического кризиса (с точки зрения цикличности, ему уже пора начаться). При этом на показатели начала 2019 года будет влиять еще и «эффект низкой базы», поскольку в первом полугодии 2018 года официальный уровень инфляции достигал исторического минимума.

Соответственно, процесс повышения ставок по ипотечным кредитам в ближайшие несколько месяцев ускорится. Летом 2018 года они также достигали своего исторического минимума (в июне средняя ставка по всем видам ипотеки составила, по данным Дом.рф, 9,66% годовых, в июле-августе — 9,62%). За сентябрь данных пока нет, однако неделей ранее Министерство строительства оценивало средний уровень ставок по ипотеке в 9,65%. Тем не менее, некоторые банки еще до заседания Центробанка в сентябре начали увеличивать стоимость своих ипотечных кредитов, а после первого с конца 2014 года повышения ставки этот процесс ускорился.

Последняя и самая главная в этом ряду новость — повышение ставок Сбербанком с 22 октября. При этом очень показательно (хотя и ожидаемо), что наибольшему пересмотру подверглись ставки по кредитам на покупку вторичного жилья — на 0,6 процентного пункта (теперь минимальная ставка составляет 9,2% годовых), а на приобретение строящегося жилья — на 0,4 процентного пункта (минимальная ставка — 7,5%). Учитывая влияние Сбербанка на рынок ,в силу масштабов его бизнеса, можно не сомневаться, что рано или поздно за ним подтянутся и все остальные ипотечные кредиторы. При этом по-прежнему остаются в силе ожидания, что ставки по кредитам на покупку жилья в новостройках будут расти медленнее, чем на «вторичку», в первую очередь благодаря партнерским программам с застройщиками, во вторую — благодаря аналогичной госпрограмме.

С учетом достаточно жесткого решения Сбербанка можно ожидать, что средние ставки по всем видам ипотечных кредитов достигнут уровня 9,7-9,8% уже в ноябре, а в декабре могут составить около 10%. В первом полугодии 2019 года, я полагаю, средняя ставка по ипотеке вернется в район 10,5% (+\- 0,1 п. п.), однако произойдет ли это в январе-феврале или ближе к лету во многом зависит от того, насколько жесткими будут новые антироссийские санкции и насколько быстро и существенно будет ухудшаться ситуация в мировой экономике и на сырьевых рынках.

Изменить ситуацию может разве что резкое увеличение масштабов госпрограммы субсидирования ипотеки, однако, судя по проекту бюджета, шансов на такой сценарий практически нет, несмотря на рекордный профицит в этом году и ожидаемый профицит в следующем. Соответственно, в ближайшие два-три месяца можно ожидать продолжения быстрого роста ипотечного кредитования, однако уже в феврале-марте темпы резко замедлятся, а по итогам 2019 года в целом, даже в лучшем случае, можно ожидать околонулевой динамики, что должно будет привести к снижению цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке.

Читайте также

«Тенденция к удорожанию ипотеки — мощный стимул поторопиться с покупкой квартиры»

«Коллапс ипотеки не исключен»: блиц-опрос о новых правилах жилищного кредитования