Член совета директоров ГК «Основа» Олег Колченко в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, как компания решилась вывести сложный и амбициозный проект RED7 в непростое для девелоперов время, почему было принято стратегическое решение сосредоточиться на знаковых объектах, а не стремиться к масштабу, и что у «Основы» в дальнейших планах.
ГК «Основа» была создана в 2016 году бывшими топ-менеджерами и акционерами «Мортона» — компании, которая была продана ГК ПИК. В портфеле «Основы» 10 проектов в Москве и Московской области общей площадью 500 000 кв. м жилья, два проекта в Чехии и два проекта в Германии, два отеля и более 60 000 кв. м торговых площадей в управлении. Сейчас компания начала продажи в многофункциональном комплексе с апартаментами Red7 на пересечении Садового кольца и улицы Академика Сахарова, на данный момент цены стартуют от 10,8 млн рублей. Комплекс рассчитан на 289 апартаментов разного формата и площади — от студий до четырехкомнатных, которые будут сдаваться с дизайнерской отделкой «под ключ».
Не страшно ли выводить такой сложный — и с архитектурной, и с технологической точки зрения — проект в нестабильное время, когда меняется законодательство в строительной отрасли?
Риск в любом случае есть, но этот риск оправдан. Мы провели много маркетинговых исследований — и самостоятельно, и с привлечением консультантов, которые реализуют недвижимость и бизнес-класса, и luxury. Нас консультировали такие компании, как Kalinka, S.A. Ricci, они помогли нам оценить, какие апартаменты должны быть — какой площади, с какими планировками, в каком количестве. Мы вместе разбирались в том, какие требования на сегодняшний день предъявляются к апартаментам. Также мы сотрудничаем с компаниями, которые занимаются коммерческой недвижимостью — Cushman & Wakefield, JLL. Мы очень взвешенно подходим к реализации этого проекта, установлению стоимости за квадратный метр. При этом проект имеет определенную прочность: если даже ситуация на рынке будет складываться негативно, у нас есть финансовый запас прочности и дополнительная ликвидность. Мы уверены в том, что мы справимся с реализацией этого комплекса.
Правильно ли я понимаю, что несмотря на то, что проект небольшой — менее 300 апартаментов, построить его быстро не получится?
Проект RED7 будет построен в течение четырех лет: только из-под земли мы планируем выйти через 15 месяцев, что связано с конструктивными особенностями проекта. У нас заложены четыре подземных этажа и 19 наземных, при этом архитектурные решения довольно сложные, смелые и необычные для России.
Архитектурный проект для нас создали одни из самых известных в мире и титулованных специалистов — голландское бюро MVRDV, которое ориентировалось на стилистику здания Наркомзема, расположенного напротив нашего проекта. Подрядная организация — это турецкая компания, мы уже подписали все документы, и с ноября они приступают к работе. У нас сложная площадка, она очень маленькая, и нам важно было привлечь компанию, которая обладала бы всеми современными технологиями и механизацией. Прежде чем приступать к строительству, нам придется сначала срезать то, что уже на этой площадке сделано, демонтировать часть фундамента и бетона и после этого сделать подземную часть проекта. Вот этот демонтаж и монтаж — достаточно сложный в технологическом плане и емкий по времени процесс.
Сейчас там фундамент старого проекта, который не был построен?
Да, там был выстроен подземный паркинг так и не реализованного проекта, который стоит уже достаточно долго, и после обследования мы приняли решение демонтировать старые конструкции.
Раньше по проекту предполагалось строительство офисного здания, но поняв, что бизнес-центр не будет востребован, вы решили переформатировать проект под апартаменты, верно?
Да, мы вошли в этот проект с абсолютно новым видением перспектив данной площадки.
В данной локации (RED7 строится прямо на Садовом кольце — примечание Новострой-М) вы скорее рассчитываете на инвестиционный спрос или на покупателей, приобретающих апартаменты для себя?
Я думаю, что инвесторы будут. Они, как правило, есть в любом проекте, и для них наш комплекс привлекателен тем, что это первый и единственный на сегодняшний день проект от именитых голландских архитекторов, и все апартаменты мы сдаем с готовой дизайнерской отделкой. Не надо погружаться на годы в ремонт — купил мебель, и все «работает». Недвижимость в центре Москвы всегда в цене, какие бы колебания ни происходили. Здесь недвижимость всегда восстанавливается быстрее, чем в каком-либо другом регионе.
Но помогать сдавать апартаменты, работать на формат buy-to-let, вы не будете?
Сейчас у нас такой услуги нет, программы гарантированной доходности мы не разрабатываем. Но срок реализации проекта достаточно большой, возможно, что жизнь еще все расставит иначе и мы предложим такую услугу. У себя мы это направление бизнеса развивать не будем, но управляющая компания может предлагать такие услуги.
Вы давно уже работаете с проектным финансированием. Значит ли это, что вы уже совсем не зависите от денег дольщиков?
Зависимость у каждой компании на рынке от дольщиков все равно есть: от спроса зависят условия проектного финансирования. Чем больше клиентов у девелопера, тем большее количество банков заинтересованы в нем как в заемщике. Это влияет и на проценты, и на другие условия, и на сроки рассмотрения. Когда продукт хороший и он хорошо реализуется, живется проще. Партнером в этом проекте у нас будет Сбербанк России.
Реализация апартаментов в Red7 будет вестись уже с применением эскроу-счетов?
Нет, потому что у нас разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. Но проект в любом случае строится с банковским, проектным финансированием, со всеми вытекающими ограничениями и особенностями, которые накладывают поправки в 214-ФЗ.
Просто некоторые компании решили опробовать механизм эскроу-счетов до того, как он станет обязательным, посмотреть, как все это работает, какие подводные камни. Вы не хотите пока?
Мы хотим посмотреть на опыт этих компаний и после этого реагировать — либо тоже переходить на эту систему, либо оставаться в том варианте, на который мы рассчитывали изначально.
При этом многие поспешили запастись разрешениями на строительство. У вас есть новинки в запасе?
Мы достаточно молодая компания: два года назад был продан наш масштабный и крупнейший на тот момент в России актив в недвижимости — ГК «Мортон». Поэтому у нас пока нет большого количества проектов «в заначке». Есть ряд очень интересных приобретенных активов, они на разных этапах согласования, и выводить их на рынок мы будем постепенно.
Сейчас у вас есть проекты комфорт-класса (ЖК «Грани», «Гоголь Парк», «Парад планет») и одновременно вы беретесь за сложную амбициозную историю с апартаментами в центре Москвы. Какое направление вы видите приоритетным для своего бизнеса?
Нам кажутся интересными и в финансовом плане выгодными проекты вроде RED7. Во-первых, ты сам развиваешься, когда берешься за подобные комплексы — ломаешь голову, как на небольшом участке построить 46 тысяч квадратных метров с большой подземной частью и насыщенной инфраструктурной составляющей. Во-вторых, ты общаешься с уникальными людьми. Для реализации проекта мы создали сильную международную команду. К примеру, мы сотрудничаем с архитектором Якобом ван Рейсом из бюро MVRDV, для него это первый проект в Москве, это уникальная история. Общественные пространства нам делает известнейший голландский дизайнер Сабин Марселис, а дизайн апартаментов выполняют бюро i29 и международное бюро Олега Клодта. Кругозор при работе в такой команде над подобными объектами, безусловно, расширяется.
Когда ты работаешь с рядовыми проектами, для которых штампуют панель, ты можешь только развернуть ее вправо-влево, и все. А хочется, наверное, все же оставить свой след в истории, и такой дом, как RED7, со временем станет визитной карточкой Москвы, я в этом уверен. Да, он спорный, сложный, но никого равнодушным он не оставит.
В общем, есть определенные амбиции?
Мне кажется, они у любого есть.
То есть за объемом после продажи «Мортона» вы уже не будете гнаться?
Строить миллион квадратных метров, во-первых, сложно, а, во-вторых, времени вообще ни на что не остается — ни на творчество, ни на то, чтобы вдумчиво и внимательно заниматься каким-то конкретным проектом, изучая все нюансы и делая его лучшим среди равных.
Сегодня для нас привлекательны уникальные объекты: небольшие, с хорошей локацией. Реализовывать их — это интересная задача для менеджмента. При работе над такими проектами есть время спокойно и без спешки проработать продукт, взять лучший опыт и мировые практики. В этом случае и проект будет по-настоящему интересен, и финансовый результат его реализации будет хороший.
Читайте также
«Ставки по депозитам в банках упали, и инвесторы снова обратили внимание на недвижимость»
Выбор покупателей: ТОП-10 самых популярных комплексов апартаментов в Москве в августе
Бизнес для инвесторов или дешевое «псевдожилье»: чем отличаются апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге
Дата публикации 02 ноября 2018
