На первичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы во всех сегментах сегодня представлено 90 жилых комплексов, целиком или частично сданных в эксплуатацию. На долю этих проектов приходится 20,6% всех квартир, находящихся в продаже. По оценке аналитиков компании «Метриум», если девелоперы не приложат значительных усилий по повышению привлекательности своего продукта, примерно четверть этих квартир рискует не найти своего покупателя.
Редкий жилой комплекс на столичном первичном рынке полностью распродается еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В зависимости от сегмента, доля остатков на момент сдачи может составлять от 20 до 40 процентов от общего количества квартир в проекте. Как правило, наименьший нераспроданный объем на момент окончания строительства фиксируется в массовом сегменте – не более 20%. При этом оставшиеся квартиры находят своего покупателя спустя год-полтора после получения РВЭ. В высокобюджетной категории процент нереализованных квартир обычно выше: для бизнес-класса считается нормальным остаток в 30%, а для «элитки» – 40%. И наиболее ликвидные жилые комплексы в этих сегментах полностью продаются за 2-3 года после окончания строительства.
Впрочем, сегодня на первичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы представлено немало проектов, сдавшихся более трех лет назад, но до сих пор нераспроданных. По подсчетам экспертов компании «Метриум», доля остатков в жилых комплексах, сданных в 2014 году и ранее, составляет 5,2% от общего количества квартир в продаже и четверть от сданного в эксплуатацию объема. Учитывая объемы «свежего» предложения и регулярный выход на рынок новых жилых комплексов, строящихся по современным стандартам, проекты, возведение которых началось 5 и более лет назад, а разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено больше трех лет назад, постепенно переходят в разряд неликвидного продукта, для реализации которого нужно приложить немало усилий.
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» провели исследование и обнаружили на первичном рынке «старой» Москвы ряд проектов, которые находятся в зоне риска – с каждым годом они имеют все меньше возможностей конкурировать с новыми жилыми комплексами. Эксперты посчитали доли остатков от общего количества квартир по каждому из проектов, сдавшихся не менее года назад (в 2016 году и ранее). При этом порог отсечки устанавливался в зависимости от сегмента и даты получения РВЭ. Так, для жилых комплексов массового сегмента, сдавшихся в 2016 году, граница была установлена на уровне 20%. То есть в зону риска попадают проекты, в которых спустя год после ввода в эксплуатацию доля нераспроданных квартир составляет как минимум одну пятую часть от общего количества по комплексу. При этом из расчета были исключены масштабные проекты, которые вводятся в эксплуатацию очередями.
Пороги отсечки по сегментам и годам получения РВЭ
| Сегмент |
Доля текущих остатков от общего количества квартир по проекту |
| |
2016 |
2015 |
2014 |
2013 |
| Массовый сегмент |
20% |
10% |
10% |
10% |
| Бизнес-класс |
30% |
20% |
10% |
10% |
| Премиум-класс |
25% |
20% |
15% |
10% |
| Элитный класс |
40% |
30% |
20% |
10% |
Источник: «Метриум»
В массовом сегменте эксперты «Метриум» обнаружили только два проекта-старожила с большими объемами нереализованного жилья. В частности, в жилом комплексе «Загорье», сданном в эксплуатацию почти 5 лет назад, до сих пор в продаже находится 41,9% квартир. Причем в количественном выражении этот объем составляет 1,1 тыс. лотов. По этому показателю данный проект является абсолютным лидером среди всех новостроек «старой» Москвы.
В бизнес-классе оказалось самое большое количество проектов, находящихся в зоне риска – 11 жилых комплексов. Так, в ЖК «Триколор» спустя два года после ввода в эксплуатацию доля непроданных квартир составляет 35,1%[1]. А жилой комплекс «Донское Подворье» можно назвать самым старым проектом на столичном рынке, в котором до сих пор ведутся первичные продажи – разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено в 2009 году. Однако здесь до сих пор находятся на реализации четверть всех квартир.
Премиум-класс демонстрирует лучшие показатели по нереализованным остаткам. В этом сегменте только два проекта попали в зону риска – The Pleasant House и Capital House. Оба были сданы в эксплуатацию в 2014 году. Доли нераспроданных квартир составляют 33,3% и 16,7% соответственно. При этом нужно учесть, что оба жилых комплекса являются клубными домами с небольшим количеством лотов, в каждом из них осталось в продаже по две квартиры.
В элитной категории специалисты «Метриум» выявили 9 жилых комплексов с большими объемами нераспроданных остатков. Однако нужно понимать, что данный сегмент имеет особую специфику – сроки экспозиции здесь могут исчисляться годами. Но и в этом классе есть свои маркеры, по которым можно понять, что проект недостаточно востребован среди покупателей. К примеру, в сданном в эксплуатацию в 2012 году ЖК NOVEL HOUSE до сих пор находится в продаже ровно половина квартир. Еще один элитный проект, который явно испытывает трудности с реализацией, это «Клубный дом на Космодамианской». Продажи в этом ЖК стартовали уже после ввода в эксплуатацию в конце 2016 года. И до сих пор по объекту не было заключено ни одной сделки – на текущий момент на реализации находятся все 100% квартир. Не способствует продажам даже то, что на сегодняшний день это самый доступный элитный жилой комплекс в Москве: квартира площадью 45 кв. м обойдется в 25,2 млн рублей.
Жилые комплексы «старой» Москвы с самыми большими остатками[2]
| Название ЖК |
Год РВЭ |
Доля остатков
от общего
числа квартир
|
Площадь
(кв. м)
|
Стоимость кв. м (тыс. руб.) |
Бюджет покупки (млн руб.) |
| Min |
Max |
Min |
Max |
Min |
Max |
| Массовый сегмент |
| Загорье |
2013 |
41,9% |
30,8 |
139,6 |
107 |
189,8 |
5,11 |
23,45 |
| На Циолковского |
2015 |
30,8% |
43,4 |
127 |
192 |
251 |
10,4 |
26,8 |
| Бизнес-класс |
| Триколор* |
2015 |
35% |
56 |
167,1 |
143,5 |
242,4 |
11,73 |
37,54 |
| Донское Подворье |
2009 |
25,4% |
85,4 |
224,1 |
295 |
338,6 |
26,07 |
70,27 |
| Розмарин |
2012 |
22,9% |
65 |
177 |
230 |
250 |
15,64 |
40,71 |
| Бабушкинский парк (Мос-Анджелес)* |
2014 |
21% |
43,7 |
119,7 |
141,9 |
212,4 |
6,7 |
22,18 |
| Флагман* |
2012 |
18% |
123 |
240,3 |
230 |
300 |
34,36 |
70,17 |
| Ломоносовский* |
2014 |
14% |
61,9 |
222 |
195 |
316,6 |
15,17 |
63,5 |
| Маршал |
2011 |
11,7% |
38,6 |
286 |
225,5 |
403,1 |
15,19 |
92,3 |
| Искры радости |
2013 |
11,1% |
51,4 |
138,5 |
185,8 |
237,2 |
11,63 |
32,39 |
| Виноградный |
2014 |
11,1% |
57,2 |
299,7 |
250 |
382,9 |
18,13 |
78 |
| Новоясеневский* |
2014 |
11% |
50,9 |
231,8 |
178,5 |
342,3 |
9,67 |
61,63 |
| Айвазовский |
2012 |
10,8% |
106,9 |
194,9 |
195,5 |
231,3 |
22,77 |
43,67 |
| Премиум-класс |
| The Pleasant House (КД на Добрынинском) |
2014 |
33,3% |
212,5 |
213,7 |
451,8 |
451,8 |
96,01 |
96,55 |
| Capital House |
2014 |
16,7% |
41,5 |
267,5 |
585,8 |
674,7 |
28 |
156,71 |
| Элитный класс |
| КД на Космодамианской |
2016 |
100% |
44 |
136 |
518,9 |
632 |
25,2 |
83,77 |
| NOVEL HOUSE |
2012 |
50% |
176,4 |
360,7 |
586,9 |
1027,1 |
103,54 |
370,49 |
| КД на Арбате |
2012 |
25% |
117,2 |
276,3 |
471,2 |
824,6 |
65 |
141,91 |
| Печатников, 19 |
2012 |
21,1% |
101,8 |
185,7 |
704 |
704 |
71,67 |
130,73 |
| Grand Deluxe на Плющихе |
2014 |
20,9% |
98 |
205 |
560,8 |
911,6 |
66,91 |
162,81 |
| Плотникоff |
2014 |
20% |
187,7 |
187,7 |
647,9 |
647,9 |
121,61 |
121,61 |
| Дом на Бурденко (Skuratov House)* |
2013 |
18% |
147 |
201 |
706,8 |
1 178 |
103,9 |
236,77 |
| Остоженка 11* |
2010 |
13% |
177 |
223 |
736,2 |
883,5 |
130,31 |
197,02 |
Источник: «Метриум»
*В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для данных комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
«Разнообразие предложения на столичном первичном рынке сегодня настолько велико, что подобрать себе идеальное жилье сможет даже самый привередливый покупатель. Однако подавляющее большинство клиентов делают выбор в пользу современных проектов, которые находятся в стадии строительства или были сданы в эксплуатацию не более 1-2 лет назад. Те же новостройки, которые получали РВЭ раньше, сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией остатков. Среди причин можно назвать завышенные цены, неэффективные планировки, слабо продуманную концепцию. Эти морально устаревшие жилые комплексы сегодня находятся в зоне риска: если девелоперы не примут серьезных мер для повышения их привлекательности и конкурентоспособности, они могут продавать их бесконечно. По нашим оценкам четверть квартир в готовых столичных новостройках – 5% от всего предложения на рынке – могут не найти покупателя, если их стоимость не будет кардинально снижена».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
[1] В проекте также представлены апартаменты. В этой категории доля нераспроданных остатков составляет 40,8%.
[2] Расчет по остаткам был произведен на основании прайс-листов, размещенных на официальных сайтах проектов и/или агентств недвижимости, реализующих данные проекты. В силу того, что проекты уже сданы в эксплуатацию, сделки не регистрируются по договорам долевого участия. Соответственно, получить официальную статистику Росреестра по реализованным квартирам невозможно.
Дата публикации 06 марта 2018
