В Москве растет спрос на офисы за пределами ТТК: в 2025 году доля сделок с такими площадями достигла 52%, рост в годовом выражении составил 7 п.п. Кроме того, меняется структура арендаторов.
По предварительным итогам первого квартала 2026 года рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует следующие ценовые показатели: средневзвешенная цена квадратного метра в офисах классов Prime и A выросла на 32%, а арендные ставки — на 21% по сравнению с 2025 годом. При этом крупные компании притормозили планы по строительству новых объектов из-за дорогого проектного финансирования, тогда как предложение качественных площадей в востребованных локациях остаётся ограниченным — именно этот дисбаланс аналитики называют ключевым фактором роста цен.
Совместное исследование консалтинговой компании «Комонвелс Партнершип» (CMWP) и бизнес-центра «Рублёво Бизнес Парк», основанное на закрытых сделках 2024–2026 годов, показывает, что средневзвешенная цена продажи офисов классов Прайм и A с учётом НДС к концу марта текущего года достигла 650 223 рублей за квадратный метр. Для сравнения, в марте 2025-го этот показатель составлял 492 768 рублей, а два года назад — 425 432 рубля. Таким образом, за исследуемый период стоимость квадратного метра выросла более чем на 50%, а годовой прирост — до 32%.
«Динамика средневзвешенной арендной ставки по-прежнему положительная, однако темп роста замедлился. Средневзвешенная ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам (без учета НДС и операционных расходов), в объектах классов «Прайм» и A в 2024 году составляла 24 217 руб. за кв. м в год, в 2025 году — уже в 32 680 руб. а к началу весны 2026 года этот показатель достиг 39 677 руб. Следует отметить, что такой уровень ставки аренды в 2026 году связан с формированием показателя на ограниченной выборке сделок первого квартала, а по итогам года ожидается стабилизация показателя», — комментирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики «Комонвелс Партнершип» (CMWP).
В то же время общий объём спроса на крупные офисные блоки от тысячи квадратных метров в 2025 году составил 922 437 кв. м, что на 47% ниже показателя 2024 года. Основными причинами аналитики называют снижение деловой активности на фоне удорожания заёмного финансирования и высокую базу 2024 года, когда рынок разогнали крупные сделки с участием государственных структур.
Структура крупнейших арендаторов также меняется. Если в 2024 году основной спрос обеспечивал госсектор, то к концу 2025 лидерами стали торговля и дистрибуция (20%), финансовый сектор (17%) и ИТ/телеком (16%), но стоит отметить, что игроки государственного сектора по-прежнему активны.
Ещё один устойчивый тренд, который фиксируют эксперты, — децентрализация спроса. В 2025 году доля закрытых сделок в объектах за пределами ТТК достигла 52%, что на 7 процентных пунктов выше, чем годом ранее. Новые бизнес-центры появляются в ранее нетипичных локациях, включая промышленные территории, жилую застройку, а также восточное направление Москвы.
«Расширение географии строительства и развитие транспортной инфраструктуры, а также льготы по программе МПТ для проектов за пределами ТТК способствуют росту интереса к новым локациям»
Никита Константинов, коммерческий директор «Рублёво Бизнес Парк»
В целом, рынок офисной недвижимости Москвы продолжает структурную перестройку. Изменение профиля арендаторов, постепенное смещение спроса в пользу новых локаций и развитие транспортной инфраструктуры формируют условия для появления качественных деловых кластеров за пределами центра. Насколько устойчивым окажется этот тренд, будет зависеть от макроэкономической ситуации и скорости запуска новых проектов в растущих районах города.
Читайте также:
Работа из дома отменяется: в центре Москвы нарастает дефицит офисов
Жилье на третьем месте: крупные инвесторы предпочли вложиться в офисы и склады
Автор: эксперты «Комонвелс Партнершип» (CMWP) и БЦ «Рублёво Бизнес Парк»
Дата публикации 03 апреля
Оставить отзыв