Жилье на третьем месте: крупные инвесторы предпочли вложиться в офисы и склады

Инвесторы вложили в недвижимость России 935 млрд рублей по итогам 2025 года. 57% от этих средств были направлены на покупку офисных и складских объектов. Наиболее активно сделки совершались, как и раньше, в Московском регионе. 

Объем инвестиций в недвижимость России в 2025 году сократился на 29%, но оказался сопоставим с результатом 2023 года и более чем в 3 раза превысил среднегодовые значения 2016–2021 гг.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года достиг 935 млрд руб., что сопоставимо с результатом 2023 года (945 млрд руб.), но на 29% ниже показателя 2024 (1 315 млрд руб.). Снижение показателя по объему вложений в сравнении с прошлым годом отражает процесс стабилизации после активного роста.

Несмотря на общее сокращение объема инвестиций в недвижимость в 2025 году динамика вложений для разных сегментов была различна. Тройка лидеров относительно 2024 года осталась неизменной – первое место занял сегмент офисной недвижимости (33% вложений), на второй позиции – складская недвижимость (24%), далее – жилой сегмент (20%). Однако по сравнению с результатами прошлого года, во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций на 17-55% г/г.

Объем вложений в торговую и гостиничную недвижимость, напротив, вырос в 1,5 раза, а абсолютный показатель в гостиничном сегменте (60 млрд руб.) стал максимальным за всю историю наблюдений ввиду закрытия ряда знаковых для рынка сделок – продажи «Swissotel Resort Камелия» в Сочи, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области, а также продажи проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице.

2025 стал для рынка недвижимости годом сдержанной активности инвесторов, что в т.ч. обусловлено волатильностью экономики и сохраняющимся достаточно высоким уровнем ключевой ставки. В числе преобладающих тенденций года:

• Рост приобретений объектов в состав ЗПИФ

Доля таких транзакций в общей структуре вложений достигла 18% (или 172 млрд руб. в абсолютных значениях), для сравнения – в 2024 году их доля составляла лишь 9% (120 млрд руб.). Управляющие компании продолжают активно формировать портфели и готовиться к притоку частных и институциональных инвесторов по мере перетока средств с депозитов.

• Увеличение доли сделок купли-продажи через торги

Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объеме инвестиций 19%, что стало максимальным за последние 10 лет наблюдений и, в среднем, превысило показатели прошлых периодов в 2-2,5 раза. В абсолютных значениях показатель превысил 177 млрд руб.

• Завершение процесса выхода иностранных собственников из российских активов

В ушедшем году было реализовано 12 транзакций с объектами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям, в то время, как в 2024 году их количество составило 18. Сократился и объем таких сделок – 88 млрд руб. против 99 млрд руб. годом ранее. Крупнейшими сделками 2025 года стали продажа портфеля торговых центров компании Malltech и двух аутлет-центров компании Hines – «Белая дача» в Москве и «Пулково» в Санкт-Петербурге.

* консультант сделки IBC Real Estate

В структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам в 2025 году, Москва традиционно лидировала с долей 74%. Доля инвестиций в объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 11%. Остальные 15% распределились по регионам России.

«В наступившем году, ввиду общего курса на стабилизацию, инвестиционный рынок продолжит возвращение к сбалансированному состоянию. По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450-500 млрд руб., а в целом по России – около 600-650 млрд руб., – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций BC Real Estate. – Если говорить отдельно по сегментам, в 2026 году мы ожидаем некоторую стабилизацию инвестиционной активности в офисах. Коррекция объемов вложений с постепенным восстановлением интереса к 2027 году предполагается в складской недвижимости. В торговом сегменте сохранится активность с участием как профессиональных игроков, так и новых инвесторов. В секторе гостиничной недвижимости, после периода роста объема вложений, мы ожидаем стабилизацию. Жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до смягчения денежно-кредитной политики».

Читайте также:

Жить и работать: в «Большом Сити» построят еще около 4 млн кв. м недвижимости, доля жилья может вырасти до 27%

Знак доходности: ставка капитализации в жилом сегменте находится на уровне 4–7%, в нежилом достигает 12,2%

Автор: эксперты IBC Real Estate