Инвесторы вложили в недвижимость России 935 млрд рублей по итогам 2025 года. 57% от этих средств были направлены на покупку офисных и складских объектов. Наиболее активно сделки совершались, как и раньше, в Московском регионе.
Объем инвестиций в недвижимость России в 2025 году сократился на 29%, но оказался сопоставим с результатом 2023 года и более чем в 3 раза превысил среднегодовые значения 2016–2021 гг.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года достиг 935 млрд руб., что сопоставимо с результатом 2023 года (945 млрд руб.), но на 29% ниже показателя 2024 (1 315 млрд руб.). Снижение показателя по объему вложений в сравнении с прошлым годом отражает процесс стабилизации после активного роста.
При этом рынок остается существенно активнее докризисного периода: результат 2025 года более чем в 3 раза превышает среднегодовые значения 2016–2021 гг., что подтверждает сохранение устойчивого инвестиционного интереса к недвижимости даже в условиях сдержанной экономики.
Несмотря на общее сокращение объема инвестиций в недвижимость в 2025 году динамика вложений для разных сегментов была различна. Тройка лидеров относительно 2024 года осталась неизменной – первое место занял сегмент офисной недвижимости (33% вложений), на второй позиции – складская недвижимость (24%), далее – жилой сегмент (20%). Однако по сравнению с результатами прошлого года, во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций на 17-55% г/г.
Объем вложений в торговую и гостиничную недвижимость, напротив, вырос в 1,5 раза, а абсолютный показатель в гостиничном сегменте (60 млрд руб.) стал максимальным за всю историю наблюдений ввиду закрытия ряда знаковых для рынка сделок – продажи «Swissotel Resort Камелия» в Сочи, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области, а также продажи проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице.
2025 стал для рынка недвижимости годом сдержанной активности инвесторов, что в т.ч. обусловлено волатильностью экономики и сохраняющимся достаточно высоким уровнем ключевой ставки. В числе преобладающих тенденций года:
- Рост приобретений объектов в состав ЗПИФ
Доля таких транзакций в общей структуре вложений достигла 18% (или 172 млрд руб. в абсолютных значениях), для сравнения – в 2024 году их доля составляла лишь 9% (120 млрд руб.). Управляющие компании продолжают активно формировать портфели и готовиться к притоку частных и институциональных инвесторов по мере перетока средств с депозитов.
- Увеличение доли сделок купли-продажи через торги
Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объеме инвестиций 19%, что стало максимальным за последние 10 лет наблюдений и, в среднем, превысило показатели прошлых периодов в 2-2,5 раза. В абсолютных значениях показатель превысил 177 млрд руб.
Рост сделок через торги связан как с накоплением банками непрофильных активов и последующей их реализацией, так и со стремлением покупателей приобрести сложные объекты с максимально возможной юридической чистотой.
- Завершение процесса выхода иностранных собственников из российских активов
В ушедшем году было реализовано 12 транзакций с объектами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям, в то время, как в 2024 году их количество составило 18. Сократился и объем таких сделок – 88 млрд руб. против 99 млрд руб. годом ранее. Крупнейшими сделками 2025 года стали продажа портфеля торговых центров компании Malltech и двух аутлет-центров компании Hines – «Белая дача» в Москве и «Пулково» в Санкт-Петербурге.
|
Сегмент
|
Объект
|
Площадь,
тыс. кв. м
|
Цена продажи,
млрд руб.
|
Продавец
|
Покупатель
|
|
Офисная
|
БЦ «Белая Площадь»
|
111
|
46,5
|
O1 Properties
|
Современные фонды
недвижимости
(СФН)
|
|
Офисная
|
БЦ AFI2B
|
50
|
28-35
|
AFI Development
|
Лукойл
|
|
Офисная
|
БЦ «Сити-4»
|
30
|
20-25
|
Sezar Group
|
Мосбиржа
|
|
Складская
|
СК «NK парк Домодедово 2»
|
148
|
12,5-13,5
|
NK Group
|
СФН
|
|
Складская
|
ЛП «Дмитровский»
|
243
|
Конфиденц.
|
Ghelamco
|
Central Properties
|
|
Складская
|
СК «СФН Ростов-на-Дону»
|
104
|
8-8,2
|
NK Group
|
СФН
|
|
Жилая
|
ЗУ «ЖК Рождественка 8»
|
0,8 га
|
16-17
|
Галс Девелопмент
|
Sminex
|
|
Жилая
|
ЗУ ЖК Injoy
|
8,9 га
|
14-16
|
Sminex
|
Талан
|
|
Жилая
|
ЗУ на ул. Льва Толстого, 14
|
0,6 га
|
10-11
|
Gleden Invest
|
Sminex
|
|
Торговая
|
Портфель 6
ТРЦ Malltech
|
874
|
Конфиденц.
|
Goldman Sachs
|
Balchug Capital
|
|
Торговая
|
Outlet Village Белая Дача
и Outlet Village Пулково *
|
76
|
Конфиденц.
|
Hines
|
Kama Capital
|
|
Торговая
|
ТЦ «Времена года»
|
67
|
16
|
Кэпитал
менеджмент
|
Киевская площадь
|
|
Гостиничная
|
Swissotel Resort
Сочи Камелия
|
203 ном.
|
10
|
ВИМ Сбережения
|
Правильные решения
|
|
Гостиничная
|
Hyatt Regency Moscow
Petrovsky Park
|
298 ном.
|
8-10
|
ВТБ
|
Петровский
парк отель
|
|
Гостиничная
|
Les Art Resort *
|
300 ном.
|
Конфиденц.
|
Частный инвестор
|
Конфиденциально
|
* консультант сделки IBC Real Estate
В структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам в 2025 году, Москва традиционно лидировала с долей 74%. Доля инвестиций в объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 11%. Остальные 15% распределились по регионам России.
«В наступившем году, ввиду общего курса на стабилизацию, инвестиционный рынок продолжит возвращение к сбалансированному состоянию. По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450-500 млрд руб., а в целом по России – около 600-650 млрд руб., – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций BC Real Estate. – Если говорить отдельно по сегментам, в 2026 году мы ожидаем некоторую стабилизацию инвестиционной активности в офисах. Коррекция объемов вложений с постепенным восстановлением интереса к 2027 году предполагается в складской недвижимости. В торговом сегменте сохранится активность с участием как профессиональных игроков, так и новых инвесторов. В секторе гостиничной недвижимости, после периода роста объема вложений, мы ожидаем стабилизацию. Жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до смягчения денежно-кредитной политики».
Читайте также:
Жить и работать: в «Большом Сити» построят еще около 4 млн кв. м недвижимости, доля жилья может вырасти до 27%
Знак доходности: ставка капитализации в жилом сегменте находится на уровне 4–7%, в нежилом достигает 12,2%
Автор: эксперты IBC Real Estate
Дата публикации 21 января
Оставить отзыв