Взгляд в будущее: три сценария развития офисного сегмента Москвы до 2029 года

Эксперты Nikoliers составили прогноз развития рынка офисов в столице на ближайшие четыре года. С наибольшей вероятностью, девелоперы будут притормаживать с вводом новых проектов, и уровень вакансии продолжит расти. 

Международная консалтинговая компания Nikoliers подготовила прогноз офисного рынка Москвы на ближайшие четыре года (до 2029 года), включающий три сценария развития: консервативный, оптимистичный и базовый. По оценкам компании, рынок в настоящее время определяется двумя основными факторами: ограниченным предложением качественных площадей и устойчивым ростом арендных ставок. В зависимости от прогнозного сценария доминирующее влияние может оказывать один из факторов либо их сочетание в различных пропорциях.

Существенным остается и территориальный аспект: спрос на объекты, расположенные в центральных локациях, в перспективе до 2029 г. будет только усиливаться, опережая интерес к офисной недвижимости в локациях от ТТК до МКАД, а уровень ставок внутри ТТК в среднем будет выше на 27-30% по сравнению с объектами внутри МКАД.

Консервативный сценарий, вероятность реализации – 10%:

Консервативный сценарий предполагает, что среднегодовой рост базовой арендной ставки до 2029 года составит 4% в пределах МКАД и 6% в пределах ТТК. Уровень вакансии в среднем по рынку составит 7,2% к 2029 году, уже к концу 2025 года показатель начнет увеличиваться до 6,1%. Данный сценарий характеризуется экономической нестабильностью – спадом спроса и замедлением реализации строительных проектов. Ожидается задержка ввода в эксплуатацию строящихся объектов (от года и более) или их заморозка, а также отсутствие новых строительных инициатив со стороны девелоперов.

Оптимистичный сценарий, вероятность реализации – 35%:

При оптимистичном сценарии прогнозируется среднегодовой рост базовой арендной ставки на уровне 9% в пределах МКАД и 11% в пределах ТТК. Ожидается снижение уровня вакансии в среднем по рынку: 4,9% в 2025 году, 4,1% в 2029 году. Данный сценарий предполагает рост экономики, активизацию девелоперской деятельности с 2026 года и рынок арендодателя — высокая конкуренция за доступные офисы и быстрое поглощение новых площадей. Новые офисные объекты вводятся в эксплуатацию с низкой вакансией. Частные инвесторы предлагают офисы по ставкам выше рыночных в соответствии со своими целевыми показателями по окупаемости.

Отмечается, что ценовая динамика все чаще определяется не только качеством объекта, но и уникальностью предложения, к примеру, при наличии единственного крупного свободного блока. В таких случаях ставка может определяться спросом, а не классом здания, поскольку арендаторы, нуждающиеся в большом метраже, готовы платить за отсутствие альтернативных вариантов.

Базовый сценарий, вероятность реализации – 70%:

Согласно базовому сценарию, среднегодовой рост базовой ставки до 2029 года составит 7% в год внутри МКАД и 9% в год в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Если в первом полугодии 2025 года средняя ставка в объектах внутри МКАД составила 31 300 руб./кв. м, то к концу 2029 г. она может достигать 39 900 руб./кв. м. В границах ТТК ставка аренды может увеличиться до 51 540 руб./кв. м (в 2025 г. – 41 400 руб./кв. м).

Если в 2025 году уровень вакансии в среднем по рынку составляет 5,4%, то в 2029 году – 5,7%. Согласно базовому сценарию, новые объекты вводятся в эксплуатацию с традиционным переносом сроков, а девелоперская активность остается сдержанной. При этом накапливается отложенный спрос, сдержанный дефицитом свободных площадей. Частные инвесторы выводят на рынок блоки по завышенным ставкам, но после охлаждения ожиданий инвесторов ставка аренды возвращается к умеренному росту. Ротация арендаторов минимальна в силу отсутствия альтернатив.

Как отмечает партнер Nikoliers Игорь Темнышев, за время наблюдения за офисным рынком Москвы условия его работы неоднократно менялись. «Периоды кризисов чередовались с фазами восстановления и роста, реализовывался отложенный спрос.

Однако столь выраженного роста ставок аренды, как в 2024 г., ранее зафиксировано не было – это стало беспрецедентным этапом для рынка за весь анализируемый период.

На рынок офисной недвижимости оказывают влияние макроэкономические и рыночные факторы. В совокупности эти условия определяют поведение арендаторов и девелоперов, а также задают вектор динамики арендных ставок», – прокомментировал эксперт.

Ставки аренды будут расти не только в вакантном предложении (в среднем на 7% в год), но и посредством скрытого роста-пересмотра условия при продлении договоров (на 15-20%), согласно базовому сценарию, что будет сопровождаться заменой неплатежеспособных арендаторов.

Так, низкий уровень нового спекулятивного строительства в сочетании с высоким спросом, не покрывает потребности бизнеса, что приводит к сохранению низкого объема свободных площадей на фоне высокого поглощения. Инфляция и дорогие кредиты влияют на строительство, кроме того, растут затраты на содержание объектов. При этом рост российских компаний и поддержка спроса со стороны госсектора сохраняют объем сделок на уровне предыдущих лет.

После 2022 года в структуре спроса сократилась доля иностранного бизнеса, который был сконцентрирован в основном на аренде, а динамично растущие российские компании, в свою очередь, быстро заполнили освобожденные иностранными игроками площади. Несмотря на трансформацию рынка, спрос остается активным: наличие капитала у компаний и масштабирование российского бизнеса позволяет генерировать спрос на офисные площади и, более того, приобретать большие объемы в собственность.

«Рынок изменился, и сейчас важно вовремя адаптироваться. Для того, чтобы появлялись новые качественные арендные здания, где можно создавать новые рабочие места, ставки должны еще подрасти. Задача арендатора в этих условиях – минимизировать повышение и сделать рост управляемым. Для этого важно заранее подойти к вопросу продления договора, зафиксировать условия, а также проанализировать все возможные сценарии и найти компромисс с арендодателем»

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers

Читайте также:

За 10 лет доля свободных площадей в офисах «Москва-Сити» снизилась в 14 раз

Инвестиционный магнит: частные лица стали чаще выбирать бизнес-центры для сбережения средств и получения прибыли

Автор: эксперты компании Nikoliers