Обогнали всех: новостройки Москвы с самыми высокими темпами продаж

Каждый месяц в Москве выходят в продажу новые жилые комплексы, а в уже строящихся постоянно появляются очередные корпуса. Несмотря на общую высокую активность покупателей, спрос на новостройки распределяется неравномерно. Далеко не все проекты продаются полностью, несмотря даже на массовую рекламную поддержку и прочие инструменты продвижения. Аналитический центр Новострой-М представляет исследование жилых комплексов, где квартиры распродаются быстрее всего.

Продажи по нормативам

В идеале каждый девелопер желает, чтобы все квартиры или апартаменты были проданы еще на стадии строительства, тогда уже после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию не будет необходимости продолжать реализацию. Очевидно, что чем выше стадия строительной готовности, тем меньше динамика спроса на квартиры (из-за цены в первую очередь) и тем труднее застройщику вести продажи. При этом зачастую на этапе завершения строительства многие девелоперы остаются с низко ликвидными квартирами — лотами больших площадей, на низких этажах, с неоптимальными планировочными решениями и так далее.

Цель исследования, проведенного Новострой-М — выявить общую картину на рынке новостроек Москвы в аспекте распроданности квартир с учетом фактора строительной готовности ЖК. Основная идея анализа заключается в определении количества квартир в остатках (рассчитывается как разница между суммарным количеством юнитов по проектным декларациям и общим количеством заключенных договоров долевого участия по проекту) и сопоставлении полученной величины с неким нормативным уровнем распроданности, характерным для текущей стадии строительства данного комплекса.

Под нормативной распроданностью понимается идеальная модель распределения объемов продаж лотов в девелоперском проекте в зависимости от стадии его строительной готовности, составленная на основании экспертных оценок. Она не учитывает сезонность продаж, особенности локального и глобального спроса на жилье, влияющие на него в процессе реализации, особенности продуктовой матрицы проекта — то есть показатель валовых продаж поставлен в зависимость только от стадии строительства. Иными словами, модель описывает, что на определенной стадии строительства должно быть продано некоторое количество лотов.

Такой анализ позволяет оценить проекты, в которых общий объем реализованных лотов отстает от некоего среднего нормативного значения, характерного для определенной стадии строительства комплекса, а также, напротив, выделить проекты, которые продаются опережающими темпами.

Сравнение фактической распроданности проектов производится по этой идеальной модели, составленной на основании экспертных оценок и описывающей темп выбывания лотов на стадии активного строительства ЖК.

Какие проекты анализировали и как

Аналитическим центром Новострой-М было подготовлено исследование всех жилых комплексов, которые на момент проведения анализа находились на стадии активного строительства и продаж (некоторые при этом имели в своем составе уже сданные в эксплуатацию корпуса), либо были сданы в эксплуатацию не позднее II квартала 2018.

Стоит отметить, что наибольшую долю рынка первичного жилья Москвы составляют проекты, принадлежащие к комфорт- и бизнес-классу. Также именно для комплексов из этих сегментов рынка характерна жесткая связка темпов строительства и темпов продаж: большинство девелоперов стремятся реализовать большую часть недвижимости именно на стадии строительства, до сдачи в эксплуатацию. Поэтому в исследовании участвовали проекты только из сегментов комфорт- и бизнес-класса. Общее число проанализированных проектов в старых границах Москвы — 150.

В исследовании намеренно не учитывались объекты с неудовлетворительной динамикой продаж и строительства:

— «старые долгострои»: «Академ-Палас», Versis, SkyHouse, «Царицыно», «Терлецкий парк»;

— «новые долгострои» и периодически «оживающие» проекты: «Нескучный Home&SPA», «Кутузовская миля/Квартал Триумфальный», «Утесов», Match Point, «Клубный дом Октябрь»;

— «замороженные» проекты, по которым были зарегистрированы несколько ДДУ: «Кастанаевская д. 68», «Нахимовский, 21», «Менжинского, 30», «Квартал Правда», «Нагорная, 7» и другие, строительство которых приостановлено или ведется неинтенсивно.

Кроме того, в выборке отсутствуют проекты «Эталон Сити» (сделки в нем заключаются не по ФЗ-214), ЖК «Концепт Хаус» (реализация на открытом рынке была начата уже после окончания основных строительных работ и возведения здания), ЖК «Хорошевский» (заключение ДДУ происходило не с самого старта продаж).

Отдельно стоит сказать об исключении из анализа кварталов 6, 10, 11, 13 в районе Некрасовка. Дело в том, что данный комплекс экономкласса строится и продается с большим влиянием со стороны мэрии Москвы (в рамках реализации социальных жилищных программ), поэтому по многим параметрам оценки динамика спроса в нем подчиняется нерыночным тенденциям. Иными словами, этот проект некорректно в полной мере считать именно коммерческим, в отличие от «рыночных» комплексов, застройщики которых действуют на свой страх и предпринимательский риск.

Если анализируемый ЖК сдан недавно или в ЖК уже есть сданные в эксплуатацию корпус/корпуса, при том, что строительство всего комплекса еще продолжается и заключаются ДДУ, тогда для показателя общего количества сделок в проекте делается повышающий коэффициент в размере +3% (рассчитан экспертно). Он призван компенсировать возможно совершенные сделки застройщика на готовые квартиры в этих введенных в эксплуатацию корпусах уже вне рамок заключения ДДУ, которые нет возможности статистически достоверно учесть.

Если в ЖК несколько крупных корпусов или даже несколько очередей строительства, которые находятся в разной стадии готовности, то предлагается для них назначать среднюю нормативную распроданность на уровне 50%. Это усреднение справедливо, так как чаще всего старт строительства новой очереди начинается в среднем за полгода до ввода в эксплуатацию предыдущей очереди и на момент их сравнения более «старая» очередь полностью готова, а последующая очередь находится на уровне фундамента или монтажа нижних этажей.

Три зоны: красная, желтая, зеленая

По результатам анализа все проекты были разделены на три группы. Если в анализируемом жилом комплексе фактический уровень распроданности превышает нормативный уровень даже на 1%, то данный комплекс попадает в «зеленую зону» (которая означает низкий риск затоваривания). Можно считать, что реализация юнитов в этой новостройке ведется корректными или даже опережающими темпами и она пока имеет низкий потенциал к затовариванию (то есть накоплению в остатках большого числа непроданных лотов при высокой стадии строительной готовности).

Если в ЖК фактический уровень распроданности равен нормативному или ниже его не более чем на 15%, то данный комплекс попадает в «желтую зону» (означающую средний риск затоваривания). Можно предполагать, что темпы реализации юнитов в таком проекте в целом удовлетворительные и валовая выручка от продаж позволяет финансировать интенсивную стройку. Возможно, квартиры в ЖК из «желтой зоны» могут продаваться несколько медленнее из-за определенной специфики конкретного проекта или, например, сильной локальной конкуренции. Также распроданность может быть несколько ниже нормативной при крупных масштабах застройки комплекса для долгосрочных и знаковых проектов рынка.

Тем не менее, девелоперам таких комплексов из «желтой зоны» можно рекомендовать предпринять дополнительные меры — к примеру, по увеличению маркетингового бюджета или корректировке определенных коммерческих условий реализации лотов для интенсификации продаж.

Если в новостройке фактический уровень распроданности гораздо ниже, чем нормативный уровень (на 15% и более), то данный комплекс можно относить к «красной зоне» (проекты с высоким риском затоваривания). Это значит, что в данном комплексе велик риск накопления в остатках больших объемов квартир и вынужденный перенос их на стадию постпродаж после сдачи дома в эксплуатацию. 

Анализ выявил, что практически 30% новостроек в сегменте комфорт- и бизнес-класса имеют высокий риск затоваривания и накопления большого количества непроданных квартир на более поздние этапы реализации, что в условиях жесточайшей рыночной конкуренции существенно ухудшает финансовые модели девелоперских проектов, параметры возврата инвестиций и их общую доходность.

Наличие большого количества непроданных лотов на завершающей стадии строительства жилого комплекса обычно свидетельствует о таких проблемах, как завышенная цена или иные ошибки в ценообразовании, либо говорит о некоторых массовых продуктовых недостатках, которые явно снижают ценность проекта для покупателей.

Исследование показало, что пока нет явного перевеса в сторону того или иного сегмента рынка, в котором жилые комплексы имеют больший риск попасть в «красную зону» затоваренности. Другими словами, в обоих сегментах рынка примерно равное распределение жилых комплексов по разным зонам, а это значит, что для всех девелоперов актуален грамотный подход к выстраиванию оптимальных коммерческих условий реализации, управлению своим товарным ассортиментом и повышению ликвидности продаж.

ТОП-10 проектов комфорт-класса, проекты с опережающими темпами продаж

Источник: Аналитический центр Новострой-М

*Продажи в корпусах Б2 и Б3 второй очереди строительства ЖК Sreda приостановлены девелопером. Строительство домов продолжается

ТОП-10 проектов бизнес-класса, проекты с опережающими темпами продаж

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Проекты с опережающими темпами продаж на начальной стадии реализации

Источник: Аналитический центр Новострой-М