Недоступное жилье: льготная ипотека разогрела цены на компактные квартиры – особенно на студии в Новой Москве

Однокомнатные квартиры и студии в новостройках пользуются повышенным спросом во все времена – как среди инвесторов, так и среди покупателей, которые приобретают такие варианты для собственного проживания. Программа льготной ипотеки и девальвация рубля превратили малогабаритное жилье в еще более ходовой товар, что заметно сказалось на цене квадратного метра. По данным экспертов «Инком-Недвижимость», за время действия «Господдержки 2020» однокомнатные квартиры в «старой» Москве подорожали на 16%, в Новой Москве – на 8%, студии внутри МКАД прибавили в цене 20%, на присоединенных территориях – 36%.

По наблюдениям Аналитического центра «Инком-Недвижимость», с начала действия программы льготной ипотеки (с 17 апреля 2020 года) по май 2021 года экспозиция однокомнатных квартир в новостройках Москвы уменьшилась, студий напротив, стало больше. «Однушек» в старых границах города 6 364 лота – 25% от общего числа квартир в новостройках, за исследуемый период их предложение сократилось на 28%. На студии приходится 1950 лотов – 8% экспонируемого жилья, их доля увеличилась на 15%.

На территории ТиНАО выставлено 2111 однокомнатных квартир – 27% в общем объеме, уменьшение на 33%. Предложение студий – 1257 лотов – 16% продаваемой «первички», их присутствие в экспозиции увеличилось на 11%.

«Сокращение предложения связано с мощным подъемом спроса прошлого года. В настоящее время наиболее ликвидные лоты распроданы. Вероятно, рост числа студий в общей экспозиции связан с выходом на рынок новых проектов с увеличенным числом таких квартир.

Девелоперы закладывают на студии и «однушки» порядка 66% предложения в доме, на двухкомнатные квартиры – 22% и 12% – на трехкомнатные. Такое распределение выгодно застройщикам, поскольку небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях.

Кроме того, цена квадратного метра в них выше на 15-20%, чем у квартир большей комнатности», – отмечает заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

По наблюдениям аналитиков компании, доля присутствия «однушек» и студий в общем реализованном спросе на первичном рынке практически не изменилась. Так, однокомнатные квартиры в новостройках «старой» Москвы занимают 30%, что на 1 п.п. ниже, чем в начале исследуемого периода.

Студии за это время прибавили 4 п.п. и сейчас на них приходится 11%. В ТиНАО «однушки» потеряли 2 п.п. и сегодня составляют 32% реализации, студии – 19%, прибавив 8 п.п.  

«До введения государственной поддержки ипотечного кредитования ставка по ипотеке уже была на уровне 8%. Разница не так уж велика. «Первичка» и тогда пользовалась хорошим спросом», – рассказывает руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Тем не менее, с момента развертывания программы субсидированной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках заметно выросла.

В однокомнатных квартирах «старой» Москвы он подорожал на 16% – до 259,6 тысяч рублей, в студиях на  8% – до 210 тысяч рублей. В ТиНАО тенденция еще более заметна. Здесь цена 1 кв. м в «однушках» увеличилась почти на 20%, составив 174,3 тысячи рублей, в студиях – на 36%, до 191,6 тысяч рублей за 1 кв.м.

«Цены шли вверх на протяжении всего периода действия льготной ипотеки из-за спровоцированного ею увеличения продаж. Возможно, в июне мы будем наблюдать рост спроса на жилье, аналогичный взлету покупательской активности в октябре 2020 года.

Тогда также стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях. Если действие ипотеки с господдержкой продлят до конца 2021 года, то на рынке сохранятся текущие тенденции, но в более умеренных масштабах», – комментирует Дмитрий Таганов.

По мнению экспертов «Инком-Недвижимость», в настоящее время однокомнатные квартиры и студии представляют интерес не только для конечных потребителей, но и для инвесторов.

«Если успеть купить квартиру на старте продаж, то доходность может составить 20-30%. После введения  программы льготной ипотеки появилась категория инвесторов с бюджетом всего в 15% от стоимости квартиры, остальная сумма берется в кредит. Такие покупатели долго «не сидят в проекте», чтобы расходы на выплату ипотеки не перекрыли доходную часть.

По мере возведения дома, после двух-трех повышений цен, они реализуют жилье с минимальной маржинальностью до 10-15%. Правда, у них есть риск не получить доход, если стоимость приобретенного объекта начнет снижаться.

Например, в период летних отпусков (когда застройщики могут снизить цены на новостройки), выхода конкурирующего проекта в локации,  макроэкономического давления. Тогда инвесторам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, а уплату процентов по кредиту никто не отменял», – говорит заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Читайте также

«От льготной ипотеки в большей степени выиграли застройщики, ежемесячно повышающие цены»

Цены на новостройки Москвы побили рекорд, но девелоперы могут повышать их дальше – эксперты

Автор: эксперты «Инком-Недвижимость» специально для Новострой-М