Согласно исследованиям, до 25% покупателей новостроек приобретают жилье в инвестиционных целях. Из них примерно треть планируют сдавать квартиры после ввода объекта в эксплуатацию, а оставшиеся либо сохраняют деньги в недвижимости, либо торопятся извлечь прибыль при быстрой перепродаже. При этом, согласно аналитике ДОМ.РФ, 66% покупателей считают приобретение недвижимости более выгодным способом вложения средств, чем банковский вклад. Как правильно выбрать объект для инвестиций и не упустить выгоду, специально для Новострой-М рассказал Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Считаем деньги
Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость? Ответ на этот вопрос зависит от множества разных факторов: волатильности валют, роста цен, доступности ипотечных кредитов. Сегодня в Москве доходность вложений в жилую недвижимость на вторичном рынке составляет 3-4%, а в строящийся проект комфорт-класса в популярной локации – до 10-15% годовых.
Предыдущий год был одним из самых удачных для инвестиций. Благодаря программе господдержки ипотека стала доступной широкому кругу покупателей, и многим из них удалось выгодно вложить средства в жилье, пока не выросли подгоняемые спросом цены.
Ожидается, что 1 июля 2021 года госпрограмма будет завершена в Московском регионе. С учетом повышения ключевой ставки, мы ожидаем, что ипотечная ставка по кредитам на новостройки по окончании субсидирования поднимется до 7,5-8,5%. Надо понимать, что застройщики тоже готовятся к этому моменту. До 1 июля многие из них запустили вместе с ведущими банками ипотечные программы с беспрецедентно низкими ставками – например, «Гранель» предлагает клиентам ипотеку в Сбербанке под 2,55% годовых на весь срок кредитования.
Для того, чтобы выгодные предложения не уплыли из-под носа, важно мониторить ситуацию на рынке недвижимости в поисках объектов с высоким инвестиционным потенциалом.
Сегодня большинство застройщиков заранее объявляют о своих перспективных проектах, давая возможность покупателю присмотреться и выбрать необходимый вариант.
Как правило, на сайте застройщика есть форма для того, чтобы оставить заявку на конкретный объект, – как только он выйдет в продажу, потенциальному покупателю перезвонит менеджер. Лучше всего квартиру бронировать в первые дни старта продаж, когда цена еще минимальная.
Следим за темпом
Темпы роста стоимости квартир в России замедлились, но всё еще остаются довольно высокими. В январе–марте первичное жилье подорожало на 8% в сравнении с предыдущим кварталом. Аналогичный показатель за октябрь–декабрь 2020-го составлял 10%. В годовом же выражении квартиры сейчас стали дороже на 26%. Предложение превысило прошлогодние отметки на 14%, за I квартал оно выросло на 23%.
Жилой комплекс комфорт-класса PROFIT, который ГК «Гранель» возводит в Нижегородском районе ЮВАО, занял третье место в рейтинге самых продаваемых массовых новостроек Москвы за I квартал 2021 года по версии компании «Метриум». За указанный период в ЖК PROFIT было продано более 300 квартир, из них 54% с привлечением ипотечного кредитования. Доля жилого комплекса в общем количестве ДДУ в массовом сегменте составила 3,1%.
Кроме того, PROFIT попал в ТОП-10 инвестиционно привлекательных столичных новостроек. Рейтинг подготовила компания «Недвижимость-Профи», изучив жилые комплексы, которые сильнее всего подорожали за I квартал этого года. ЖК PROFIT занял четвертую строчку рейтинга с показателем +18,5%. Средняя цена за квадратный метр в жилом комплексе составляет 251 900 руб.
Изучаем локацию
Главный критерий удачного инвестирования в недвижимость – правильная локация. В плюсы сразу можно записать хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку, наличие коммерческой и социальной инфраструктуры.
Преимуществом становятся зеленые зоны и водоемы по соседству – примером может служить новый ЖК «Живописный», рядом с которым расположен лесопарк и чистый водоем с благоустроенными пляжами.
Всегда востребованными будут квартиры, расположенные в пешей доступности от метро и крупных ТПУ. Например, жилые комплексы «Тринити» и «Тринити-2» находятся в 3 минутах ходьбы от станции метро «Верхние Лихоборы» на севере столицы. А от апарт-комплекса HighWay до станции метро «Волгоградский проспект» можно дойти всего за 1 минуту.
Для Подмосковья потенциальную привлекательность жилого объекта сразу повышает наличие в шаговой доступности станций МЦД, а в перспективе – станций метро рядом.
В этом смысле повезло Новорижскому направлению – через несколько лет здесь появится метро Рублево-Архангельской ветки. А пока одна из немногих локаций с метро рядом – южный Реутов, где ГК «Гранель» возводит ЖК «Реут». От жилого комплекса до станции «Новокосино» можно дойти за 20 минут.
Выбирая объект для инвестирования, имеет смысл изучить градостроительные перспективы его развития. Редевелопмент промзон, реновация старого жилого фонда, благоустройство территорий – все это оказывает влияние на качество жизни в локации и, в конечном итоге, на ликвидность жилья.
Например, в «старой» Москве сегодня активно развивается ЮВАО – Южнопортовый, Нижегородский районы. Стоимость квадратного метра в этой локации пока относительно невысока, но через 2-3 года здесь будет совсем новая городская среда и другие цены.
Выбираем формат
Максимально ликвидные квартиры для инвестирования – это студии и небольшие однокомнатные квартиры на средних этажах. Этот формат востребован как для сдачи в аренду, так и для последующей перепродажи.
Инвесторы вкладывают деньги в минимальные площади, предпочитая взять несколько небольших квартир по минимальной цене и быстро извлечь прибыль, а также следуя принципу: взять количеством и максимально быстро извлечь прибыль. Удобнее всего перепродавать квартиру по переуступке перед самым вводом дома в эксплуатацию.
Удачные видовые характеристики квартиры, дополнительные приятные опции в доме: подземный паркинг, продуманная инфраструктура, благоустроенная придомовая территория, дизайнерские входные группы – все это может стать хорошим бонусом при выборе объекта для инвестирования.
Отдельно имеет смысл присмотреться к апартаментам на старте продаж. В данном случае фактором роста цен будут выступать дискуссии вокруг законопроекта о статусе апартаментов, которые активно разогревают спрос на этот формат.
Читайте также
Купить новостройку в Москве и заработать: проекты, которые абсолютно точно принесут инвестору прибыль
«Недвижимость всегда была привлекательным объектом для инвестиций. Обусловлено это защищенностью капитала»
Автор: Сергей Нюхалов специально для Новострой-М
Дата публикации 28 мая 2021
