1 июля 2021 года программу льготной ипотеки, стартовавшую в прошлом апреле, планируют закрыть. В связи с этим многих потенциальных покупателей новостроек волнует вопрос: что после этого произойдет с ипотечными ставками и ценами на жилье? Об этом специально для Новострой-М рассказала Елена Земцова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Delta Estate.
Льготная ипотека как временный механизм была необходима на период пандемии для поддержания строительной отрасли. На сегодня она практически исчерпала себя. Вся выгода от низких процентных ставок еще в 2020 году была нивелирована ростом цен, продолжающимся и сейчас.
Только за первый квартал 2021 г. стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса выросла на 10%, комфорт-класса – на 7%, эконом-класса – на 4%. От программы льготной ипотеки в большей степени выиграли застройщики, на фоне ажиотажного спроса ежемесячно повышающие цены. Реальные доходы населения продолжают падать, а цены на квадратные метры растут, жилье не становится более доступным.
Спрос на недвижимость в первую очередь зависит не от льготных программ, а от доходов населения. Если они не будут расти, никакие госпрограммы не смогут поддержать спрос. Потому что уже будут исчерпаны все инвестиционные и потребительские возможности людей.
Первостепенной задачей государства должно стать повышение благосостояния граждан, а не искусственное стимулирование ипотечного сектора. Сейчас велик риск того, что в 2022-2023 годах нас ждут массовые продажи залоговых квартир, приобретенных на волне льготной ипотеки.
Справедливо отметить, что высокий спрос в 2020 году был связан не столько с программой льготной ипотеки, сколько с экономической ситуацией. Ослабление рубля и рекордное падение доходности банковских депозитов привело к тому, что люди обратились к самому надежному способу – вложениям в недвижимость. И значительную часть покупателей составляли именно инвесторы.
Высокий спрос наблюдался во всех сегментах рынка: в массовом, элитном и загородном жилье, на вторичном рынке и в коммерческой недвижимости. Но спрос не может постоянно быть пиковым, и уже с начала года он начал возвращаться к докарантинному уровню.
Во-первых, основная масса людей еще в 2020 году реализовала свою потребность в покупке жилья. Во-вторых, существенно сократился объем ликвидного предложения, а цены на оставшиеся лоты выросли. Первыми были раскуплены наиболее недорогие предложения, что также повлияло и на среднюю стоимость квадратного метра.
Сейчас, перед завершением программы, возможен всплеск активности заемщиков. Аналогичная ситуация была осенью 2020 года на волне слухов о прекращении программы. Именно в сентябре-октябре у многих застройщиков зафиксированы пики продаж. Желая «запрыгнуть в последний вагон», люди будут спешить оформить ипотеку еще по низким ставкам.
Крупные банки, видя эту тенденцию, в апреле снизили ставки по льготной ипотеке до 5,7-5,9% годовых. Такое решение связано с желанием нарастить портфель выданных займов, пока на рынке еще сохраняется активный спрос.
И если есть острая необходимость в покупке жилья, то реализовывать ее нужно сейчас, т.к. дальше ипотека будет только дорожать. Об этом говорит рост ключевой ставки ЦБ РФ, повышавшейся с марта уже 2 раза. Вслед за ключевой ставкой пойдут вверх как ипотечные, так и ставки по депозитам.
Кроме того, не исключено, что банки ужесточат процедуру одобрения кредитов. Хотя еще нет оснований говорить об «ипотечном пузыре», ЦБ РФ уже зафиксировал признаки перегрева на ипотечном рынке и снижение качества жилищных займов. В таком ключе снижается привлекательность новостроек как для конечных покупателей, так и для инвесторов.
Но в целом даже после отмены льготной программы, средневзвешенные ставки по ипотеке в ближайшее время останутся одними из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости. Поэтому существенного проседания спроса все же не будет.
Активизируются застройщики и начнут выводить на рынок больше специальных и акционных предложений, разрабатывать программы trade-in, рассрочек или субсидированной ипотеки совместно с банками. Это классический инструмент стимулирования спроса, который всегда использовали девелоперы. В условиях роста стоимости ипотеки он позволит поддержать продажи.
Что касается цен, то их резкое снижение маловероятно. А на фоне активизации спроса перед завершением льготной программы может отмечаться даже кратковременное повышение стоимости квадратного метра. Далее цены либо зафиксируются на текущем уровне, либо будет минимальный рост.
Причин несколько. Первая – увеличение себестоимости строительства. Это и необходимость застройщиков работать в условиях проектного финансирования, и рост цен на стройматериалы и оборудование, часть которых покупается за границей.
Вторая – сокращение объемов строительства. После внедрения новых правил работы, часть застройщиков ушли с рынка. Другие компании, приспосабливаясь к новому формату работы, пересматривали бизнес-модели, откладывали покупку участков и сдвигали сроки реализации проектов.
Наконец, существующий дефицит предложения. На волне ажиотажного спроса прошлого года с рынка буквально вымылось все ликвидное предложение. При этом новых проектов на рынок стало выходить меньше. Снижение стоимости жилья возможно только на высококонкурентном рынке, т.е. при существенном росте числа новостроек в продаже. Таким образом, на данный момент предпосылок для существенного снижения цен нет.
Читайте также
Цены на новостройки Москвы побили рекорд, но девелоперы могут повышать их дальше – эксперты
Когда миссия невыполнима: как продать ипотечную квартиру, если выплачивать кредит уже не под силу
Автор: Елена Земцова специально для Новострой-М
Дата публикации 25 мая 2021
