Нужно ли спасать обманутых дольщиков? Ведь они – некомпетентные инвесторы, которые выбрали высокорискованный продукт, а потому потеря денег и квартиры – это их вина. Этому вопросу на конференции «Коммерсанта» «Апрельские тезисы рынка недвижимости» застройщики уделили особое внимание.
Не раз прозвучала мысль, что дольщики – это непрофессиональные соинвесторы, они хотели сэкономить около 20% - а именно на столько в среднем дорожает квартира в течение строительства дома – а значит, сами виноваты в том, что неверно рассчитали риски. «Для них это легкий бизнес, - сказал Олег Мамаев, президент компании «Лидер Инвест» - государство не обязано создавать беспроигрышную лотерею».
Правда, не очень понятно, почему строительство жилья называется лотереей и почему застройщики забывают об участии властей. Ведь именно они выдают разрешительную документацию, проверяют проектную декларацию на соответствие 214-ФЗ и т.д. Почему же вся ответственность перекладывается на дольщиков?
Надо признать: покупатели квартир в новостройках действительно не видят разницу между покупкой квартиры и участием в бизнесе. Если вы спросите любого дольщика: обманутого или получившего квартиру, он ответит вам, что покупал не ценную бумагу (ДДУ), а именно квартиру у застройщика.
Почему покупал на котловане? Потому что везде громко говорят, что так дешевле, что это законно, что банки при аккредитации жилого комплекса проверяют застройщика, а это дополнительная гарантия и т.д. и т.п. В конце концов, лишних денег у людей нет, покупательская способность падает который год подряд – люди вынуждены покупать на этапе строительства, а не из-за того, чтобы сэкономить 20%.
В этом плане очень показательна история с дольщиками ЖК «Валь д'Эмероль», о которой писал Новострой-М. Цитата: «Жилье покупала для мамы, так как после смерти папы мы остались без квартиры (ее пришлось продать и потратить средства на его лечение). Взяла ипотеку на 20 лет. Ипотеку я закончу платить, когда мне будет 50. Мама, естественно, до этого времени не доживёт. Сейчас я нахожусь в аду, работаю на двух работах, развелась, оплачиваю ипотеку за воздух и арендное жилье. Моя квалификация позволяет мне зарабатывать на жизнь, иначе я бы уже находилась в могиле».
Также хотелось бы вспомнить слова Марата Хуснуллина, заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства, сказанные на VII семинаре «Диалог с инвестором»: «Большинство проблем застройщиков на сегодняшний день не связаны с обманом покупателей. По нашим данным, лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы».
Возникает вопрос: кто же более некомпетентен – соинвесторы или застройщики? Ответим еще одной цитатой из интервью, которое дал нашему порталу Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»: «Посмотрим, к примеру, на ситуацию с ЖК «Царицыно» и его застройщиком ГК «Настюша», ведь каким-то образом этот девелопер привлек деньги у 6 тысяч человек в рамках 214-ФЗ? Однако 214-ФЗ начинает действовать не с момента подписания ДДУ сторонами, а только с момента регистрации договора в Регпалате. Получается, что город видел не только заключенные договоры долевого участия, но и владел данными финансового мониторинга: власти видели поступление денежных средств дольщиков ЖК «Царицыно». Я считаю, что если государство в лице чиновников оставляет за собой право регулировать рынок, оставляет за собой надзорную функцию, то оно должно нести ответственность».
Именно поэтому государство достраивает дома за обанкротившейся компанией «СУ-155», которая оставила огромное количество обманутых дольщиков по всей стране. Формируются дорожные карты по достройке ЖК «Валь д'Эмероль», ЖК «Легенда» в Новой Москве, ЖК «Марьино град» и т.д.
Но не будем забывать, что и застройщики не всегда способны выстроить работающую бизнес-модель не только из-за стремительно меняющейся экономической реальности в стране, но и из-за собственного непрофессионализма.
В конце 2017 года по данным Минстроя в России на учете состояло 830 проблемных объектов и насчитывалось 36,6 тыс. обманутых дольщиков. В январе 2018 года по данным Института развития строительной отрасли в стране был зафиксирован 281 застройщик-банкрот, тогда как в мае 2017 года их было 143. Таким образом, за 9 месяцев количество обанкротившихся застройщиков в России увеличилось почти в 2 раза.
В этом свете переход на проектное финансирование, которое будет происходить в течение 3-х лет по поручению президента, выглядит действительно разумным и назревшим шагом. Люди будут понимать, что покупают не ценную бумагу, а именно квартиру и получат ее после сдачи дома в эксплуатацию, а застройщики под банковским надзором будут лучше выстраивать бизнес-модель. Рынок сильно изменится, но, если это сделает его безопасным, а такое понятие как «обманутый дольщик» исчезнет – это всем пойдет на пользу.
Дата публикации 17 апреля 2018
