Какую квартиру может купить «средний» москвич: оцениваем доступность ипотеки

Ипотека остается главным драйвером спроса на рынке новостроек, что неудивительно, ведь ставки по жилищным кредитам достигли исторического минимума. Однако, по мнению ряда экспертов, ипотека все равно является достаточно дорогим продуктом, и человеку приходится тщательно взвешивать свои возможности и оценивать риски. Аналитики компании «Метриум» подсчитали, какую квартиру могут приобрести москвичи со средними доходами, опираясь на такие данные, как медианный доход и потребительский минимум.

Оцениваем возможности

По данным Росстата, в 2017 году среднедушевой денежный доход жителя столицы составил 61,4 тыс. рублей в месяц. Однако этот показатель не учитывает реальное неравенство зарплат. К примеру, только 17% жителей столицы в 2017 году зарабатывали больше 100 тысяч рублей в месяц.

При этом медианный доход составил 45,3 тыс. рублей. В отличие от среднедушевого, медианный показатель учитывает количество людей, получающих тот или иной доход. Такая методика позволяет уйти от «средней температуры по больнице» и не завышать реальный уровень доходов, характерный для большинства жителей Москвы. Фактически половина жителей столицы зарабатывает больше 45,3 тыс. рублей в месяц, а другая половина — меньше. Иными словами, большинство москвичей получают очень приближенные к этой цифре доходы, поэтому в дальнейшем эксперты именуют этот показатель «средним».

Вторая важная компонента — расходы. Прожиточный минимум, установленный для трудоспособного человека в 2017 году в Москве, составил 18 тыс. рублей, который так же сомнителен, как и средняя зарплата. Для подсчета расходов эксперты «Метриум» применили калькулятор международного онлайн-сервиса, замеряющего стоимость жизни в разных городах — Numbeo. Базу цен на товары и услуги в нем формируют сами пользователи. Как показал расчет калькулятора, в домохозяйстве, состоящим из двух москвичей, минимальные подушевые расходы на 24% выше официального прожиточного минимума — 22,3 тыс. рублей.

Чтобы продемонстрировать максимально возможный уровень покупательной способности средних москвичей, эксперты «Метриум» ограничили их расходы только самым необходимым. Гипотетические заемщики не арендуют жилье, не посещают кафе и рестораны, не позволяют себе заграничные поездки в отпуск, не пьют алкоголь и не курят, не ходят в кино или ночные клубы, пользуются общественным транспортом и раз в неделю — такси, нечасто и недорого обновляют гардероб, не посещают фитнес-клуб.

Таким образом, суммарный медианный доход пары москвичей составляет 90,6 тысяч рублей, а расходы — 44,7 тыс., что позволяет выделить на ежемесячные платежи по ипотеке порядка 46 тыс. рублей. Что можно позволить себе на рынке новостроек Москвы с такими возможностями?

Выбираем «однушку»

Потенциальный заемщик может уменьшить или увеличить ипотечную нагрузку на семейный бюджет, регулируя срок кредитования. Поэтому эксперты «Метриум» рассмотрели две возможные ситуации. В первом случае срок кредита составляет 15 лет. Это среднее значение по рынку на сегодняшний день. Во втором случае ипотека берется на максимальный срок — 30 лет.

Итак, домохозяйство, состоящее из двух аскетичных жителей столицы со средним доходом, может потратить на ипотеку ежемесячно около 46 тыс. рублей. При первоначальном взносе 15%, средней ставке 9,39% (по данным Центробанка за май 2018 года) и сроке кредитования 15 лет они могут приобрести квартиру стоимостью до 5,21 млн рублей.

Как показывают расчеты «Метриум», при таких вводных домохозяйство может позволить себе стандартную однокомнатную квартиру за пределами МКАД (Некрасовка, Бутово, Солнцево) или схожий объект, но площадью поменьше (примерно до 35 кв. м) в пределах кольцевой автодороги (Текстильщики, Марьино, Люблино и так далее).

При этом ипотека ограничена 15 годами, то есть полноценными собственниками можно стать в исторически обозримой перспективе. В выборку экспертами включены проекты, в которых можно приобрести максимальную по площади квартиру, оставаясь в рамках доступного бюджета.

Какую «однушку» можно купить в ипотеку со средним доходом в Москве

Источник: «Метриум»

Выбираем «двушку»

Однокомнатная квартира — это компромиссный вариант жилья для пары. Очевидно, рано или поздно такому домохозяйству понадобится больше площади, ведь оно пополнится ребенком. Поэтому более подходящим жильем для такой семьи станет двухкомнатная квартира.

Чтобы приобрести такой объект в ипотеку, имея средний доход, срок кредитования придется повысить до максимального (30 лет). В этом случае можно рассчитывать на квартиру стоимостью до 6,5 млн рублей. Правда, следует учитывать, что размер первоначального взноса возрастает с 782 тыс. рублей (в первом случае) до 975 тыс. рублей.

Какую «двушку» можно купить в ипотеку со средним доходом в Москве

Источник: «Метриум»

Как видно из таблицы, двухкомнатных квартир по столь ограниченной цене немного. Скорее всего, покупателю придется выбирать из двух-трех жилых комплексов, расположенных за МКАД.

Что можно купить, если не хочешь экономить

Конечно, без любых видов активного или пассивного отдыха, развлечений или поездок долго жить нельзя. Однако привычки и предпочтения в тратах значительно влияют на возможности покупателя жилья. Отказ от некоторых расходных статей позволит приобрести более подходящую и комфортную квартиру, а сохранение за собой права на поездку за границу или пачку сигарет — отдаляет от квартиры мечты.

Эксперты «Метриум» составили таблицу, которая показывает, на какой бюджет может рассчитывать средняя московская семья, если к своим предельно аскетичным тратам (еда, одежда, транспорт, коммуналка) она добавит менее насущные расходы. Напомним, что при максимальном аскетизме такое домохозяйство могло рассчитывать на квартиру за 6,5 млн рублей, приобретенную в ипотечный кредит на 30 лет под 9,39% годовых с первоначальным взносом 15%.

Какие расходы мешают взять ипотеку москвичу

Источник: «Метриум»

Как видим, почти все дополнительные расходы значительно сужают возможности покупателей, кроме алкоголя и развлечений, которые снижают потенциальный бюджет покупки квартиры всего на 2,5% и 5% соответственно. А вот пагубная привычка курить сокращает возможный бюджет покупки на один миллион рублей (или на 17%). Однако здоровье обходится еще дороже — абонементы в фитнес-клуб и занятие определенным видом спорта обоими членами домохозяйства позволяют им рассчитывать на объекты не дороже 4,28 млн рублей.

Необходимость ежедневных затрат на обеды в недорогих кафе и ресторанах, если оба члена семьи не готовят еду дома, также существенно влияет на бюджет москвичей. В такой ситуации они смогут позволить себе в ипотеку квартиру не дороже 4,27 млн рублей.

Наконец самые высокие затраты связаны с отпуском. Один двухнедельный отпуск в год на двоих в дальнем зарубежье сократит возможности москвичей со средним доходом приобрести квартиру до 3,71 млн рублей.

«Несмотря на значительное снижение ставок по ипотеке, жителям Москвы со средним доходом купить свое жилье очень непросто. Чтобы приобрести достойный по площади и размеру объект им придется очень долго отказывать себе в полноценном отдыхе. При этом наличие детей или необходимость арендовать жилье практически исключает возможность приобрести квартиру для данной покупательской группы. В то же время столичный рынок в последние годы сделал большой шаг в развитии с точки зрения линейки предложения. Получили распространение апартаменты, которые дешевле обычных квартир в среднем на 15-25%. Кроме того, в продаже есть небольшие по площади студии. Конечно, они не смогут стать полноценным решением жилищного вопроса, но вполне могут стать достойным временным вариантом, тем более что их стоимость колеблется в диапазоне 2,5-4 млн рублей. Приобретя такой объект, среднестатистическая пара жителей Москвы вполне может сохранить достойный уровень потребления прочих услуг», — заключает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Читайте также

«Ипотека по-прежнему остается недоступной из-за высокой переплаты и больших ежемесячных платежей»

Военная ипотека: ставки, условия, самые популярные новостройки

Ипотека «от застройщика» по ставке 5,1%: специальные предложения в новостройках Москвы

Ипотека в Москве и Новой Москве: что изменилось на рынке новостроек за последние три года