Аналитический центр Новострой-М уже рассказывал о том, что ждет рынок недвижимости в 2019 году: мы писали о влиянии принятых поправок в 214-ФЗ и о том, какие новые проекты могут появиться в продаже. В новом материале мы рассказываем о том, как на сегмент новостроек будет влиять программа реновации жилья в Москве.
Возможные последствия реализации программы реновации
1. Снижение емкости рынка продаж коммерческих девелоперов при отсутствии предпосылок для роста спроса (актуально с 2019-2020 годов)
Текущий спрос на новое жилье оценивается в 3 млн кв. м в год — столько же строят коммерческие девелоперы, плюс 0,8 млн кв. м, которые возводит казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Город планирует обеспечить безубыточность программы реновации, стоимость которой оценивается в 1,5 трлн руб., если себестоимость строительства составит 85 тыс. руб./кв. м. Для этого городу нужно построить и продать в общей сложности 21,9 млн кв. м жилья (по 1,5 млн кв. м/год), а это половина от текущего объема ежегодного спроса.
Сужение рынка коммерческих девелоперов станет заметным после 2019-2020 годов: до этого город обещает строить жилье в основном для переселения, а не для продажи, таким образом, в течение ближайших трех лет на рынок выйдет не более 20% жилья из фонда реновации.
2. Ценовая конкуренция в разных сегментах жилья усилится
В низких и средних классах жилья возникнет необходимость снижать цены для успешной конкуренции с новым объемом предложения. Коммерческие застройщики вынуждены будут приближать свои цены в проектах комфорт-класса к цене объектов реновации.
В верхних ценовых сегментах также ожидается усиление конкуренции. Прогнозируется, что для дифференциации от фонда реновации, коммерческие застройщики могут сконцентрироваться на реализации проектов более высокого класса, что приведет к росту конкуренции преимущественно в сегменте «бизнес».
3. Ухудшение инвестиционного климата на первичном и вторичном рынках, снижение доли инвесторов
Это то, что происходит уже сейчас и будет становиться лишь более заметным. При наличии действующей программы реновации и возможности ее дальнейшего расширения по инициативе правительства вложения в недвижимость при слабо прогнозируемом росте объема предложения становятся менее привлекательными.
По мере реализации программы возможен уход в нее оставшихся профессиональных инвесторов с первичного рынка, среди возможных причин:
— Более доступный регламентируемый бюджет покупки;
— Квартиры в сложившихся районах, готовые к проживанию (сдаче в аренду);
— Появление возможности купить новую квартиру в своем/знакомом/удобном районе;
— Государство — гарант надежности для многих категорий граждан.
4. Снижение спроса на вторичном и первичном рынках
Отток покупателей заметен уже сейчас: вместо запланированного переезда в новостройку или другую вторичную квартиру часть покупателей, проживающих в жилом фонде, участвующем в реновации, будет дожидаться переселения своего дома.
Снижение спроса на вторичном рынке по этой причине повлечет за собой дополнительное снижение спроса на рынке первичном, так как для покупки новостройки покупатели часто продают имеющуюся недвижимость, а если спрос на нее снижается, то и шансы продать квартиру и купить новостройку становятся ниже.
Сильнее всего от данного фактора пострадают новостройки, расположенные в районах массовой реновации, так как доля локального спроса в них до начала программы была максимальна.
Напомним, что в 2018 году в новые квартиры, полученные по программе реновации старого жилого фонда, переехали уже 3400 москвичей. В целом переселение из пятиэтажек затронуло уже порядка 10 тысяч человек: из 47 старых домов они переезжают в 31 новый дом. Переселение идет в 7 административных округах. В рамках «первой волны» построено и передано жителям уже около 200 тыс. кв. м жилья, всего на данный момент утверждено 308 «стартовых площадок» на 4,6 млн кв. м.
Ранее Новострой-М представил видеосюжет о первых домах, построенных в рамках программы реновации. Однако следует понимать, что все дома, в которые происходило переселение в 2018 году, изначально строились по другим городским программам и просто были переданы под нужды реновации. Эти здания адаптируются под обещания, прозвучавшие в рамках программных речей и документов о реновации, дома заново проходят экспертизу, территорию вокруг благоустраивают.
При переселении у жителей есть возможность еще заметнее улучшить свои жилищные условия, докупив дополнительные метры. Как это сделать, сколько это стоит и выгодные ли условия предложены городом — читайте в инструкции Новострой-М по ссылке.
Читайте также
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-М
Рост ипотеки, постоянные изменения в 214-ФЗ и бешеный спрос: чем запомнится 2018 год
Что будет с рынком новостроек в 2019 году: прогноз Новострой-М
Дата публикации 04 января 2019
