Что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас и как текущие события повлияют на девелоперский бизнес в ближайшее время? Аналитический центр Новострой-М подготовил краткий обзор важнейших изменений в экономической среде, актуальных на момент опубликования данного материала.
Сейчас практически каждого, кто вложился в строящийся проект, беспокоит возможная заморозка объекта (подобные настроения и опасения, например, циркулировали на рынке во время кризиса 2014 года). Да данный момент застройщики не планируют замораживать проекты. Да, многое зависит от того, на какой стадии реализации находится каждый конкретный проект – ведется ли уже по нему проектирование, вложены ли средства в подготовку документов по площадке (это могут быть, например, смена вида разрешенного использования участка, выпуск проекта планировки территории или генплана земельного участка). Однако мы видим, что активность компаний не снижается, застройщики продолжают работу и готовят новые старты продаж. То же касается и новых очередей строительства в уже реализуемых ЖК – их останавливать не планируют.
Так, совсем недавно на рынок вышел новый объем в ЖК «Цветочные поляны» от ГК «МИЦ», был объявлен старт продаж квартир в новых корпусах ЖК «Середневский лес» (ПИК), «Живописный» («Гранель»), «Одинград. Семейный квартал» (ГК «Инград»), состоялся также вывод новых предложений в ЖК «Событие» и «Остров» («Донстрой»), West Garden («Интеко»), «Прокшино» (ГК «А101»).
Но вполне логично, что сейчас компании крайне осторожно подходят к расширению портфеля и выбору новых площадок, не торопятся запускать какие-то инвестпрограммы. Ведь на данный момент у девелоперов нет понимания по капитальным затратам, стоимости 1 кв. м в перспективе даже ближайших 1-2 лет, нет представления о каналах закупки комплектующих и пр.
Также стоит сказать и о том, что компании пока не рассматривают варианты ухода с рынка. На данный момент ни одна российская строительная компания не заявляла о возможности полной приостановки деятельности. Все продолжают выполнять обязательства по текущим проектам в стадии строительства, а городские власти ужесточили надзор за деятельностью девелоперов.
Теперь рассмотрим, насколько серьезны проблемы с поставками строительного оборудования и комплектующих. Прежде всего речь об инженерном оборудовании (системы связи, лифты, двери, оконные системы, оборудование для кондиционирования и вентиляции и пр.). Сейчас пока продолжают действовать ранее заключенные контракты, хотя и появились сообщения о задержках со сроками поставок. Официальные представители и дистрибьюторы пока не принимают новые заказы. Сейчас компаниям понадобится время для того, чтобы найти новых поставщиков или как минимум выстроить новые логистические связи – например, через страны СНГ. У многих поставщиков при оформлении заявок на поставку может в будущем появиться система финансового аукциона или введение квот на поставку.
Закономерный вопрос: грядет ли удешевление и изменение девелоперского продукта (как следствие предыдущего пункта)? Такой сценарий не исключен, так как многие застройщики сейчас будут в первую очередь работать над тем, чтобы сохранить хоть какую-то маржинальность бизнеса, а это предполагает снижение себестоимости 1 кв. метра. Безусловно, в первую очередь это может повлиять на проекты классов «бизнес» и выше – их может коснуться оптимизация, вероятно, они могут быть каким-то образом пересмотрены. Способствовать этому может и сокращение перечня обязательных требований к строительству: порядка 2 тыс. норм и правил планируется перевести из числа обязательных в рекомендательные. В условиях, когда во главе угла – соблюдение графиков строительства и наращивание (или как минимум сохранение) объемов ввода, данная мера выглядит обоснованной.
При этом спекулятивный рост цен исключен: об этом игроков рынка предупредила ФАС. Мы изучили действия 10 крупнейших застройщиков Московского региона и выяснили, что все повышения цен, которые состоялись в новостройках тех или иных девелоперов за последние две недели, были плановыми. Пересмотр прайсов был привязан к календарю и состоялся в период с 1 по 5 марта. В большинстве проектов рост цен составил 2-3%, как и планировалось компаниями.
Скорее всего, взвешенной ценовой политики застройщики будут придерживаться и дальше, ведь бизнесу важнее динамика поступлений средств на счета эскроу для снижения кредитной нагрузки и исполнения финансового плана в периоде, а не в моменте времени. Тогда как резкое удорожание квартир способно только привести к оттоку спроса, что в нынешней ситуации никому не выгодно.
Сейчас, когда покупатели стремятся вложить средства прежде всего в новостройки в высокой степени готовности, застройщики будут поддерживать и стимулировать тех, кто готов совершить покупку на стадии котлована. Коммерческая политика девелоперов изменится – в частности, станет больше вариантов покупки с рассрочкой платежа. Покупателям со стабильным доходом будут предлагаться наиболее интересные и максимально выгодные условия приобретения квартир или апартаментов.
Кроме того, рынок может поддержать и исход инвесторов, державших деньги на депозитах, обратно в сектор недвижимости: этому будут способствовать ограничения на валютные операции, недавно введенные ЦБ РФ (пока действуют до 9 сентября текущего года).
Читайте также:
В Госдуме предложили ввести новую льготную ипотеку на новостройки
«Сейчас работает одна установка: не совершать никаких действий в состоянии паники»
Автор: аналитический центр Новострой-М
Дата публикации 11 марта 2022
