Рынок новостроек Московской области оказался островком стабильности по итогам первого полугодия: здесь растет число новых проектов, включая массовые ЖК, что привлекает все больше покупателей с небольшим бюджетом.
Обзор рынка жилой недвижимости Московского региона по итогам I полугодия 2026 года, подготовленный аналитиками Ricci, отражает ключевые тренды, динамику спроса и предложения, а также актуальные данные по ценам и структуре экспозиции.
Предложение сжимается и дорожает: объём экспозиции сократился на 14% г/г, при этом средневзвешенная цена выросла на 27%, а средний бюджет покупки — на 35%. Рост цен обеспечивается в первую очередь изменением структуры предложения в пользу высокобюджетных сегментов.
«Старая» Москва — тренд на премиализацию: 75% новых проектов относятся к премиум- и де-люкс-классам. Объём вывода новых объектов сократился на 29% г/г, а спрос упал на 29% г/г (до 994 тыс. кв. м).
Новая Москва — самое сильное падение спроса: объём сделок сократился на 50% г/г (до 264 тыс. кв. м) на фоне сжатия экспозиции и высокой стоимости заёмных средств. При этом доля ипотеки достигла 80% (+15 п.п. г/г).
Московская область — наиболее доступный субрынок: падение спроса здесь минимально (−9% г/г) благодаря самому низкому уровню цен и компактным форматам. Объём новых запусков, напротив, вырос на 29% г/г, причём 78% новых проектов относятся к массовым сегментам.
Ключевые показатели по Московскому региону:
|
|
I п. 2025 г.
|
2025 г.
|
I п. 2026 г.
|
Динамика
год к году
|
2026 год
(прогноз)
|
Динамика
(прогноз)
|
|
Объем спроса
|
2,9 млн кв. м
|
6,5 млн кв. м
|
2,1 млн кв. м
|
-26%
|
5 млн кв. м
|
-23%
|
|
Доля ипотеки
|
56%
|
62%
|
65%
|
+9 п.п.
|
65%
|
+3 п.п.
|
|
Средняя
площадь в
сделках
|
47,2 кв. м
|
46,4 кв. м
|
47,3 кв. м
|
0%
|
47
|
+1%
|
|
Объем
экспозиции
|
4,9 млн кв. м
|
3,9 млн кв. м
|
4,2 млн кв. м
|
-14%
|
3,8 млн кв. м
|
-3%
|
|
СВЦ 1 кв. м в
экспозиции
|
440 тыс. руб.
|
535 тыс. руб.
|
560 тыс. руб.
|
+27%
|
590 тыс. руб.
|
+10%
|
|
Вывод новых
площадей
на рынок
|
2,8 млн кв. м
|
5,7 млн кв. м
|
2,6 млн кв. м
|
-9%
|
5 млн кв. м
|
-12%
|
Спрос
По сравнению с I полугодием 2025 года объем сделок в Московском регионе снизился на 26% и составил 2,1 млн кв. м. Аналогичное сокращение наблюдалось и по количеству реализованных лотов. Несмотря на снижение покупательской активности, доля ипотечных сделок выросла почти до 65% (+9 п.п. г/г), что подтверждает сохранение ипотеки в качестве основного инструмента приобретения жилья.
Предложение
За год объем экспозиции сократился на 14%, а количество лотов — на 19%. При этом средневзвешенная цена выросла на 27%, а средний бюджет покупки — на 35%. Однако высокая годовая динамика во многом объясняется изменением структуры экспозиции: доля более дорогих проектов продолжает расти, тогда как предложение массовых сегментов постепенно сокращается.
Показательно, что с начала 2026 года средневзвешенная цена увеличилась только на 5%, что свидетельствует о замедлении темпов роста цен.
Новые проекты
По сравнению с I полугодием прошлого года объем вывода на рынок снизился на 9%, а по итогам года мы ожидаем снижение примерно на 12%. При этом внутри региона складывается разная ситуация. Москва и Новая Москва продолжают сокращать новые запуски. В то же время Московская область демонстрирует противоположную динамику: объем новых запусков вырос на 29%. В «старой» Москве мы отмечаем тренд на премиализацию запусков: 75% новых проектов – премиум- и де-люкс-классы.
Резюме
Рынок Московского региона развивается в условиях одновременного сокращения спроса и предложения. При этом ограниченный вывод новых проектов и изменение структуры экспозиции продолжают поддерживать значительный уровень цен.
Покупательская активность снижается под воздействием сразу нескольких факторов. Во-первых, сохраняется макроэкономическая неопределённость, из-за которой многие откладывают крупные покупки. Во-вторых, рынок подошел к высокому уровню цен после нескольких лет активного роста. Рост цен был обусловлен не только действием льготной ипотеки и программ субсидирования спроса, но и существенным увеличением себестоимости строительства.
В результате сегодня высокий уровень цен становится дополнительным ограничением для покупателей. В краткосрочной перспективе рынок, вероятно, сохранит ограниченный объем запусков и умеренную ценовую динамику при сдержанном спросе.
Читайте также:
Дорожают уверенно и надолго: московские новостройки оказались защищены от серьезного падения цен
Более 400 площадок, свыше 70 млн кв. метров: аналитики оценили градостроительный потенциал московской программы КРТ
Автор: эксперты компании Ricci
Дата публикации 25 августа
Оставить отзыв