Внезапный успех: склады лидируют по объему инвестиций за счет одной крупной сделки

Аналитики изучили структуру инвестиций по итогам первых восьми месяцев текущего года. Жилой сегмент привлек на 17% больше вложений, чем за сопоставимый период прошлого года. 

Объем инвестиций в недвижимость России в январе-августе 2026 г. сократился на 20% год к году, но практически достиг годового значения 2023 и на 70% уже превысил годовые значения до 2022 г.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам января-августа 2026 года составил 508 млрд руб. Текущее значение на 20% ниже результата за аналогичный период 2025 года, когда показатель составил 638 млрд руб. Сократилось и количество транзакций – за 8 месяцев года было закрыто 146 сделок, что на 26% ниже год к году (197).

Несмотря на снижение объема вложений по итогам января-августа 2026 года, рынок сохраняет высокую инвестиционную активность. Одной из наиболее заметных в текущем году стала сделка по продаже портфеля Raven Russia, для складского сегмента это крупнейшая сделка не только 2026 года, но и за всю историю наблюдений. В состав сделки вошли 15 складских комплексов в шести регионах России и офисное здание в Санкт-Петербурге. Другими знаковыми транзакциями стали продажа двух торговых объектов в Челябинске ТРЦ «Алмаз» и ТРЦ «Родник» и реализация территории Филевского автобусно-троллейбусного парка под девелопмент.

Однако около 70% инвестиций обеспечены закрытием одной сделки, без учета которой объем вложений был бы минимальный за последние 5 лет. Снижение активности связано с изменением рыночной конъюнктуры: после периода роста ставки аренды вошли в период коррекции, а доля свободных площадей постепенно растет. Кроме того, осложнение геополитической ситуации также оказало влияние на настроение инвесторов, что вынуждает покупателей с еще большей осторожностью рассматривать данный сегмент.

Доля жилой недвижимости в общем объеме вложений составила 28%. В абсолютных значениях показатель составил 145 млрд руб., что на 17% превышает значение за аналогичный период 2025 г. При этом показатель пока не говорит о всплеске покупательской активности среди жилых застройщиков. Сегодня лишь часть девелоперов использует текущую ситуацию на рынке как окно возможностей, другие же продолжают реализовывать ранее накопленный потенциал своих земельных банков.

В жилом сегменте в топ-10 крупнейших сделок периода вошли: продажа Филёвского автобусно-троллейбусного парка (уч. 10 га, продавец Мосгортранс, покупатель ООО «Поиск Девелопмент», оценочная стоимость 17 млрд руб.) и комплекс «Первой образцовой типографии» (уч. 38,5 га, продавец «Конфи», покупатель Sminex, оценочная стоимость 12-14 млрд руб.). 

Замыкает тройку лидеров офисный сегмент – 18% или 90 млрд руб. (-45% г/г). Такое сокращение вложений связано с высокой базой прошлого года, когда практически половина объема была обеспечена двумя транзакциями – продажа БЦ «Белая Площадь» и БЦ AFI2B. Для данного сегмента сохраняется поляризация спроса: на приобретения под собственные нужды компаний пришлось 48% инвестиций, на инвестиционные покупки – 36%, еще 16% на девелопмент и редевеломпент.

Далее в структуре инвестиций следует торговая недвижимость – 16% или 80 млрд руб. (-46%). Практически двукратное сокращение вложений также связано с высоким результатом прошлого года, когда были закрыты несколько портфельных сделок продажи активов иностранных собственников.

Дополнительным драйвером инвестиционной активности стала продажа торговых объектов со стороны непрофильных собственников, включая девелоперские компании, сфокусированные на жилищном строительстве, среди которых ПИК, «Основа», «Эталон» и «Страна Девелопмент», а также активов с торгов ТЦ «Урал», ТРЦ «Алмаз», ТЦ «Родник».

На долю гостиничного сегмента пришлось 3% или 15 млрд руб. (-64% г/г). Сделки с гостиничными активами остаются единичными на фоне ограниченного предложения качественных объектов, а также разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей. В январе-августе 2026 года на рынке было закрыто 12 сделок, 5 из которых прошли в рамках торгов. Помимо классических гостиниц, в числе реализованных объектов были бывший санаторий и база отдыха. Все реализованные объекты относятся к категории четырехзвездочных гостиниц и ниже.

«Результаты по объему инвестиционных вложений в недвижимость за неполные восемь месяцев 2026 года отражают, с одной стороны, существенное замедление инвестиционной активности на рынке недвижимости, с другой – демонстрируют его стабилизацию, т.к. уже сейчас текущее значение практически достигло годового показателя 2023 года и на 70% превышает годовые значения до 2022 года. Инвесторы все также отдают приоритет качественным коммерческим активам с устойчивым денежным потоком, а девелоперы продолжают наращивать свои земельные банки. По нашим прогнозам, общий объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2026 года может достичь 850–900 млрд руб.»

Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate

Читайте также:

Самые подорожавшие новостройки II квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 14%

В режиме ожидания: объем инвестиций в московские офисы показал рекордный спад

Автор: эксперты IBC Real Estate