ЖК «Петр I» от ГК «Мортон» в Лефортово: жилье по низким ценам и договору ЖСК

Не так давно, в сентября 2015 года, на рынок новостроек Москвы вышло сразу несколько бюджетных жилых комплексов. Одним из них был ЖК «Петр I» от ГК «Мортон». Цены в проекте стартовали с 3,6 млн рублей за квартиру. Появится комплекс в столичном районе Лефортово, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Авиамоторная». Безусловно, новостройка сразу стала пользоваться бешеной популярностью, по заданию редакции Novostroy-M.ru я отправилась выяснить, в чем секрет таких низких цен. 

Кто строит?

Застройщиком ЖК «Петр I» выступает группа компаний «Мортон», новостройки которой уже не раз попадали в поле зрения Тайного покупателя. Например, не так давно был проверен микрорайон «Северный», сейчас он возводится в СВАО и предлагает покупателям квартиры тоже по очень заманчивым ценам, как и ЖК «Петр I».

В целом, можно сказать, что ГК «Мортон» строит много и с размахом, как правило, большинство проектов относятся к комплексному освоению территорий. Застройщик активно работает в Московском регионе, возводя жилье и в старых границах города, и в Новой Москве, и в Подмосковье.

Периодически ГК «Мортон» ругают в прессе. Большие волнения вызвал проект Ильинское-Усово, включающий 96 корпусов. Местные жители выступили резко против очередного «Мортонграда», опасаясь, что он ухудшит экологическую ситуацию в Ильинском.

Аналогичная ситуация возникла и с ЖК «Петр I». Оказалось, что на территории промзоны был старинный военный госпиталь, в котором солдат навещал император Николай II. Общественность узнала, что ГК «Мортон» не собирается сохранять памятник, а намерен снести его. Это и произошло, чуть позже застройщик представил документы, что здание не имеет исторического наследия.

Относиться к этой ситуации можно по-разному. Часть людей писала в Интернете, что о госпитале вспомнили только накануне сноса, а до этого никому не было дела до его многолетнего разрушения. Другие писали, что это был шанс для ГК «Моторн» заработать репутационные плюсы, если бы компания сохранила и отреставрировала постройку с такой историей.

Что будет?

ЖК «Петр I» - проект, предполагающий строительство 6 корпусов на территории 9 га, часть корпусов будет включать классические квартиры, а часть, по словам менеджера на объекте, апартаменты. Стоить они будут дешевле квартир, но и появятся лишь в самом конце, не раньше 2019 года. Сейчас в продаже корпуса №1 и №3, их и будут возводить первыми. Согласно информации на сайте ГК «Мортон», достроят и сдадут эти дома в I квартале 2018 года, но консультант на объекте уверял, что уже к концу 2017 года корпуса будут готовы принять новоселов.

Высота домов 23 этажа. Под всеми корпусами появится подземный паркинг, плоскостных (открытых и бесплатных) парковок в проекте не предусмотрено. Точное количество машиномест в подземном паркинге на данный момент неизвестно, но менеджер сказал, что по расчетам компании на 1 квартиру придется примерно 2,2 машиноместа. Они тоже будут разными - маленькими и большими (семейными). Продажи парковочных мест пока не открыты, но вскоре планируется их запустить, приблизительная стоимость 1-1,2 млн рублей за место.

Дворы жилого комплекса закроют от посторонних. Можно будет въехать во двор только на время, например, чтобы выгрузить мебель. Въезд будет осуществляться, скорее всего, через КПП, доступ заранее придется согласовывать. Что касается приезда гостей, то, по словам менеджера, на 2-3 часа можно будет оставить гостевой автомобиль в паркинге, но опять же, все это нужно будет обговаривать заранее.

Квартиры в ЖК «Петр I» новоселы получат без какой-либо отделки, в черновом варианте, это значит, что ни стяжки на полу, ни выровненных стен не будет. Планировка - свободная, хотите ставьте стену между кухней и гостиной, хотите нет. Отделку квартиры можно заказать в дочерней организации ГК «Мортон» - «Мортон-Комфорт» и выбрать один из трех вариантов ремонта. Стоит это 16 тысяч рублей за «квадрат».

Разводка электричества предполагается до щитка - дальше уже розетки новоселы будут делать по своему желанию. Однако предварительно собственникам надо будет найти компанию с лицензией Энергонадзора, чтобы потом согласовать типовой проект электрики квартиры. Стоит это сейчас примерно 15-20 тысяч рублей. Можно скооперироваться с соседями и заказать сразу несколько индивидуальных проектов у одной компании, тогда за опт, скорее всего, сделают скидку.

Что касается разводки труб, то в ванной и туалете будут стояки с заглушками; в окнах двухкамерные стеклопакеты, на балконах холодное остекление. Высота потолков в квартирах 3,14 метра.

Интересно, что ЖК «Петр I» позиционируется как новостройка бизнес-класса. Часть характеристик проекта действительно говорят в пользу этого сегмента, например, высота потолков и отсутствие отделки, неплохое количество машиномест (если их не уменьшат), но другая часть характеристик и, прежде всего, это цены говорит в пользу если не эконом-, то как минимум комфорт-класса.

Разведка в Интернете

Как обычно я начала свое расследование с поиска информации о проекте в сети. ГК «Мортон» не создает именных сайтов для своих новостроек, но страница на сайте компании весьма информативна. Здесь есть краткое описание того, что появится в рамках жилого комплекса «Петр I», есть генплан пока, правда, с двумя корпусами, а не со всеми шестью; есть схема проезда к новостройке, перечень инфраструктуры поблизости, и даже раздел «Документация», где присутствуют 2 проектные декларации. Однако мне их скачать и прочитать так и не удалось.

Забегая вперед отмечу, что в консультационном пункте на объекте я поинтересовалась у менеджера, почему мой компьютер все время выдавал ошибку при открытии этих документов? Я наивно думала, что это «моя» ошибка, но менеджер сказал: «А их нет там» и пояснил, что очень многие компании выкладывают «пустышку» вместо разрешительной документации для успокоения потенциальных покупателей. Вы пытаетесь их скачать, но ничего не получается не потому, что это ошибка программного обеспечения, а потому, что документов просто нет.

Не указано на сайте и то, что продажи осуществляются по договору ЖСК. Причина проста - нет разрешения на строительство (поэтому нет и проектных деклараций), нет и экспертизы проекта, правда, по словам менеджера, она ожидается буквально на днях. Сейчас есть только документы на коммуникации, но и с ними не все так просто.

Поскольку ЖК «Петр I» появится на территории промзоны, то документы есть под нежилой фонд (который раньше располагался на ее территории), но ведь строить собираются квартиры. Так что в будущем документы на коммуникации тоже будут переоформлять. Опять же по словам менеджера, все коммуникации на площадке есть, дело только за переформлением.

Никаких веб-камер на странице проекта нет, но надеюсь, они появятся. Сейчас, правда, и смотреть пока еще не на что, ведь строительство не начато, оно должно стартовать в этом месяце. На данный момент нет даже котлована, просто выделено место под будущую новостройку.

Важно и очень удобно для покупателя, что цены на сайте указаны актуальные, так же, как и информация об уже забронированных квартирах. Раздел «Новости объекта» обновляется, но из новостей конкретно про ЖК «Петр I» там только одна заметка про ипотеку, остальные же «общемортоновские».

Форумы пока пусты, обсуждений проекта мало, это и понятно - старт продаж произошел всего пару месяцев назад, новостройка еще совсем «свежая» на рынке. Но люди уже пишут про договор ЖСК, про подозрительно низкие цены, обсуждают плохую экологическую ситуацию в Лефортово, ведь помимо шоссе Энтузиастов с его активным трафиком, которое находится приблизительно в километре от будущей новостройки, рядом есть ТЭЦ и еще одни сосед - завод «Серп и Молот», но он уже недействующий.

Пути-дороги

В случае с ЖК «Петр I» слова в рекламном буклете и на сайте ГК «Мортона» о том, что жилой комплекс находится «всего в 5 минутах ходьбы от станции метро «Авиамоторная» соответствуют действительности. Я проверила это лично, и должна сказать, что будущим новоселам-пешеходам в этом плане очень повезло, тем более, что метро «Авиамоторная» всего в двух станциях от кольца.

По Красноказарменной улице, где и появится новостройка, ходят трамваи, троллейбусы и автобусы. В общем, пешеходам будет на чем добраться и без метро. Что касается автовладельцев, то, конечно, транспортных артерий вокруг несколько.

Это и уже упомянутое Шоссе Энтузиастов, и улица Авиамоторная, и проезд Серпа и Молота и ТТК. Первый раз я была на объекте в будний день днем (в районе 16.00-16.30), Шоссе Энтузиастов практически стояло, так что пробки здесь не редкость, а с заселением обоих жилых комплексов (и ЖК «Петр I» и ЖК «Символ») они только увеличатся.

Визит в консультационный пункт

Перед будущей стройкой по адресу Шоссе Энтузиастов, 9 есть небольшой павильон с символикой ГК «Мортон». Это не офис продаж, там можно только получить консультацию о ЖК «Петр I», забронировать, но не купить квартиру. Туда я и отправилась, чтобы задать менеджеру вопросы для полноты картины о новостройке.

Когда я пришла с консультантом уже беседовали две женщины, сразу после меня пришел мужчина. В общем, низкие цены работают лучше любого сарафанного радио. В ожидании своей очереди я прислушивалась к беседе женщин, поэтому, когда подошел мой черед, мне осталось задать лишь несколько вопросов, в целом все, что меня интересовало, я услышала.

Должна сказать, что несмотря на поток потенциальных клиентов, которым весь день Михаилу (а именно так звали консультанта) приходилось рассказывать одно и то же, он был мил, учтив, ненавязчив, а главное - очень хорошо владел темой, ответил не только на все вопросы относительно ЖК «Петр I», но и проводил аналогии с другими объектами ГК «Мортон», чтобы клиент лучше представлял ситуацию.

От него я узнала, что ГК «Мортон» планирует создать себе штаб-квартиру в рамках проекта ЖК «Петр I», тем самым, Михаил как бы подчеркнул, что тут точно все будет построено, раз компания сама хочет здесь осесть. Михаил сказал, что со временем центральные офисы застройщик планирует закрыть из-за очень дорогой аренды и переехать сюда, в Лефортово.

Что касается договора ЖСК, то по словам консультанта, начинать продажи по этой схеме - типичная практика ГК «Мортон». Ведь продавать жилье по ДДУ, не имея разрешительной документации, нельзя, а по ЖСК можно. Михаил подчеркнул, что не стоит бояться ЖСК у «Мортона» - это выгодно и компании, и покупателю.

Объяснение такое: «Мортон», не теряя времени на получение разрешения на строительство, начинает зарабатывать, продавая квартиры по ЖСК, а покупатель получает возможность приобрести хорошее жилье в не менее хорошем месте по очень привлекательным ценам. Ведь, когда «Мортон» получит разрешение на строительство, а проект экспертизы одобрение, то продажи переведут на ДДУ, а цены взлетят на 15-20%.

На мой вопрос «То есть вы гарантируете, что со временем продажи переведут с ЖСК на ДДУ? Это абсолютно точно?» Михаил уверенно ответил «конечно» и уточнил, что, скорее всего, произойдет это еще до Нового года или сразу после него (2016 имеется в виду). Он также добавил, что ГК «Мортон» так поступал и на предыдущих проектах, и никаких обманутых пайщиков или дольщиков нет.

В целом это правда, но женщины, которых он консультировал передо мной, очень сомневались, вспомнили печально известную историю компании «СУ-155», тоже продававшую квартиры по договору ЖСК. Тогда Михаил сказал: «Вы просто не знаете, какой у «Мортона» административный ресурс! Сейчас он его как включит, и все нужные бумаги появятся в ближайшее время. Так было всегда, и здесь так будет». Как тут не вспомнить, что компания «СУ-155» тоже до определенного времени могла похвастаться хорошим административным ресурсом.

Геометрия жилья

Возводить ЖК «Петр I» будут по монолитной технологии, фасады сперва утеплят, потом отделают керамогранитом. Под кондиционеры оборудуют специальные корзинки. Подняться на свой этаж можно будет прямо из подземного паркинга, в каждой секции будет 3 лифта: два пассажирских и один грузовой. Боюсь, в некоторых секциях лифты будут нарасхват, например, в секции 5 корпуса №3 на этаже 12 квартир.

Сейчас в открытом доступе можно найти и посмотреть планировки квартир первых двух корпусов. Честно говоря, планировки разные - есть как удачные варианты, так и абсолютно странные. Возможно, в следующих домах геометрия жилья будет представлена более разнообразно.

Все квартиры-студии - это вытянутый прямоугольник с окном в торцевой части. Санузлы в них совмещенные и площадью чуть больше 3 кв. метров. Прямо скажем, квартира на любителя.

«Однушки» метражом 36, 33 и 34,01 кв. м поинтереснее. Санузлы тут тоже все совмещенные, но просторнее, в прихожих есть место под шкаф, площадь кухонь 9-10 кв. метров. Есть 1-комнатные формата евро (28,46 кв. метра) необычной треугольной планировки с изогнутой прихожей. Придется потрудиться, чтобы расставить там мебель.

Двухкомнатные квартиры площадью 48,09 кв. метра и традиционной планировки: санузел опять совмещенный, площадь кухни чуть больше 9 кв. метров, но есть и другие варианты. Например, вытянутая «двушка» метражом 66,67 кв. метра с двумя санузлами, просторной кухней площадью больше 15 кв. метров и двумя окнами.

Больше всего меня удивили совмещенные санузлы в трехкомнатных квартирах, правда, «евро» формата, но все же ЖК «Петр I» позиционируется в бизнес-классе. В традиционных «трешках» по два санузла, большая кухня (15,53 кв. метра), но комнаты все очень узкие.

В целом, бросается в глаза и очень мелкая «нарезка» квартир - площадь студий начинается от 22,58 кв. метра, а максимальный метраж «трешек» 84,23 кв. метра. Как правило, в проектах бизнес-класса студии и 1-комнатные квартиры - большая редкость, тем более такого скоромного метража. Возможно, это кризис диктует свои правила. 

Что почем

Сейчас в продаже два корпуса: №1 (трехсекционный) и №3 (пятисекционный). Дешевле всего квартиры в третьем доме - от 131 тысячи рублей за квадратный метр, от 134 тысяч рублей за «квадрат» можно выбрать вариант в первом корпусе. Стоимость жилья также зависит от этажа: чем выше - тем дороже.

Цены в корпусе №1, сдача I квартал 2018 года

Цены в корпусе №3, сдача I квартал 2018 года

Цены для новостройки бизнес-класса беспрецедентные, и тем более для Москвы. Конечно, надо понимать, что за 3,6 млн рублей вы получите маленькую студию с жилой площадью около 18 кв. метров, но в пяти минутах ходьбы от метро.

Конкуренты

Несмотря на то, что нового строительства в ЮВАО сейчас достаточно, поблизости с ЖК «Петр I» возводится только комплекс апартаментов «Город на Рязанке». Цены там начинаются от 4,1 млн рублей (за апартамент метражом 27 кв. метров), а сдача намечена на 1 кв. 2016 года. И, повторюсь, это апартаменты, оформить постоянную регистрацию не получится. Подробнее о том, что такое апартаменты, вы можете прочитать в расследовании о ЖК «ТехноПарк».

Еще одна новостройка бизнес-класса, ЖК «Лефорт», строится вблизи станции метро «Баумановская», и цены в ней начинаются от 9 млн рублей. Во-первых, это небольшой проект - всего два монолитных корпуса со сроком сдачи 2 кв. 2016 года, во-вторых, он уже на финальной стадии строительства.

Все остальные жилые комплексы находятся на удалении (гораздо южнее). Например, жилой квартал SREDA, недавно вышедший на рынок новостроек Москвы также с приятными ценами. За квартиру площадью 29,3 кв. метра придется отдать чуть больше 4 млн рублей. Сдача запланирована на то же время, что и в ЖК «Петр I» - 4 кв. 2017 года. Строится объект по монолитной технологии.

Группа компаний ПСН недавно вывела на рынок в ЮВАО  ЖК в Гайвороново, рядом со станцией метро «Текстильщики». Цены стартуют от 4,1 млн за квартиру метражом 26,2 кв. метра, сдача госкомиссии, как и у ЖК «Петр I» - 1 кв. 2018 года.

И, наконец, еще один новый проект на первичном рынке Москвы - ЖК «Кварталы 21/19» с ценами на квартиры от 5 млн рублей. Это масштабная новостройка, сдача первых корпусов намечена на 1 кв. 2017 года, но технология строительства - панельная. 

Как купить?

Секрет низких цен ЖК «Петр I» заключается в продажах по ЖСК. Менеджер уверял, что вскоре компания будет на этот объекте работать по ДДУ, но пока что тем, кто собирается купить квартиру в новостройке надо понимать, что ЖСК - опасная хоть и абсолютно законная форма продажи жилья на рынке новостроек.

Фактически она означает, что люди собрались в кооператив и сами строят себе дом, поэтому сроки сдачи госкомиссии могут переноситься неограниченное число раз, регистрацию договор ЖСК не проходит, а значит, есть риск вторичной продажи пая, а если по каким-то причинам пайщик захочет выйти из кооператива - придется заплатить штраф. 

Еще нужно знать, что ГК «Мортон» возьмет с вас за оформление сделки 2,5% от цены квартиры. Сколько я ни пыталась уточнить, за что же именно компания берет такие деньги, менеджер просто повторял: «Мы оформим право собственности на квартиру в будущем и займемся всей процедурой сделки, вам не придется ни о чем думать». Самая дешевая квартира в ЖК «Петр I» стоит 3,6 млн рублей, берем в руки калькулятор и считаем: 2,5% это 90 тысяч рублей. Для сравнения: в среднем за регистрацию ДДУ и оформление права собственности застройщики сегодня берут 15-20 тысяч рублей.

Никаких скидок при покупке квартиры целиком и сразу (100% оплата) не предусмотрено. Ипотеку предоставляет лишь один банк «Возрождение» и ставка совсем не та, что предлагают банки в проектах по ДДУ с льготной ипотекой, тут она составляет 13,5%. Минимальный первоначальный взнос - 15% от стоимости жилья, максимальный срок, на который можно оформить кредит, 30 лет. Кстати, менеджер сказал нам в офисе: «Если кто не знает, то банк «Возрождение» принадлежит Правительству Москвы, так что вскоре за ним и другие банки подтянутся».

Есть рассрочка, но тоже невыгодная. Если вносите сразу 50% от цены квартиры, то оставшуюся сумму вам придется выплатить в течение 18 месяцев, ежемесячно на остаток будет начисляться 1%. Если вносите 30% от цены квартиры, то рассрочку можно взять сроком до 2-х лет, но ежемесячно на остаток будет начисляться уже 1,5%.

Принимается и материнский капитал, если второму ребенку более 3-х лет, но не полностью, все зависит от цены выбранной вами квартиры и рассчитывается индивидуально. Кстати, менеджер предупредил, что когда продажи переведут на ДДУ, за регистрацию договора пайщикам, пожелавшим стать дольщиками (т.е. переоформить договор), придется заплатить 15 тысяч рублей.

Соцкультбыт

Традиционно на первых этажах жилых корпусов появится инфраструктура: аптеки, отделения банков, парикмахерские, салоны красоты и т.д. Параллельно с первыми корпусами в ЖК «Петр I» начнут строить детский сад на 245 воспитанников, сдан он будет тоже вместе с первой очередью. Так что новоселам будет куда определить детей.

Что касается остальной детской инфраструктуры, то район обладает ею в изобилии: я насчитала на карте 7 школ, включая одну с углубленным изучением английского языка и 5 детских садов. Правда, насколько эти заведения готовы принимать детей - вопрос открытый, всем известны проблемы с детскими садами в Москве.

Рядом с новостройкой есть поликлиника, детская больница, а в соседнем районе Перово еще две больницы и одна работает в районе Соколиная гора. Аптек у станции метро «Авиамоторная» очень много, можно найти несколько оптик и частных медцентров.

Ближайший вуз к ЖК «Петр I» - Московский энергетический институт, также поблизости я нашла колледж предпринимательства и права и строительный колледж. Поговорив с местной жительницей во время визита на будущую стройплощадку, я выяснила, что с началом учебного года студенты очень любят сидеть во дворах и пить пиво, так что, наверное, это даже к лучшему, что дворовое пространство в ЖК «Петр I» будет закрытым.

Крупнейший торговый центр в районе - ТЦ «Город», его видно по пути к новостройке на Шоссе Энтузиастов. Он очень большой и, судя по вывескам на фасаде, там представлены все крупные бренды, есть игровые комнаты и другое развлечения. У метро я видела «Пятерочку», отделение «Сбербанка», небольшой рынок с палатками. В общем, проблем с тем, где купить продуктов, у новоселов точно не будет.  

Экология

Хорошая транспортная доступность района Лефортово оборачивается для его жителей не очень хорошей экологией. Шоссе Энтузиастов - очень крупная трасса с высоким трафиком, воздух рядом с ней сильно загазован. Меньше, но тоже достаточно интенсивный трафик и на улице Красноказарменной, где и появится ЖК «Петр I»: там ходят трамваи, троллейбусы. Не добавляет чистоты воздуху и ТТК, а также многочисленные ТЭЦ и промзоны с автосервисами.

Вблизи новостройки есть только три небольших зеленых зоны - это сквер им. Калинина, сквер Нефтехимиков и новый сквер. Практически все они находятся у станции метро «Авиамоторная». В отдалении, перпендикулярно улице Красноказарменной, есть парк Казачьей славы, он побольше скверов.

Еще дальше, за ним, Лефортовский парк - самая крупная зеленая зона в районе, к тому же находится на берегу Яузы. Так что в целом, жильцам ЖК «Петр I» будет, где позаниматься спортом или погулять с коляской, но до всех этих парков и скверов придется идти от 10 до 30 минут.

Самой крупной промзоной, которая расположена рядом с ЖК «Петр I», является уже упомянутый завод «Серп и Молот». Вскоре там развернется масштабная стройка длиной на 7-8 лет. Компания «Донстрой» будет возводить на этой территории ЖК «Символ» со всей необходимой инфраструктурой. Этот момент потенциальным покупателям квартир в ЖК «Петр I» обязательно необходимо учитывать, ведь появятся проекты буквально бок о бок.

Конечно, когда все промзоны Лефортово застроят новым жильем и благоустроят  - жить здесь будет гораздо комфортнее, чем сейчас. Однако на все это нужно время, да и ТТК и Шоссе Энтузиастов с их активным трафиком никуда не денутся. 

Выводы

Проект еще слишком «молод», чтоб однозначно его характеризовать, ведь еще даже котлована нет, но кое что уже можно обозначить сейчас. Перечислю плюсы: надежная крупная компания, не имеющая обманутых дольщиков и пайщиков, очень привлекательные цены в районе с развитой инфраструктурой, близость метро и центра Москвы, монолитная технология строительства, закрытые дворы, хорошее количество машиномест в проекте. Вот, пожалуй, и все.

Теперь посмотрим на минусы. Плохая экология, загазованность воздуха и небольшое число зеленых зон в локации, пробки на дорогах района, отсутствие скидок, ипотека всего от одного банка, дорогая рассрочка, а главное - договор ЖСК с неясной перспективой ДДУ, отсутствие разрешительной документации у застройщика при имеющихся «пустышках» на сайте. Если часть минусов с развитием проекта исчезнет, то конечно, привлекательность новостройки повысится.

Однако сейчас, несмотря на заманчивые цены, я бы не стала сегодня покупать квартиру в ЖК «Петр I» для собственного проживания, и серьезно бы подумала - приобретать ли жилье в инвестиционных целях. Безусловно, район будет меняться, промзоны рано или поздно застроят, и лет через 10 тут здесь будет не так депрессивно, как сегодня.

Неплохой вариант - купить студию или «однушку», если ваш ребенок планирует обучаться в вузе по соседству или для сдачи в аренду другим студентам. Но сейчас, с перспективой получить стройку ЖК «Символ» под боком, которая растянется минимум на 7 лет, становиться владельцем квартиры в ЖК «Петр I» по договору ЖСК для собственного проживания я бы не стала. По сумме факторов новостройка получает «7» баллов.    

Людмила Зорко