ЖК «ТехноПарк»: апартаменты с видом на Москву-реку, в которых не получится прописаться

Моим новым заданием от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «ТехноПарк». Несмотря на приставку «ЖК», надо сказать, что это не совсем обычный жилой комплекс, хоть в нем и предлагаются к продаже площади для проживания. Тем не менее, купить здесь можно апартаменты, а не классические квартиры. Цены на такой вид недвижимости заметно ниже, но и оформить постоянную регистрацию (проще говоря, прописаться) - нельзя. Пикантности этой новостройке Москвы добавляет прекрасное расположение у воды. В общем, я отправилась выяснить все «за» и «против» покупки апартамента в этом проекте.

Что строят?

На юге Москвы, в районе Даниловский, в западной части Нагатинской поймы на участке в 2,5 га возводятся 5 корпусов с апартаментами. О том, что это такое, я подробно расскажу ниже. А пока отмечу, что земля, на которой расположился ЖК «ТехноПарк», находится в собственности у застройщика и предназначена она для размещения, в том числе, гостиниц и прочих мест временного проживания.

Видимо, именно этим и объясняется формат новостройки, апартаменты - это коммерческая, а не жилая недвижимость. К слову, возводится новостройка в бывшей промзоне (напротив бывшего завода «ЗИЛ»), которые в последнее время активно осваиваются девелоперами.

Все дома в ЖК «ТехноПарк» будут односекционными, 15-этажными, монолитными, с вентилируемыми фасадами. Всего апартаментов запланировано 700. Сейчас в продаже находятся корпуса 2 и 3, срок сдачи всех пяти корпусов по проектной декларации III квартал 2017 года.

В каждом корпусе на первом этаже предусмотрены помещения под малый бизнес: тут могут открыть магазины, офисы, словом, любую инфраструктуру. Здесь же предусмотрено место для консьержа или охраны. Апартаменты в каждом корпусе разместятся со 2 по 15 этаж, многие из них будут с видом на воду.

Подземная одноуровневая парковка рассчитана на 231 машиноместо. Несмотря на то, что парковочные места предусмотрены и на территории комплекса, такого количества явно на всех проживающих не хватит.

Технология строительства

Дома возводятся по монолитной технологии с использованием вентилируемых фасадов. Наружные стены достаточно надежные, 250 мм. Для обеспечения необходимой теплоизоляции, фасады будут дополнительно утепляться.

Лестницы в каждом доме планируются сборными. В качестве облицовки для крыльца и цоколя выбран гранит. Лифтов на дом запланировано три. Раньше предполагалось, что их будет четыре, это подтверждает проектная декларация, но позже было решено, что на такое количество апартаментов хватит и трех лифтов.

Кстати, отмечу, что вводное напряжение в апартаменты — 380В, но внутри квартиры разводка будет стандартная с напряжением 220В. Высота потолков 3 метра. Остекление балконов в апартаментах будет одинарным. В комнатах запланированы окна ПВХ с двухкамерными стеклопакетами, радиаторы отопления. Подоконники, кстати, не предусмотрены, придется их устанавливать самостоятельно.

В санузлах обязательно будут установлены водосчетчики, запорная, регулирующая арматура. Входную дверь, как это часто бывает в новостройках, лучше сразу заменить. Внутренняя отделка апартаментов проектом не предусмотрена.

Кто строит?

Застройщик проекта — ООО «Инвестиционные Перспективы». Компания петербургская, зарегистрирована в 2007 году, но с тех пор участия в строительстве жилья не принимала. 99% акций принадлежит кипрской Zebala Limited.

Генеральный подрядчик — компания «СтройБетонМонолит». Как удалось найти в сети, в прошлом году эта компания построила в Химках один дом на Юбилейном проспекте, 60а. Также я выяснила, что архитектурный облик новостройки разработан бюро Speech.

Разведка в Интернете

Собственного сайта у новостройки нет, но информации, которую я нашла на сайте эксклюзивного продавца проекта Est-a-Tet, мне оказалось достаточно. Здесь есть проектная декларация с изменениями, фотоотчет о ходе строительства, информация по наличию апартаментов с планировками и ценами, обзорная 3D-панорама, регулярно обновляемые новости по проекту, вводные по ипотеке, рассрочке и скидкам. Нет только web-камер.

Форумы дольщики создавать не спешат, а те, что уже есть, малоинформативны. В основном, потенциальных покупателей интересует, что из себя представляет застройщик, почему в учредителях кипрская компания, как быть с детсадами, школами, которых нет, и парковками, которых на всех не хватит. На месте дольщиков меня бы больше озадачивал вопрос с повышенными тарифами на ЖКХ, налогами и невозможностью оформить постоянную регистрацию.

Интересно, что некоторые форумчане не совсем понимают разницу между апартаментами и квартирами, другие пытаются им объяснить. Есть и те, которые прекрасно понимают, что скрывается за понятием «апартамент» и хотели его приобрести для того, чтобы открыть бизнес. Тут я сделала себе пометку «уточнить у менеджера, не появится ли у меня за стеной маникюрный салон или другой бизнес, куда люди будут идти с утра и до вечера».

Пути-дороги

План проезда к офису Est-a-Tet в разделе новостройки довольно подробно расписан. Я попыталась проехать так, как предлагает продавец: из центра по проспекту Андропова, не доезжая Нагатинского моста в районе Тойота-центра, который оказывается справа, повернуть направо за светофором под метромост.

На Т-образном перекрестке уйти направо и.. дальше Est-a-Tet предлагает двигаться до «ТехноПарка», который появится с левой стороны. Но, если повернуть на этом перекрестке направо, упираешься в шлагбаум, а по правую руку идет стройка метро «Технопарк». Пытаться прорваться сквозь охрану я не стала, оставила машину и через бизнес-центр прошла до офиса продаж.

Если все же ехать на машине, советую сделать так, как сделала я после беседы с менеджером. На Т-образном перекрестке уйти налево, двигаться по Проектируемым проездам вдоль Нагатинской набережной, мимо спецавтобазы «Мосводостока». Комплекс апартаментов окажется справа по ходу движения. Так можно детально рассмотреть место, где ведется строительство, оценить, с одной стороны, близость набережной, а с другой — многочисленные промышленные и складские предприятия.

Станций метро, от которых можно добраться до остановки «Южный речной вокзал» несколько, в том числе, «Коломенская», «Кожуховская», «Пролетарская», «Автозаводская», «Зябликово», «Дубровка» и др. Ближайшая - «Коломенская» (5 мин. на транспорте). От остановки до комплекса неспешным шагом около 10 минут через бизнес-парк Nagatino I-Land. В конце 2015 года в шаговой доступности появится еще одна станция метро - «Технопарк». Ориентировочно это произойдет в декабре этого года.

На форумах опасаются, что после ввода в эксплуатацию апартаментов и жилья в этой части района, проспект Андропова окончательно встанет. Доля правды в этом есть, поскольку строительство планируется довольно масштабное, но здесь появится и метро, куда уйдет значительная часть тех, кто сейчас пользуется личным автотранспортом и простаивает часами в пробках.

Офис продаж

Учитывая, что новостройка возводится в промзоне напротив бывшего завода «ЗИЛ», мест для парковки рядом с офисом достаточно, но специально организованной нет. Машину можно оставить рядом с забором, за которым ведется строительство.

В день моего визита на стройку, в офисе был только Александр. «Покупать» у Est-a-Tet мне приходилось и раньше, поэтому я примерно понимала, чего ожидать.

Александр поинтересовался, знаю ли я о том, чем отличаются апартаменты от квартир, после чего перешел к подробному рассказу о том, что строится, где строится и когда будет сдано. О том, что налоговая ставка для апартаментов будет повышенной, я, признаюсь, забыла, а внимание менеджера к моей осведомленности относительно разницы между типами недвижимости, оценила.

Апартаменты — что за «зверь»

Расскажу о том, что я узнала от Александра про апартаменты. Прежде всего, это — нежилое помещение, в котором есть все необходимое для проживания, как это бывает, например, в случае гостиничных номеров. Стоимость таких помещений в сравнении с классическими квартирами ниже примерно на 15%. Это плюс, но есть и минусы.

Учитывая, что регистрацию в апартаментах можно сделать только временную, возникает прямая проблема с устройством детей в детсады и школы. Здесь сработает разве что «остаточный принцип», то есть, если останутся свободные места после зачисления тех, кто идет по прописке. С прикреплением к поликлинике ситуация попроще, достаточно иметь на руках полис обязательного медицинского страхования.

Есть вопрос и с коммунальными платежами. В сравнении с квартирными ставками, за воду придется платить больше на 10%, за тепло на 25%, за электричество разница составит примерно те же 25%. По этой причине, ежемесячно в квитанции за услуги ЖКХ будет сумма, в среднем, на 2,5 тыс. рублей больше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Налог на недвижимость также будет повышенным. При расчете налога на апартаменты, применяется налоговая ставка в 0,5% от кадастровой стоимости в год. При этом важно, что налоговые льготы не действуют и нельзя получить налоговый вычет.

Есть нюанс и с получением ипотеки, а точнее со ставками. Ипотеку на апартаменты банки массово не дают, а те, что все-таки предоставляют кредиты, завышают ставки. Так ипотеку на «ТехноПарк» можно взять минимум под 13,75% годовых. Такие условия предлагает, например, ВТБ24. Ни о какой льготной ипотеке или использовании материнского капитала речи быть не может.

И, наконец, достоверно сказать, кто именно купит апартамент и для чего, сложно, поскольку такой информацией с менеджерами предпочитают не делиться. Все, что мне удалось узнать, это то, что апартаменты в «ТехноПарке» продают под проживание. Договором это никак не регламентируется, но акцент делают на то, что открыть офис или использовать в коммерческих целях помещение никто не позволит.

Более конкретной информации мне не предоставили, а я пыталась несколько раз уточнить этот вопрос. Но, в любом случае московский закон о тишине распространяется на всех, а значит есть шанс, что спокойный сон не нарушит, например, громкая музыка из офиса по соседству, если его все-таки откроют.

Возвращаясь к моей беседе с менеджером, отмечу, что, выяснив мои пожелания по цене апартамента, Александр предложил несколько подходящих вариантов а, узнав, что я планирую покупку для инвестиций, посоветовал остановиться на одном из них. Для себя я отметила, что во мнении относительно «съеденного» коридором пространства в некоторых помещениях, мы сходимся, но о планировках я расскажу отдельно.

Геометрия жилья

В каждой секции запланировано по 10 апартаментов на этаже. Площади небольшие, 28,8 — 74,7 кв. м. Такая разбивка выбрана застройщиком для более быстрой продажи апартаментов, при этом, предусмотрительно оставлена возможность объединения помещений в блоки.

В практике Est-a-Tet есть случай, когда в «ТехноПарке» приобретались сразу три апартамента, из которых владелец планирует сделать один. Иногда по стоимости 1 + 2 оказывается выгоднее, да и площадь получившейся «трешки» окажется больше той, что идет по проекту.

Самый маленький апартамент — это студия с прихожей метражом 3 с небольшим «квадрата», кухней в 16,9 кв. м, совмещенным санузлом в 3,2 кв. м, большой лоджией в 5,1 кв. м, которую, кстати, можно присоединить к комнате, поскольку стена не является несущей. В продаже сейчас есть несколько таких апартаментов. Для большего комфорта можно купить студию на этаже выше 6-го. Тогда вид на воду не будут закрывать пятиэтажки, которые планируют построить на территории, принадлежащей сейчас «Столичной Судоходной Компании».

В целом, студия хороша, например, для студента. Стоит недорого, планировка комфортная для проживания одного человека. Кстати, мои мысли подтвердил и Александр. Такие варианты чаще всего покупают родители детям.

В «двушках» кухни небольшие, всего 9,4 кв. м, прихожая почти в 8 «квадратов», раздельный санузел и две комнаты 12-16 кв. м. Эти апартаменты привлекательны тем, что окна в квартире выходят на две стороны, а значит света здесь будет достаточно.

В трехкомнатных апартаментах в отличие от всех других вариантов предусмотрена отдельная гардеробная. Размер комнат средний — 11-14 кв. м, но есть просторная кухня в 16 «квадратов». Окна также, как и в «двушке», выходят на две стороны.

Судя по разговорам на форумах и беседе с Александром, апартаментами в «ТехноПарке» интересуются как те, кто впервые покупает жилье в Москве, не имея достаточно средств, например, на покупку квартиры, так и те, у кого уже есть какое-то жилье в столице, есть прописка и желание сохранить имеющуюся жилплощадь. В первом случае покупатели интересуются студиями и однокомнатными апартаментами. Во втором — двух- и трехкомнатными вариантами.

Цены

Указываю базовые цены, при 100% оплате 7% скидка.

Чаще всего «ТехноПарк» сравнивают с «Парком Легенд» (тем более, что там тоже апартаменты) от застройщика «ТЭН» и ЖК «ЗИЛАРТ», который возводится на территории бывшего завода «ЗИЛ».

Квартал «Парк Легенд» - проект масштабный, чего стоит только одна площадь застройки в 700 тыс. кв. м. В составе комплекса апартаментов запланированы 4 девятиэтажных корпуса с охранно-пропускной системой. Самый дешевый апартамент стоит 4 млн 800 тыс. рублей. Преимущество комплекса в близости к метро. До «Автозаводской» можно дойти за 10 минут. Минус проекта для меня — в перенасыщенности квартала людьми, поскольку помимо жилья здесь планируются офисные помещения, спортивные объекты, научные и производственные площадки. Ни о каком уединении при таком раскладе речи быть не может. Кроме того, строится квартал вплотную к ТТК, придется жить с закрытыми окнами.

Проект «ЗИЛАРТ» от «ЛСР» обещает быть интересным. На рендерах кварталы выглядят привлекательно. Помимо жилья, на 65 га появятся не только привычные инфраструктурные объекты вроде школ и детсадов, но и музеи, театры, отели. Словом, звучит многообещающе. На момент моего расследования продажи в проекте уже стартовали. «Однушка» в комплексе обойдется в 6,6 млн рублей.

Поскольку других, похожих проектов с апартаментами, которые могли бы конкурировать с «ТехноПарком», в Даниловском районе нет, я решила оценить новостройки с квартирами. Ближайший проект — мкр. «Нагатино-Садовники» от «СУ-155». Дома обычные, панельные. Но, во-первых, здесь в продаже осталось всего 12 квартир и самая дешевая стоит 8,9 млн рублей, а, во-вторых, ситуация с «СУ-155» сейчас неоднозначная, редакция Novostroy-M.ru даже встречалась с обманутыми покупателями.

В ЖК «Скай Форт» на Нагатинской набережной жилье обойдется не дешевле. Самое бюджетное предложение — «однушка» за 12,7 млн рублей. Отличия от «ТехноПарка» существенные. Площадь квартир больше, метро в пяти минутах ходьбы. Кроме того, в комплексе планируется собственная инфраструктура, включая детский центр, магазины, аптеку и др.

Чуть восточнее «ТехноПарка» возводится ЖК «Ривер Парк», который Тайный покупатель проверял весной этого года. Проект масштабный (18 корпусов), дома также высотные и у воды, цены на квартиры в них сейчас начинаются от 5 млн рублей. Первые три панельных дома (остальные будут монолитными) планируются к сдаче уже в конце этого года. Так что если вас смущают повышенные налоговые ставки и невозможность оформить постоянную регистрацию, можно подумать о приобретении квартиры тут.

Как купить?

Продажи апартаментов ведутся по ДДУ (214-ФЗ). Сейчас, как я уже отмечала выше, на все апартаменты при 100%-ной оплате действует скидка в 7%, отмечу, что летом дисконт был 5%. При этом дополнительно необходимо оплатить 100 тыс. рублей за регистрацию договора долевого участия и оформление права собственности. Скидка в итоге получается не столь заметной. Отказаться от дополнительных расходов нельзя.

Я удивилась названной менеджером сумме (это дорого!) и попросила объяснить, с чем связана такая стоимость услуг. Это не первый мой опыт проверки новостройки, и раньше нигде так много не просили за регистрацию ДДУ и оформление права собственности. В среднем это стоит 30-35 тысяч рублей, а иногда и вовсе расходы берет на себя застройщик.

Однако никакой конкретной информации в ответ на мой удивленный вопрос я не получила, кроме того, что у Est-a-Tet на каждом объекте свой процент за оформление, и не стоит удивляться таким цифрам.

Схема покупки апартамента такова:

1.    Заключаю договор бронирования и оплачиваю 2% от стоимости квартиры (аванс). В случае расторжения, согласно договору, эта сумма возвращается.
2.    В течение 7 дней готовится ДДУ.
3.    Одновременно с подписанием договора долевого участия вношу 100 тыс. рублей. Договор отправляется на регистрацию, где он находится в течение 14 дней.
4.    После того, как договор выходит из Регпалаты, в течение 10 дней я должна внести оставшуюся по договору сумму.

Есть беспроцентная рассрочка. В этом случае первый взнос составит 60%, оставшуюся сумму необходимо внести двумя платежами (20% и 20%). Если на взнос есть только 40%, то рассрочку можно оформить на 11 месяцев под 14%.

Ипотеку дают пять банков: «Банк Москвы» (13,75%), ВТБ24 (13,75%), «Возрождение» (13,75%), банк «Балтика» (14-15%), «ТрансКапиталБанк» (от 14,85%). Ставки, как видно, не льготной ипотеки, тут она не предусмотрена форматом недвижимости. К расходам в случае, если вы все-таки решите взять ипотеку, закладывайте и сумму, которую вам придется отдать за договор страхования, она варьируется от 0,6 до 2,5% от суммы кредита.

Соцкультбыт

Как я уже говорила, апартаменты - коммерческая, а не жилая недвижимость, а поэтому застройщик вправе не возводить детские сады, школы и другие соцобъекты. Вся инфраструктура «ТехноПарка» будет заключаться в паркинге, машиноместо в котором можно взять в аренду или купить (в продаже пока нет) и детских площадках рядом с домами.

На первых этажах всех пяти корпусов запланированы нежилые помещения под коммерческую инфраструктуру. Вероятно, здесь появятся какие-то магазины и службы быта, но точной информации о том, что откроется, пока нет. Но, уверена, купить хлеба и молока, будет где.

Детских садов в районе станции метро «Коломенская» четыре. Ближайший — на ул. Нагатинской, 13, корп. 3. Рядом есть еще один детский сад - № 2237. Школ — три (№ 137, 906 и лицей 504). Аптеки и поликлиника, магазины — также в районе Нагатино-Садовники, до которого нужно идти под метромостом.

Рядом с Нагатинской поймой, где строится «ТехноПарк», никакой инфраструктуры на данный момент нет. Пока я искала офис продаж, заметила на первом этаже бизнес-центра Nagatino I-Land супермаркет. Однако, будет ли свободным доступ в магазин для простых смертных я не поняла, поскольку вход в здание центра осуществляется по пропускам.

Детсады и школы, которые появятся в процессе реновации промзоны, будут, по словам менеджера, частными. По личному опыту, предположу, что стоимость посещения обойдется не менее, чем в 30 тысяч рублей.

С чем не будет проблем в этой части промзоны, так это с развлечениями. Под московский «Диснейленд», про который ходило много слухов, уже огорожена территория в Нагатинской пойме. Строить парк DreamWorks будет ГК «Регионы», компания на рынке коммерческой недвижимости довольно известная.

В течение нескольких лет здесь появятся кинотеатры, парки с аттракционами, торговая галерея, яхтенная школа, ледовый каток, ресторанный дворик, гостиница, парковки и др. Но до того, как все построится, придется жить несколько лет в шуме.

Экология

Учитывая место, выбранное застройщиком под строительство апартаментов, с экологией проблемы все же есть. На другом берегу Москвы-реки, практически рядом с парком Коломенское есть нелегальная мусорная свалка. Подробнее о ней вы можете прочесть в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Ривер Парк». Расположена она на пустыре, за Курьяновской станцией аэрации. Возле «ТехноПарка» посторонние запахи, которые обычно витают рядом с полигонами ТБО, не чувствуются, но принимать во внимание такое соседство стоит.

Помимо свалки здесь есть многочисленные промышленные предприятия, ТЭЦ, парковка моечных машин «Мосводосток». Возможно, когда-нибудь все это будет ликвидировано, а на месте предприятий появится жилье с инфраструктурой, но я «покупаю» апартамент сейчас, а потому и оцениваю локацию сегодня.

Скрашивают ситуацию Москва-река и парк Нагатинской поймы. Недалеко — парк Коломенское, благоустроенная Нагатинская набережная. Это большие плюсы, есть где погулять с детьми и просто развеяться, но и минусов тоже хватает.

Резюме

Апартаменты реализуются по ДДУ, что исключает двойные продажи, транспортная доступность у проекта неплохая, планировки приемлемые, хоть и не особо разнообразные, но продуманные. Вид на воду, близость метро, которое в конце этого года может стать еще ближе - все это преимущества проекта.

Теперь перечислю, что меня смущает: малоизвестный застройщик с кипрской компанией в учредителях, 100 тысяч рублей за оформление, которые нивелирую дисконт, отсутствие доступной ипотеки, рассрочки и акций. Соседство с промышленными предприятиями, ТЭЦ для меня тоже малопривлекательно.

Цены не выглядят как аттракцион невиданной щедрости, особенно на фоне будущих платежей, они будут сильно выше, чем за классические квартиры. Если для вас не принципиальна постоянная регистрация, то апартаменты на высоких этажах с шикарным видом на реку, можно рассмотреть.

Как говорится, «с прицелом на будущее» для ребенка я бы купила здесь, например, студию или «однушку». Пока промзона в округе будет застраиваться, апартамент можно сдавать. Востребованность этого жилья у менеджеров, работающих поблизости, будет хорошей, учитывая большое количество офисов рядом.

Однако для постоянного проживания с семьей, если у меня нет возможности прописаться в Москве и зарегистрировать детей, чтобы быть уверенной в том, что они попадут в сад или школу, рассматривать «ТехноПарк» я бы не стала. К тому же внятного ответа от менеджеров продаж - появится ли у меня за стеной офис с постоянным потоком людей или нет, я так и не получила. Не хотелось бы обнаружить такой сюрприз. Пока комплекс апартаментов получает от меня «6» баллов.

Мария Калашникова