Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки ознаменовала новый этап на рынке новостроек Московского региона – после затишья в начале года покупатели вновь активно интересуются недвижимостью. Портал Novostroy-M.ru выяснил, как и в каких жилых комплексах сегодня можно купить квартиру по льготной ипотеке.
Девелоперы и продавцы новостроек отметили повышенный спрос на объекты, как только банки начали выдавать кредиты под 12% годовых. Ввиду того, что программа поддержки ипотечных заемщиков была анонсирована примерно за месяц, многие покупатели предпочли отложить покупку, чтобы взять заем на более выгодных условиях. «В наших проектах за прошедшие две недели число желающих купить квартиру в ипотеку увеличилось почти вдвое, - говорит генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков. - В основном это те, кто ходил на просмотры еще в январе-феврале, но откладывал сделку, ожидая низких процентных ставок. Теперь, когда они вернулись на уровень лета 2014 года, начинает реализовываться отложенный спрос, который сформировался в первые два месяца 2015 года».
«Количество заявок на кредиты увеличивается с каждым днем, при этом за последние недели их стало больше в 2,5 раза. Явный скачок мы наблюдали с 15 марта»
Кристина Шульгина, «НДВ-Недвижимость»
О резком повышении интереса со стороны покупателей отметили в ГК «Лидер Групп», Rose Group, Urban Group, Est-a-Tet, «БЕСТ-Новострой», «ЛСР. Недвижимость – Москва», «Метриум Групп», «Новые Ватутинки», «Ривер Парк», «Сити-XXI век», ФСК «Лидер». По словам экспертов, продажи в марте увеличились от 20 до 70% по сравнению с февралем.
И хотя в программе господдержки ипотеки нет четкой формулировки о том, в новостройках какого сегмента можно купить квартиру в кредит по сниженной ставке, в первую очередь она направлена на развитие эконом- и комфорт-класса, где изначально доля ипотечных сделок высокая (достигает 80%). «Что касается других сегментов, то и здесь можно приобрести квартиру с привлечением субсидированной ипотеки, другой вопрос – нужно ли это самому покупателю?», – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин.
Льготная ипотека действует во всех объектах, которые аккредитованы банком, выдающим кредит, и где квартиры реализуются по договору долевого участия или договору купли-продажи, если продавцом является застройщик. В Москве и Подмосковье заемщик может получить кредит с фиксированной ставкой не более 12% годовых на покупку жилья в новостройке не дороже 8 млн рублей, при условии внесения первоначального взноса не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальный срок по кредиту 30 лет. «В ряде случае допускается кредитование объектов еще на стадии котлована, но здесь все индивидуально, и в целом получить кредит в новостройке на более высокой стадии строительства вероятность выше», - отметил Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.
«Под бюджет покупки до 8 млн рублей попадают почти все проекты в Новой Москве и Подмосковье, в «старых» границах Москвы – эконом- и комфорт-класс, суммарная доля которого на первичном рынке столицы не превышает 35% от общего объема предложения»
Алексей Новиков, Est-a-Tet
В новостройках эконом- и комфорт-класса Подмосковья покупатель может себе позволить квартиру практически любого метража. В Новой Москве при таком бюджете можно купить одно- и двухкомнатные квартиры, а также небольшие «трешки». В столице по этой программе получится купить лишь однокомнатную квартиру либо очень маленькую «двушку».
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, добавила, что доля проектов, реализующихся в рамках 214-ФЗ, составляет около 80-90%. А вот о количестве аккредитованных ЖК в банках-участниках программы сложно сказать. Однако, учитывая, то, что банки, участвующие в программе субсидирования, являются ведущими игроками на рынке, и они же чаще всего финансируют крупных застройщиков, можно сделать вывод, что подавляющее большинство новостроек соответствует критериям участия.
Если все ранее аккредитованные банками новостройки, продающиеся по ДДУ, попали под программу автоматически, то новые проекты пока рассматриваются неохотно и, скорее, в качестве исключения. Так, например, банк «Открытие» предлагает ипотеку на квартиры в новом проекте – «Город на реке Тушино 2018» с процентной ставкой от 11,55%. Банк «Балтика» аккредитовал новый ЖК «Мичурино-Запад» - также по программе «Ипотека с господдержкой» (ставка от 12%).
Пакет документов для получения льготной ипотеки:
- паспорт,
- заполненная анкета банка,
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем,
- справка с места работы (2-НДФЛ),
- справка о доходах по форме банка для подтверждения «серых» доходов,
- ИНН,
- СНИЛС,
- свидетельство о браке,
- свидетельство о рождении детей.
В некоторых случаях пакет документов может меняться, каждый конкретный банк вправе сократить или увеличить его. Например, так называемым «зарплатным» клиентам банков подтверждать свою платежеспособность, как правило, не требуется.
Как отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», участились отказы тем, кто подает справку о доходах только по форме банка, а также лицам, чей доход зависит от процента с выручки (менеджеры по продажам, страховые агенты, частные предприниматели и т.д.). При этом специалисты компании Est-a-Tet выявили, что количество заемщиков с «серым» доходом выросло примерно на 20%.
«Типичный заемщик в рамках ипотечной программы с господдержкой - это работник по найму, не собственник бизнеса, с постоянной заработной платой, работающий в стабильной российской компании, с численностью не менее 50 человек»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
По словам Артема Котловского, руководителя направления по развитию жилищного кредитования ГК «Пионер», в первую очередь, потенциальный ипотечный заемщик сегодня не должен иметь действующие кредиты, а размер подтвержденного дохода после налогообложения должен быть не менее 120 000 рублей. Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, говорит о том, что раньше нужно было погасить кредит не позднее 75 летнего возраста, а сейчас этот порог стал ниже - 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин.
«Портрет покупателя по льготной программе не будет сильно отличаться от прежнего в этом сегменте – молодые семьи с маленькими детьми, которым требуется, так называемое, улучшение жилищных условий»
Иван Татаринов, GLINCOM
В большей степени льготную ипотеку сейчас используют при покупке маленьких площадей квартир в сегменте эконом-класса, где стоимость квартиры составляет в среднем 3 500 000 – 4 500 000 рублей. Это связано с размером накопленных средств клиента, так как минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости квартиры, т.е. в среднем - от 700 000 рублей, а размер платежа по ипотеке для клиента чем меньше, тем комфортнее. Соответственно, при стоимости квартиры 3 500 000 минимальный первоначальный взнос составит - 700 000 рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке сроком 15 лет с процентной ставкой 12% годовых составит – 33 605 рублей. Более дорогие квартиры пользуются меньшим спросом со стороны «ипотечников» по нескольким причинам - либо у клиента недостаточно накопленных средств для оплаты первоначального взноса, либо его доход не позволяет получить одобрение на большую сумму кредита.
Стоит отметить, что в постановлении правительства прописан риск понижения ключевой ставки до 9,5%, в этом случае предоставление субсидий прекращается и может быть возобновлено только на основании соответствующего решения. Однако если ключевая ставка ЦБ вновь повысится, условия по уже действующим договорам пересматриваться не будут.
«Процентная ставка в 11,9% сохраняется на протяжении всего срока действия кредитного договора при наличии договора страхования жизни. Страхование оформляется на один год и должно быть впоследствии продлено. В противном случае ставка может быть увеличена на 1 процентный пункт»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Лариса Швецова, генеральный директор ООО «Ривер Парк», рассказала, что вероятность раннего завершения господдержки присутствует, многое будет зависеть именно от спроса. Если общий объем выдачи превысит 400 млрд рублей, скорее всего, льготной ипотекой уже нельзя будет воспользоваться. Руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко уверен, что выделенной суммы хватит как раз до конца текущего года. «С учетом прогнозируемого падения доходов населения в этом году и сокращением покупательской способности в результате кризисных явлений в экономике страны, не сложно предположить, что и спрос на ипотеку в 2015 году будет чуть ниже, чем в 2014 г.», - говорит Павел.
В целом же, игроки первичного рынка с оптимизмом смотрят в будущее, в том числе и благодаря льготной ипотеке. Программа субсидированной однозначно поддержит спрос на жилье массового сегмента в кризисный период. Как следствие, покупатели смогут на приемлемых условиях приобрести жилье, а застройщики - реализовать проекты, избежав остановки строительных работ.
«В ЖК «Новые Ватутинки» с начала 2015 года доля ипотечных сделок составляла не более 20%. Однако в самой ближайшей перспективе мы ждем увеличения количества заемщиков до 50%. Ведь если в начале года при повышенных ставках ипотеку могли себе позволить только покупатели с большим первоначальным взносом, то теперь на рынок вернутся клиенты, имеющие на руках небольшие суммы», - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
В ЖК «Ривер Парк» в январе и феврале доля ипотечных покупателей составляла около 30%, а в ближайшее время застройщик ожидает увеличения их доли до 45-50%. С помощью ипотеки в марте в ЖК «Опалиха О3» порядка 70% клиентов приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита, а в ЖК «Солнечная Система» – 58%.
Между тем, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», уверена, что ипотека способна развиваться дальше только, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, будет расти количество возводимого жилья и снизятся цены на него. Еще одним немаловажным условием для оживления рынка ипотеки является сохранение инфляции на низком уровне (5-6% в год), уменьшение ставки рефинансирования ЦБ и в целом стабилизация экономики в стране.
«При сохранении рецессии в экономике сложно планировать новые крупные проекты на рынке жилья. Хотя определенный оптимизм внушают последние оценки экономистов, что спад может закончиться уже в 3 квартале, а в следующем году ВВП начнет расти. Укрепляет уверенность снижение инфляции, что создаст в дальнейшем условия для снижения ключевой ставки ЦБ РФ и отмены специальных мер по субсидированию ипотеки»
Сергей Лядов, «Сити-XXI век»
Читайте также:
Выбираем квартиру за 8 млн рублей в новостройке комфорт-класса Москвы
5 млн рублей – отличный бюджет для покупки квартиры в новостройке Подмосковья
Дата публикации 03 апреля 2015