ИЖС: что можно, а что нельзя построить на таких участках, как избежать штрафов и изъятия земли

В России индивидуальных жилых домов сейчас строят больше, чем многоквартирных. Так, только в Подмосковье в январе-июле 2025 года было построено 6,4 млн кв. м частного жилья против 1,2 млн кв. м многоквартирного. В обиход уже вошло понятие «ИЖС», однако далеко не всегда индивидуальный дом — это ИЖС. Что значит ИЖС и что можно построить на участке с таким видом разрешенного использования?

Виды разрешенного использования земельного участка

Что значит ИЖС в недвижимости

Где еще можно строить индивидуальные дома

Плюсы ИЖС

Минусы ИЖС

Другие особенности ИЖС

Виды разрешенного использования земельного участка

Каждый земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — законодательный перечень того, что на данном участке можно делать. Это может быть сельскохозяйственное использование, жилая застройка, общественное использование объектов капитального строительства, предпринимательство, отдых, производственная деятельность и прочее — все виды использования описаны в классификаторе Росреестра.

Виды разрешенного использования, которые встречаются чаще всего:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — на таких участках можно строить частный дом высотой до 3 этажей и хозяйственные строения;
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — здесь можно заниматься сельским хозяйством, но дома можно строить только если участок находится на территории населенного пункта;
• блокированная жилая застройка — обычно на таких участках строят гостиничные комплексы, коттеджные поселки в черте города, таунхаусы и дуплексы;
• огородничество — такие участки подходят для обустройства личного огорода, где можно выращивать овощи и прочее для себя, не для продажи;
• садоводство — эти земли подходят для садоводческих (в том числе коммерческих) целей, на них можно строить дом.

У большинства участков есть несколько видов разрешенного использования — например, на участках для личного строительства можно заниматься садоводством и огородничеством. Уточнить виды разрешенного использования конкретного участка можно в выписке из ЕГРН.

Что значит ИЖС в недвижимости

Одним из видов разрешенного использования земли является ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Как видно из названия, на таких участках разрешено строить индивидуальные жилые дома. Кроме того, на участках ИЖС можно построить бани, сараи и другие бытовые постройки для частного использования.

Такие земли чаще всего находятся в населенных пунктах — в городах, селах и поселках. Участки ИЖС могут располагаться отдельно друг от друга или объединяться в коттеджные поселки.

При этом есть определенные требования к домам на участках для ИЖС:

• не больше 3 надземных этажей (то есть теоретически может быть и подземный этаж — подвал или погреб);
• не выше 20 метров;
• площадь не более 1,5 тыс. кв. м;
• в доме могут быть комнаты и вспомогательные помещения (кухни, санузлы и пр.);
• дом должен принадлежать одной семье, в нем не должно быть квартир или блоков;
• минимальное расстояние от дома до забора — 3 метра.

Где еще можно строить индивидуальные дома

На самом деле домики можно строить не только на участках под ИЖС. Но не каждый индивидуальный дом подходит для постоянного проживания и тем более для постоянной прописки.

Например, личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предназначено для различных сельскохозяйственных работ: выращивания садовых и огородных культур, разведения домашнего скота. Жилые постройки на таких участках разрешается возводить только в случае, если они находятся на территории населенного пункта.

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) — это комплекс дачных участков. Разрешено строительство дачных (сезонных) домиков, можно обустроить небольшие сад и огород. Кстати, вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» исключен из классификатора Росреестра еще в 2019 году, теперь дачные участки являются садовыми. Но многие по-прежнему называют такие участки дачными.

Садовые участки часто объединяются в СНТ — садовое некоммерческое товарищество. На них можно строить не только летние дачные домики, но и дома для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки.

Плюсы ИЖС

Основной и несомненный плюс участков под ИЖС — на них можно построить дом для круглогодичного проживания и оформить в нем официальную постоянную регистрацию.

Кроме того, муниципалитет может обеспечить прокладку центральных коммуникаций (газ, вода, канализация, отопление) к таким участкам и предоставить жителям доступ к социальным услугам: детским садам и школам, поликлиникам и больницам. А расположение в населенных пунктах обычно говорит о хорошей транспортной доступности.

Обслуживанием общих территорий и коммуникаций должны заниматься муниципальные власти. В частности, это касается вывоза мусора и чистки дорог.

Минусы ИЖС

Минусы у индивидуального жилищного строительства, увы, тоже есть. Во-первых, такие участки стоят дороже садовых участков (на которых тоже можно построить дом).

Что еще нужно учесть:

• если купить просто земельный участок, то для постройки жилья нужно получить уведомление или разрешение от муниципалитета;
• необходимо изучить окружение (есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника и прочая нужная инфраструктура) и Генплан развития территории (в будущем по соседству могут построить многоэтажный квартал, крупную дорогу, производства или другие объекты);
• дом нужно построить в течение 3 лет, иначе грозит штраф. Если дом не построен в течение 10 лет, к штрафу добавится повышенная налоговая ставка. В некоторых случаях участок могут даже изъять;
• нельзя строить таунхаусы и дуплексы, они не считаются индивидуальными домами.

Кроме того, на участках под ИЖС нельзя строить коммерческие объекты (например, магазины, кафе или автосервисы) — впрочем, это возможно, если поменять ВРИ.

Другие особенности ИЖС

Будущим покупателям участков под ИЖС будет приятно узнать, что налоговая ставка для них составит не более 0,3% кадастровой стоимости — если участок не будет использоваться для коммерции. Кадастровая стоимость указывается в выписке из ЕГРН.

В 2025 году вступил в силу закон, который вводит понятие «освоение участка». Владелец участка должен привести землю в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, для ИЖС это строительство дома.

С 1 сентября 2025 года участок, который не используется по назначению или выглядит заброшенным, могут изъять в государственную или муниципальную собственность. В отношении ИЖС уточняется, что участок может быть изъят, если дом на нем не построен в течение 7 и более лет (за исключением случаев, когда суд признал препятствия для строительства уважительными).

Поэтому важно в течение 3 лет заложить фундамент или построить подземные конструктивные элементы. После постройки дома необходимо зарегистрировать его не позже чем через 5 лет, в противном случае участок может попасть под проверку.

Резюме

ИЖС — отличный вариант для тех, кто хочет жить в своем доме, без соседей снизу, сверху и сбоку. Конечно, при покупке участка и строительстве дома есть множество нюансов, но если соблюдать все правила — то в этом нет ничего страшного.

Читайте также:

Как купить дом или участок в коттеджном поселке: инструкция для будущих собственников

Стройте сами: рынок загородных поселков Подмосковья снова заполнили участки без подряда

Автор: Ольга Самсонова