Московскую область традиционно выбирали те покупатели, которым не хватало средств на приобретение квартиры в столице. Однако в последние годы произошел отток спроса из области в пользу жилых комплексов в пределах МКАД. Какие тенденции присутствуют на рынке подмосковных новостроек сейчас и можно ли здесь по-прежнему купить квартиру за 3-4 млн рублей – разбирался Новострой-М.

Новоград «Павлино»

На протяжении нескольких лет в Московском регионе наблюдалось снижение бюджета покупки жилья в столице. В итоге спрос плавно сместился из области в старые границы Москвы. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в 2014 году в Московской области было заключено 113 тыс. договоров долевого участия, а по итогам 2018 года число зарегистрированных ДДУ сократилось до 85 тыс. единиц. В итоге спрос на строящееся жилье в Подмосковье снизился с 2014 года на 25%. Для сравнения: в Москве за тот же период количество сделок увеличилось с 24 тыс. до 79,6 тыс. ДДУ, рост – в 3,3 раза.

Однако стабильное увеличение цен на первичном рынке Москвы и повышение ипотечных ставок привело к преломлению тенденции смещения спроса. В частности, в марте 2019 года в области было зарегистрировано на 70,5% ДДУ больше, чем в феврале. В старых же границах Москвы показатель, наоборот, снизился на 5%. Таким образом клиенты начали возвращаться на более доступный подмосковный рынок.

Увеличение интереса покупателей к подмосковным проектам отметили и в ГК «МИЦ». В связи с этим компания пересмотрела стандарты возведения жилья и теперь предлагает рынку одинаково высококачественный продукт на территории всего Московского региона. Поэтому выбор остается за покупателем: если ему не так важна столичная прописка и транспортная доступность, то приобрести жилье такого же класса, как в Москве, но по более низкой стоимости можно и в области.

Однако не стоит забывать, что Подмосковье фактически состоит из двух рынков жилья. По мнению Марии Литинецкой, первый рынок можно назвать субмосковским – он концентрируется вдоль границ Москвы. В субмосковский рынок новостроек попадают Химки, Красногорск, Одинцово, Видное, Люберцы, Реутов, Балашиха, Мытищи, а также окружающие эти города-спутники территории. Местная динамика цен, объем предложения определяются ситуацией на рынке новостроек столицы. Для покупателей жилья в этих локациях очень важна транспортная доступность до Москвы, так как многие работают в столице.

Наибольшей популярностью у жителей ближнего Подмосковья пользуются электрички. Как выяснил портал Новострой-М, до некоторых новостроек субмосковского рынка на общественном транспорте можно доехать даже быстрее, чем до отдаленных районов внутри МКАД, или же за аналогичное время. Это особенно актуально для тех комплексов, которые расположены не далее 10-12 мин. движения на электричке от МКАД в Казанском и Павелецком направлениях или в Киевском и Белорусском направлениях. Таким образом, добираться из области и из дальних районов Москвы на работу в центр и обратно вы будете столько же, а заплатите за подмосковное жилье на 53-113% меньше (без учета стадии строительной готовности проектов). Подробную статью о том, до каких областных локаций можно доехать менее чем за час, читайте по ссылке.

Второй подмосковный рынок – локальный, он ориентирован на местный спрос со стороны покупателей, чья жизнь не связана с Москвой. Проще говоря, они живут и работают в Подмосковье. В этот рынок входят все остальные города Московской области, более удаленные от столицы, а также частично рынок крупных городов ближнего пояса МКАД. Здесь на первое место для покупателей выходит инфраструктурная составляющая, экологическая обстановка, возможность купить большее по площади жилье. А вот транспортная доступность может быть довольно низкой – даже до ж/д станции можно ехать довольно долго.

ЖК «Изумрудные холмы»

К примеру, в бюджете до 4 млн рублей можно приобрести 2-комнатную квартиру площадью 62 кв. м с просторной кухней-гостиной в малоэтажном ЖК «Катуар», который находится рядом с одноименной ж/д станцией в Мытищинском городском округе. За ту же сумму можно купить 2-уровневую квартиру площадью около 120 кв. м в малоэтажном проекте «Петровский квартал» (городской округ Лосино-Петровский). Однако добираться от этой новостройки до ближайшей ж/д станции Монино на общественном транспорте придется около получаса.

По словам коммерческого директора ГК «МИЦ» Дмитрия Усманова, в диапазоне 3-4 млн рублей в Подмосковье можно найти любое жилье, которое хочет покупатель. На данный момент застройщик возводит в Московской области два жилых комплекса – «Новоград Павлино» в Балашихе и «Зеленые Аллеи» в Видном. В бюджете до 4 млн рублей в них можно приобрести студии, 1- и 2-комнатные квартиры и даже «трешки» с дальним сроком ввода в эксплуатацию. Покупателям доступны эксклюзивные форматы квартир, такие как лофты с потолками 3,2 метра, квартиры с панорамным остеклением и с окном в ванной. Можно приобрести жилье в домах разных классов («комфорт» и «комфорт+»), с отделкой и без, со временем появятся квартиры  с меблировкой.

Активно осваивает Подмосковье и застройщик «Сити-XXI век». Как рассказала директор по продукту компании Мария Могилевцева-Головина, в миниполисе «Серебрица» (городской округ Красногорск) в пределах 3-4 млн рублей можно приобрести студии и 1-комнатные квартиры, в миниполисе «Рафинад» (г.о. Химки) – студии, 1-комнатные и 2-комнатные евроформата.

Самые застраиваемые подмосковные локации на сегодняшний день – Балашиха, Химки, Красногорск, Мытищи, Люберцы. По словам Дмитрия Усманова, крупнейшей локацией в Подмосковье является г.о. Балашиха с экспозицией свыше 282 тыс. кв. метров жилья, его доля составляет 11% от общего объема экспозиции в Московской области. Но и в других районах предложение в строящихся ЖК довольно широкое – есть из чего выбрать. Так, по данным портала Новострой-М, если исходить из бюджета до 4 млн рублей, в городском округе Химки можно рассмотреть квартиры в 14 новостройках («Речной», «Новогорск Парк», «Две столицы» и т.д.), в г.о. Красногорск – в 12 ЖК («Изумрудные холмы», мкр. «Красногорский», «Большое Путилково» и др.), в г.о. Мытищи – в 12 ЖК («Мытищи Lite», UP-квартал «Скандинавский», «Императорские Мытищи»), в г.о. Люберцы – в 10 ЖК («Люберцы», «Томилино 2018», «Новокрасково»), в г.о. Балашиха – в 7 ЖК («Столичный» и «Столичный-2», «Пехра»).

По подсчетам компании «Метриум», сегодня средняя стоимость квадратного метра в Королеве на первичном рынке составляет 81 тыс. рублей, в Балашихе – 87 тыс. рублей, в Мытищах – 95 тыс. рублей. Таким образом, найти квартиру до 4 млн рублей в настоящий момент можно в любом городе-спутнике Москвы.

Читайте также

Купить квартиру выгодно: апрельские старты продаж в новостройках Москвы и Подмосковья

У застройщиков могут раскупить новостройки еще «на котловане»