На рынке новостроек еще со времен кризиса 2008-2009 гг. сохраняется риск закредитованности девелоперов, поэтому принято считать надежными те компании, которые реализуют проекты на собственные средства. Однако далеко не всегда наличие кредитов говорит о финансовых проблемах компании. Портал Novostroy-M.ru разбирался, кто в Московском регионе строит на свои, а кто – на кредитные деньги, и как это касается покупателей.
На строительном рынке сегодня есть компании, которые прибегают к заемным средствам при реализации своих проектов, их подавляющее большинство, а есть те, которые предпочитают строить только на собственные деньги, среди них, например, ФСК «Лидер», Granelle Development, ГК «Лидер Групп» и другие. Сложно сказать, чья финансовая модель лучше или хуже даже в сложившихся экономических условиях, эксперты советуют в первую очередь обращать внимание на репутацию компании в целом и на уже реализованные проекты.
На свои
Если у компании нет действующих кредитов, то все, что зарабатывает, она тратит на стройку или на будущие проекты, то есть вкладывает в развитие. Обязательные банковские платежи не висят над головой как дамоклов меч, а значит, даже если продажи на объекте «встают», нет необходимости в срочном порядке искать деньги или отдавать последние. Генеральный директор Granelle Development Вячеслав Шихов уверен, что в условиях кризиса отказ от кредитных средств обеспечивает компании дополнительную финансовую устойчивость. «Использование собственных финансовых средств в строительстве без привлечения дорогостоящих банковских кредитов – это стратегия ГК «Гранель», которая была выбрана много лет назад и уже не раз оправдала свою эффективность», – пояснил Вячеслав.
В ФСК «Лидер» эффективность строительства на свои деньги оценили еще в прошлый кризис 2008-2009 гг. «Строительство на собственные средства помогло нам сохранить активность на стройках, в частности, например, наш ЖК бизнес-класса «Зодиак» вообще был одним из пяти проектов, которые в тот момент строились в Москве, тогда как остальные стройки встали именно из-за высокой закредитованности», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов утверждает, что взять кредит в нашей стране всегда можно успеть — это не тот продукт, который является эксклюзивным, дефицитным и т.д. «Мы – то есть представительство ГК «Лидер Групп» в Московском регионе – почти всегда предпочитаем строить на собственные средства. И это не значит, что мы принципиально против кредитов, но привлечение заемных денег – это всегда дополнительные риски», – подчеркивает Дмитрий.
Действительно, строительство на собственные средства обеспечивает компании более низкую финансовую нагрузку, относительную независимость и определенный запас прочности, но в случае необходимости застройщик все же может воспользоваться кредитом, и это придает ему уверенности – он рассчитывает на свои силы, но знает, что всегда может обратиться за помощью в банк. Директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян считает, что наличие некоторой доли заемных средств – нормальная ситуация с точки зрения грамотного управления финансами. Использовать заемный рычаг – общепринятая практика любого бизнеса.
ЖК «Мелодия леса» (ГК «САПСАН»)
Как известно, строительная компания регулярно пополняет свой банковский счет благодаря реализации жилья по ДДУ, но прогнозировать ежемесячный объем продаж вряд ли кто-то решится, поэтому нередко девелоперы прибегают к иным финансовым источникам, и это отнюдь не кредиты. К примеру, ГК «Гранель» привлекает крупных инвесторов (ПИФы, банки), которые выкупают большие объемы квартир. ГК «САПСАН» развивает 20 бизнес-направлений, в том числе арендный фонд жилой и коммерческой недвижимости, ресторанный бизнес, собственная сеть ритейла и т. д. Подобная структура позволяет получать стабильный доход и спокойно вкладывать собственные деньги как в строительство, так и в развитие.
Для покупателей квартир в новостройках, которые реализуются без кредитных денег, подобная финансовая модель компании имеет ряд преимуществ. Приобретая жилье у такого застройщика, клиент получает дополнительные гарантии, минимизирует риск недостроя. Как правило, застройщик без кредитной нагрузки отличается более устойчивым финансовым положением и располагает достаточным количеством средств, чтобы завершить реализацию начатых проектов. «Сегодня каждый наш новый проект/очередь проекта/новый корпус мы начинаем строить только в том случае, если имеем в запасе столько денег, сколько необходимо для строительства даже при условии, что в стройку не «придет» ни рубля денег дольщиков», – говорит Григорий Алтухов. «Если нам предложат даже очень выгодный проект, мы никогда не вложим в него все средства до последней копейки, лучше откажемся от каких-то доходов, чтобы быть уверенными, что у компании есть средства для того, чтобы выполнить все обязательства перед клиентами, для выплаты заработной платы сотрудникам, для обеспечения выплаты налогов и т. д.», – поясняет вице-президент ГК «САПСАН» Светлана Шмакова. Однако надо допускать вероятность, что не все компании столь же ответственные, как ГК «САПСАН» или ФСК «Лидер». У некоторых девелоперов в самом разгаре стройки могут закончиться деньги. В некоторых случаях наличие открытой кредитной линии как раз говорит о том, что застройщик планирует быстро и бесперебойно построить объект, и банк в данном случае – дополнительный гарант того, что деньги на стройку не закончатся внезапно.
«Кредитные деньги обязательно нужны застройщику, чтобы в случае проседания рынка это никоим образом не влияло на темпы строительства и исполнение обязательств перед дольщиками в полном объеме»
Елена Кульбикова, ГК «Премьер»
Первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова также отметила, что никто из застройщиков не закладывал сегодняшнюю экономическую ситуацию в свои проекты. В случае серьезного падения продаж девелопер начинает открывать дополнительные площадки и закрывать образовавшиеся кассовые разрывы за счет привлечения средств с нового объекта. При таком плохом сценарии застройщику ничего не остается делать кроме как демпинговать, а такие действия в конечном итоге могут привести к ситуации, при которой объект не будет достроен.
Если у девелопера нет кредитов, это может значить и то, что банки попросту не дают их, так как компания не прошла андеррайтинг. Возможно, кредитное учреждение не устроили финансовые показатели компании или неудовлетворительными оказались другие критерии оценки. «Собственные средства, как вы понимаете, имеют практику быстро заканчиваться. Нужно регулярно платить за стройку, а ипотеку на начальном этапе банки не дают, что ограничивает и без того небольшой спрос, – говорит генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. – Поэтому большой вопрос – стоит ли вкладываться в новостройку без проектного финансирования?»
На кредитные
Подавляющее большинство строительных компаний активно используют кредитные деньги при реализации своих проектов в Московском регионе. В их числе и такие крупные игроки, как «Мортон», «ПИК», «МИЦ» и другие. Для того, чтобы быть «свободными» от кредита, застройщик должен иметь не менее нескольких миллиардов собственных средств. По данным ГК «Премьер», бюджет одного среднего проекта в Подмосковье – порядка 7 миллиардов рублей. «Ни один из текущих застройщиков региона не построит на свои собственные средства больше одного проекта», – убеждена Елена Кульбикова. Большая часть девелоперов берут кредиты, и это вполне нормально.
«В сегодняшний реалиях фактически невозможно строить полостью на собственные средства. Поступления от продаж вряд ли покроют все расходы, которые несет застройщик в период строительства, учитывая, что он одновременно возводит не только дома, но и прокладывает инженерные сети, строит объекты инфраструктуры»
Евгения Акимова, IKON Development
В этом году крупнейшие банки ужесточили требования по аккредитации и проектному финансированию, так как не готовы кредитовать сомнительные проекты. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что именно поэтому финансовая поддержка крупнейшего банка и может говорить покупателю о том, что объект будет точно достроен и сдан с соблюдением всех сроков. Кроме того, наличие проектного финансирования имеет еще одно немаловажное преимущество. В данном случае даже на самом старте продаж покупатель может воспользоваться ипотечным кредитом, в то время, как жилые комплексы без финансирования получают аккредитацию по ипотеке при уровне готовности не менее 40-50% (в Сбербанке и ВТБ24).
Светлана Шмакова уверена, что на 100% избегать кредитной составляющей для девелопера смысла не имеет, чаще всего это попросту невыгодно. Однако с привлечением кредитной составляющей компании необходимо максимально грамотно планировать свою финансовую активность. Обязательно в текущих условиях не только находить кредитные программы с лучшими условиями, но и предусматривать хеджирование валютных рисков: для устойчивого финансового положения в условиях нестабильности курса валют необходимо удерживаться в определенном валютном «коридоре». Не пытаться спекулировать на изменениях курса, но и не терять на нем.
Когда банк открывает кредитную линию, в договоре указывается, что кредитор вправе в одностороннем порядке пересмотреть процентную ставку, в том числе в связи с повышением ключевой ставки ЦБ. Данный пункт привел к пересмотру процентных ставок в конце прошлого года, и ситуация до сих пор достаточно волатильная. Это означает, что при планировании долговой нагрузки девелопер должен очень внимательно проанализировать чувствительность показателей проекта в условиях нестабильной рыночной ситуации.
Компания IKON Development использует различные схемы финансирования, которые зависят от конкретной ситуации, конкретного проекта. Например, ЖК «Новый Зеленоград» реализуется на средства соинвесторов и дольщиков, а также посредством использования финансового ресурса партнерского банка – Промсвязьбанка. «Отношение доли собственных и заемных средств составляет порядка 40% и 60% соответственно. Это вполне стандартные показатели для многих участников рынка недвижимости», – поясняет генеральный директор Евгения Акимова.
ЖК «Новый Зеленоград» (IKON Development)
Для строительства ЖК «Ривер Парк» девелопером была получена кредитная линия Сбербанка в 6,5 млрд рублей, что составляет немногим более 40% от необходимых инвестиций на первые две очереди.
Один из принципов финансовой политики ГК «САПСАН» – это соотношение объема кредитных средств 1 к 30 в сравнении с объемом собственных денег. То есть, на каждый кредитный рубль у компании есть 30 собственных.
«Сити-XXI век» занимает консервативную позицию в отношении привлечения стороннего финансирования, средства кредитной линии привлекаются только при наличии кассовых разрывов в проекте. На текущий момент у компании отсутствует долговая нагрузка. При этом открыта кредитная линия в качестве хеджирования кассовых разрывов по ЖК «Краски жизни».
«Допустимый объем кредитных средств всегда рассчитывается индивидуально для каждой компании. Поэтому на рынке нет никакого универсального рецепта оптимального объема кредитных средств. По сути, допустима любая доля кредита, если компания может справиться с нагрузкой и у нее будет гарантированный доход, перекрывающий кредит»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
«Все зависит от возможности компании обеспечивать уровень операционной прибыли, достаточный для обслуживания долга и процентов, – поясняет финансовый директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Юлия Батарова. – Если компания в своем развитии закладывала стратегию постоянного роста спроса и установила высокий целевой уровень финансового рычага, то в условия рыночной нестабильности вероятность попасть в ситуацию неплатежеспособности очень высока».
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает, что под удар кризиса 2008-2009 гг. в первую очередь попали девелоперы, которые вели агрессивную инвестиционную политику за счет привлечения большого числа кредитов. Однако компании, которые остались в рынке после того кризиса, наученные опытом прогоревших закредитованных коллег, давно уже ориентируют бизнес на частичном, а не полном проектном финансировании.
В ближайшей перспективе количество компаний, которые будут строить на кредитные средства, вероятно, не будет увеличиваться. К сожалению, сегодня кредиты настолько дорогие, что многие и рады были бы привлечь проектное финансирование, однако ставки не позволяют этого сделать – в среднем компании получают займы под 16% годовых. Кроме того, аналитики не прогнозируют в 2016 году выход на рынок большого количества новых проектов. Скорее всего, это смогут себе позволить только «акулы» строительного бизнеса.
Для того, чтобы узнать, строит ли компания на заемные средства, нужно заказать выписку ЕГРП. В ней обязательно указывается возможное обременения права собственности, а также в отношении кого оно действует. Кроме того, многие застройщики и сами публикуют данные о финансовом партнере, особенно если это крупный известный банк. Также в проектной декларации указывается кредитная задолженность застройщика, плюс некоторые девелоперские компании делают открытые финансовые отчеты. «Простому покупателю эти цифры ничего не скажут, поскольку в проектной декларации указывается задолженность по конкретному юридическому лицу, выступающему застройщиком. А разобраться в финансовым отчетах обывателю и вовсе непросто, ведь большая сумма долга еще не говорит о финансовых проблемах, все зависит от имеющихся у компании активов», – говорит руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Читайте также:
Татьяна Раимова (банк «ГЛОБЭКС»): «Экономическая ситуация заставляет пересматривать требования к застройщикам»
Дата публикации 18 ноября 2015
