Каждый день редакция Новострой-М получает множество писем от дольщиков, чьи новостройки или возводились гораздо дольше сроков, указанных в ДДУ, или вовсе заморожены, и когда будут достроены – неизвестно. Мы проанализировали основные ошибки людей, попавших в эти непростые и неприятные ситуации.
Дешевый сыр зачастую бывает в мышеловке
Помните огромную компанию «Су 155»? Более 60 лет на рынке, застройщик возводил жилье не только в Московском регионе, но и по всей России, а председатель совета директоров Михаил Балакин был даже награжден орденом Почета.
Сейчас этой компании больше нет, несмотря на большой строительный опыт и мощности (у компании были свои домостроительные комбинаты), но после краха «СУ 155» по всей стране осталось огромное число обманутых дольщиков и пайщиков. Почему люди верили этому застройщику и покупали у него квартиры? Конечно, дело не только в известности, строительном «долголетии» и регалиях руководства – прежде всего дело в ценах. Квартиры, которые у других застройщиков стоили 2 млн рублей, «СУ 155» продавал за 1,5 млн рублей. А дальше, как в рекламе про стиральный порошок: если нет разницы, то зачем платить больше?
ЖСК – это экономия на собственной безопасности
Мы упомянули, что «СУ 155» продавал квартиры не только по ДДУ (214-ФЗ), но и по договорам ЖСК. Этот же вид сделки очень любил другой крупный застройщик, который также почил в Лету – ГК «Мортон». Эта компания не оставила обманутых дольщиков, теперь за ней все достраивает ГК ПИК, но потенциальным покупателям надо помнить всегда одно: ЖСК – это строительный кооператив, который организует застройщик, если у него нет всего пакета разрешительной документации. Зачастую продавать квартиры по ЖСК начинают, когда нет разрешения на строительство.
Очень советуем вам прочесть расследование Тайного покупателя о ЖК «Петр I», где как раз именно такая схема и отрабатывалась. И люди покупали. Важно также запомнить: если вы вступили в строительный кооператив, вы и только вы несете ответственность за все риски постройки дома. Застройщик может переносить сроки сдачи до бесконечности, он просто нанятый кооперативом строитель.
Акции, скидки, дисконты – налетай, не скупись! Покупай, торопись!
Как часто в офисе продаж вас искушали скидками и индивидуальными дисконтами? Проникновенно заглядывая в глаза. Менеджер обещал переговорить с руководством и выбить только для вас дополнительную скидку? Сегодня скидки и дисконты – неотъемлемая часть рынка продаж новостроек. Денег у населения становится все меньше, ипотека выручает, но она не всесильна, поэтому застройщикам приходится идти на снижение маржи, они стали торговаться, им нужно продавать квартиры.
Можно понять и покупателей, которые стремятся сэкономить – деньги с неба не падают. И вот тут очень важно чувствовать психологическую границу скидок. Если вам предлагают дисконт больше 20% - насторожитесь. Скорее всего, у застройщика финансовые трудности, и он пытается хоть как-то привлечь деньги покупателей, чтобы закрыть «дыры» в экономике проекта.
Помните: жилье не строится по себестоимости, стройка – сложный финансовый процесс, в который вовлечены разные структуры (генподрядчик, несколько подрядчиков и т.д.) – со всеми нужно вовремя рассчитаться. Если застройщик уж очень щедр – это не к добру. Застройщик – такой же участник стройки, как и вы (дольщик/соинвестор), он тоже должен зарабатывать на проекте. Если застройщик много скидывает в цене – это очень подозрительно.
Предъявите документы!
С этого пункта, наверное, нужно было начать эту статью. Но, к сожалению, потенциальные покупатели очень беспечны, не читают ДДУ полностью, не показывают его юристу, аргументируя нам в письмах «застройщик заставил». Покупка квартиры – это не за колбасой в магазин сходить. Если вы не хотите лицезреть замороженную стройку и платить ипотеку за воздух, то просите прислать или распечатать «рыбу» ДДУ. Покажите ее своему юристу или пришлите нам – мы покажем.
Важно знать: как правило, ДДУ составляется по 214-ФЗ, но некоторые застройщики «перетягивают одеяло на себя» и добавляют туда пункты, ущемляющие дольщика. Вот почему надо читать то, что вы подписываете. А еще, возвращаясь к пункту 3 и финансовой устойчивости застройщика, нужно прямо в офисе попросить показать:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Не поленитесь и прочитайте полезное интервью юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, в котором он подробно объясняет, зачем нужно запросить и просмотреть все эти документы.
Конечно, это не все ошибки, которые совершают люди, оказавшиеся в списках обманутых дольщиков. Более того, по данным властей, лишь 5% проблемных застройщиков имели злой умысел, они изначально начинали стройку, чтобы собрать с людей деньги и скрыться с ними. Остальные 95% застройщиков просто неверно выстроили бизнес-модель, поэтому при девальвации рубля не справились с выплатами по кредитам, которые были взяты на строительство жилья. Часть застройщиков не просчитала спрос, и когда он упал, не смогла расплатиться с подрядчиками, что тоже привело к срыву сроков. А иногда подрядчики обманывают застройщиков – все риски не перечислить.
ВАЖНО:
Помните, покупка квартиры в новостройке – это СОИНВЕСТИРОВАНИЕ, вы покупаете не квартиру как таковую, а ценную бумагу – договор долевого участия. С точки зрения закона, дольщик, он же соинвестор, участник строительного бизнеса, который покупает строящееся жилье, потому что оно дешевле готового. Таким образом, дольщик зарабатывает на росте цены жилья (вместе с застройщиком). И любой бизнес – это риск, иногда оканчивающийся печально.
Если вы хотите купить квартиру (а не ценную бумагу), не принять участие в строительном бизнесе – покупайте жилье в готовых, сданных новостройках. Как только дом принят Госкомиссией - юридически он считается вторичной недвижимостью. Покупая готовую квартиру, вы ничем не рискуете. Конечно, это дороже, чем на котловане, но и шансов попасть в списки обманутых дольщиков – ноль.
Читайте также:
Проверяем новостройку – пошаговая инструкция
Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах
«При оформлении ипотеки на покупку новостройки заемщик принимает на себя все риски»
Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта
«До регистрации ДДУ договор не заключен, и нет оснований для его оплаты»
Виды мошенничества при продаже квартир в новостройках
Как распознать долгострой и не пополнить ряды обманутых дольщиков
Дата публикации 28 марта 2018
