«При оформлении ипотеки на покупку новостройки заемщик принимает на себя все риски»

На днях в Госдуму РФ был внесен законопроект о приостановке выплат ипотеки за квартиры в проблемных новостройках. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал порталу Новострой-М о том, будет ли принята эта законодательная инициатива и не приведет ли она к росту ипотечных ставок.

Насколько хороша или плоха эта идея и почему? Ведь очень многие дольщики проблемных новостроек сегодня вынуждены платить и ипотеку, и аренду.

Сейчас при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры на рынке новостроек ипотечный заемщик принимает на себя и несет все риски, связанные со строительством, банк от таких рисков свободен, так как сохраняет право на получение выплат независимо от фактической строительной ситуации. Поэтому аккредитация застройщика в банке при утверждении ипотечной программы носит в целом для банка достаточно формальный характер.

Значительно большее внимание банк уделяет изучению личности заемщика, оценке его кредитоспособности. Если реализовать эту идею, то банк будет вынужден вместе с долевым инвестором делить риск завершения строительства объекта, так как в случае остановки строительства, может недополучить плановые платежи по кредитному договору от заемщика. В случае реализации этой идеи она повлечет необходимость для банков более жесткого отбора застройщиков для участия в совместных ипотечных программах.

Важны детали. Платежи в банк можно условно разделить на основной долг и проценты. Не ясно, что именно предлагается приостановить, оплату любых платежей в банк или только процентов? Более сбалансированным решением выглядит второй вариант. Важен вопрос о сроке приостановки выплат. Если застройщик входит в процедуру банкротства, то сама процедура разбирательства в суде может занять как минимум один год в зависимости от конкретной ситуации.

Соответственно, в законодательстве потребуется более конкретно определять срок приостановления выплат, например, привязывать его к сроку прекращения процедуры банкротства застройщика или к иным существенным событиям. Кроме того, нужно учесть, что завершение строительства согласно действующей процедуре банкротства допустимо пока только путем самоорганизации долевых инвесторов (образование ЖСК). При этом долевые инвесторы, образуя ЖСК, обязаны вносить дополнительные взносы на завершение строительства.

Таким образом, их финансовое бремя в этот период, действительно, велико. С одной стороны, ипотечные платежи в банк, с другой стороны - возможные арендные платежи за наем квартиры, а с третьей стороны дополнительные платежи в ЖСК на завершение строительства. Поэтому в идее снижения их финансовой нагрузки есть реальный смысл, если рассматривать банковское дело сквозь призму социально ответственного бизнеса. Следует учесть, что в том случае, если долевой инвестор имеет право на получение выплат из компенсационного фонда, нет необходимости приостанавливать платежи в банк. В этом случае за счет компенсационных выплат долевой инвестор вправе погасить свой долг перед банком досрочно или траншами в соответствии с кредитной сделкой за счет выплат со стороны компенсационного фонда.

Если же применялось страхование ответственности застройщика, то также потребуется более детальное регулирование этой ситуации применительно к вопросу о приостановлении выплат. Если страховщик исполнил свои обязательства перед долевым инвестором и выплатил ему страховое возмещение, то ипотечный кредит погашается за счет этих средств. Однако, если страховщик не выполнил своих обязательств и, например, вошел в процедуру банкротства, тогда имеет смысл подумать о вариантах снижения финансовой нагрузки ипотечных заемщиков перед банком в этой сложной в финансовом смысле для них ситуации.

Готов ли наш рынок первичного жилья к такой инициативе в свете последнего пакета поправок к 214-ФЗ и перехода на проектное финансирование?

Согласно утвержденному Председателем Правительства РФ Дмитрием Медведевым плану мероприятий от 21.12.2017 года планируется в течение трех лет аннулировать право застройщиков принимать денежные средства непосредственно от долевых инвесторов. Денежные средства инвесторов будут перечисляться долевыми инвесторами на специальные эскроу-счета банка, кредитующего застройщика, а строительство финансироваться за счет целевого кредита этого банка. При такой схеме финансирования банки будут нести более высокие риски, чем долевые инвесторы. Ведь в случае проблем со строительством, средства с эскроу-счетов подлежат безусловному возврату долевым инвесторам, а проблема завершения строительства является совместной проблемой банка и застройщика как участников кредитной сделки.

Если инвесторы будут формировать свои вклады на эскроу-счета за счет средств ипотечного кредита, проблемы с задержкой строительства никак не повлияют на их финансовые правоотношения с банком, поэтому приостанавливать выплату траншей по ипотечному кредиту между долевым инвестором и банком достаточных оснований не будет. В то же время, чтобы обеспечить доступность жилья в новостройке для граждан, а также снижение финансового бремени для заемщиков выглядит более сбалансированным выплата ипотечных кредитов и пополнение эскроу-счетов в рассрочку.

При этом граждане будут платить более низкие транши в банк, так как берут в кредит не всю сумму сразу, а частями, а условия по пополнению эскроу-счетов и условия по получению в рассрочку ипотечного кредита должны быть идентичны. В случае введения системы финансирования строительства за счет целевых кредитов банков с использованием механизма блокирования средств долевых инвесторов на эскроу-счетах банки будут более внимательно выбирать застройщиков для оформления кредитных отношений, что повлечет передел рынка новостроек, а также будет способствовать его монополизации.

Чиайте также:

Блиц-опрос: Должен ли дольщик платить ипотеку за недострой