«Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак»

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, с какими разрешительными документами нужно ознакомиться перед покупкой квартиры в новостройке.

Какие должны быть разрешительные документы у застройщика?

Прежде всего, у компании должно быть разрешение на строительство. Без него все работы будут вне закона. Если дом уже построен, то факт его ввода подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. Эти документы выдает орган местного самоуправления по месту строительства объекта.

Также компания должна иметь допуск саморегулируемой организации (СРО) на эти виды работы – раньше его заменяла лицензия. Допуск выдает саморегулируемая организация, - это, к примеру, может быть объединение проектировщиков или строителей, членом которого является компания.

Какие разрешительные документы покупатель имеет право требовать предъявить?

Если инвестиции в проект привлекаются по договорам участия в долевом строительстве, то инвестор вправе ознакомиться с со следующими документами на проект строительства:

- разрешение на строительство;
- проектная документация в части приобретаемого объекта;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Покупателям также советую обратить внимание на:

- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.        

Насколько должны быть доступны эти документы? Какие из них надежные застройщики выставляют на сайте?

Обычно на сайте застройщика размещается разрешение на строительство и после ввода здания в эксплуатацию - разрешение на ввод здания в эксплуатацию, а также правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок.     

В связи с чем каких-либо документов у застройщика может не быть, либо он их не предъявляет или уклоняется от предъявления?

Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак. Например, если у него нет действующего разрешения на строительство, можно предположить, что оно аннулировано – это происходит в том случае, если, компания утрачивает право на застраиваемый участок, или истек срок действия разрешения на строительство. Также недопустимо отсутствие действительных правоустанавливающих документов на застраиваемый участок. При отсутствии разрешения на строительство, а равно как правоустанавливающих документов на землю, застройщик не имеет право привлекать долевые инвестиции от граждан по ДДУ.

Отсутствие каких еще документов может нести риски для покупателя?

Если компания не обладает необходимым допуском СРО, это означает, что проводимые работы могут не соответствовать требованиям по безопасности и не контролируются со стороны саморегулируемой организации, в которой застройщик должен участвовать в качестве одного из членов. Если застраиваемый участок относится к государственной или к муниципальной собственности, необходимо проверить наличие инвестиционного контракта между застройщиком и уполномоченным органом власти, а также условия по распределению построенного имущества. Продаваемая застройщиком квартира в новостройке должна по условиям инвестиционного контракта входить в имущественную долю застройщика. При отсутствии таких документов есть риск споров между застройщиком и властями по поводу прав собственности на построенное имущество по результатам реализации строительного проекта.     

Как должна выглядеть проектная декларация?

Проектная декларация - это информативный документ для инвесторов, то есть, для тех, кто вкладывает средства в строительство. В нем можно найти подробную информацию о компании и проекте строительства. К примеру, данные о застройщике - это наименование компании, место нахождения юридического лица, режим работы, сведения о государственной регистрации, данные об учредителях и проектах, в которых принимала участие компания в течение последних трех лет. Также в проектной декларации можно найти сведения о лицензии застройщика, где, в частности, указывается ее номер и срок действия. Следует обратить внимание также на финансовую устойчивость компании. В частности, в проектной декларации указан объем ее собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования документа.

Что можно узнать из этого документа о самом проекте?

В проектную декларацию включается наиболее существенная информация о проекте для инвесторов: местоположение, цели проекта, этапы строительства и сроки реализации, результаты государственной экспертизы, разрешение на строительство. Также проектная декларация раскроет сведения о границах и площади земельного участка, правах на него и о собственнике - в том случае, если застройщик таковым не является, элементах благоустройства.

А что касается сроков – они тоже указываются? И можно ли, исходя из документа, просчитать риски?

Да, проектная декларация содержит предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся объектов недвижимости и планируемый срок передачи квартир инвесторам.

Проектная декларация дает общее представления о проекте, включая указание на генерального подрядчика, а также на меры по обеспечению ответственности застройщика за исполнение обязательств (обычно залог прав на участок, поручительство банка или страхование ответственности застройщика). При помощи экспертов на основании проектной декларации можно оценить риски вложения инвестиций в предлагаемую новостройку.

Имеет ли право застройщик не предоставлять проектную декларацию?  

Да, но только в тех случаях, если он привлекает долевые инвестиции по договорам участия в долевом строительстве без использования рекламы, а также - если продает квартиры через жилищные кооперативы или путем продажи жилищных сертификатов. А вот в случае включения застройщиком в проектную декларацию искаженных или неверных сведений инвестор имеет право признать недействительным заключенный с застройщиком договор и требовать возврата оплаченных инвестиций.   

Какие документы должны быть на сам объект (постановления органов власти, инвестиционный капитал, разрешение на строительство и протокол распределения квартир и прочее)?

Если строительство ведется на участке, который находится в публичной собственности между застройщиком и органами публичной власти, распоряжающимися застраиваемым участком, то обычно должен быть заключен инвестиционный контракт, регулирующий реализацию этого строительного проекта. Если, согласно его условиям, часть построенных помещений передается в муниципальную или государственную собственность, то к этому контракту на стадии выхода проектной документации из экспертизы обычно оформляется протокол распределения площадей. Застройщик в этом случае вправе продавать квартиры в новостройке исключительно из своей имущественной доли в проекте. В законе не содержится обязательства застройщика предоставлять указанные выше документы для ознакомления инвестору или публиковать их на своем сайте. Но обычно застройщики могут знакомить инвестора с такими документами полностью или частично, если без этого инвестор не согласен заключать сделку.

Кроме этого, любой строительный проект сопровождается различного рода распорядительными документами властей. Но обычно эти документы должны публиковаться на сайтах соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти. Застройщик не обязан предоставлять эти документы инвесторам, но может это делать, что называется «по доброй воле». Копии таких документов покупатели при острой необходимости вправе запросить в органах власти самостоятельно.

Какой совет вы бы дали покупателям квартир в новостройках?

Во-первых, лучше не рисковать последними средствами, покупая квартиру в новостройке, если нет другого жилья. И внимательно выбирать компанию и объект вложений, в противном случае возникают риски – от задержки строительства до банкротства застройщика, что, впрочем, бывает редко. Также лучше использовать ипотечные кредиты при покупке жилья, которые погашаются досрочно после ввода дома в эксплуатацию.

Во-вторых, выявить риски и отработать их (принять, снизить, передать и т.д.) с помощью специалистов-экспертов или самостоятельно, если достаточно компетенций.

В-третьих, проверить репутацию застройщика, его портфолио и текущее финансовое состояние.

В-четвертых, получить достаточно информации о проекте строительства и застройщике. Если чувствительность к рискам высокая, то стоит вкладывать инвестиции на более поздних стадиях строительства. Это снижает риски, но цена покупки в этом случае может быть выше.