Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта

В кризис многие застройщики переносят сроки сдачи новостроек и рассылают дольщикам дополнительные соглашения. Надо ли подписывать этот документ, как отсудить неустойку у застройщика, действуя в рамках 214-ФЗ, и к каким издержкам должен быть готов дольщик, Novostroy-M.ru рассказал Дмитрий Тихоненко, частный практикующий юрист.

Как рассчитать неустойку?

Законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.

Как максимально эффективно взыскать неустойку при просрочке застройщиком сдачи объекта долевого участия?

Возьмем, к примеру, ситуацию, когда просрочка по ДДУ составила 200 календарных дней при стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома 6 300 000 рублей. Дольщик – физическое лицо, что важно при расчете размера неустойки. Дело в том, что при расчете размера неустойки имеет значение, будет ли взыскателем физическое или юридическое лицо, так как для физического лица размер неустойки умножается на два, а при взыскании юридическим лицом, размер будет применяться коэффициент «один».

Воспользовавшись формулой, произведем расчет. При просрочке около 200 дней размер неустойки составит 6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей. Итого: сумма требований по взысканию неустойки составит примерно 700 000 рублей. Но, к сожалению не все так просто. Дело в том, что ст. 333 ГК РФ позволяет судьям снижать размер требований по взысканию неустойки по заявлению одной из сторон.

В обосновании своей позиции застройщики, как правило, ссылаются на объективные причины, не зависящие от них, которые не позволяют обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок. Судьи в 99% случаев принимают во внимание доводы застройщика и снижают размер неустойки, причем достаточно существенно. В этом случае мы должны будем обратиться к судебной практике по подобным вопросам.

Почитав, к примеру, Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации постановление от 22 декабря 2011 г. N 81 мы увидим, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Проще говоря, это значит, что вы будете обязаны доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки, понесенному вами же ущербу, вследствие нарушения застройщиком сроков строительства. Вам нужно будет обосновать тот факт, что вследствие невыполнения сроков строительства вы лишились, к примеру, возможности проживания в собственной квартире и были вынуждены оплачивать арендуемую жилплощадь, что подтверждается документами.

Также обоснованием размера неустойки может являться кредитный договор. Подтверждающий выплату вами процентов по кредиту, взятому на покупку данной квартиры, которую, к примеру, вы собирались сдавать в аренду (что подтверждается предварительным договором аренды) и тем самым гасить кредит. В общем, вариантов много. Но все их обязательно необходимо подкреплять документально. В противном случае велика вероятность, что размер неустойки будет снижен с 700 000 рублей, к примеру, до 150 000 рублей.

Расторгаем ДДУ, возвращаем деньги

При нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. При расторжении ДДУ в одностороннем порядке по вине застройщика неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ. Расчет производится по такой же формуле (указанной выше), но период составит с момента оплаты всей суммы по ДДУ до расторжения договора.

Но есть некоторые нюансы при расторжении ДДУ. Если застройщик откажется платить неустойку во внесудебном порядке, то при судебном взыскании вы можете рассчитывать на штраф по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от суммы долга, исключая сумму неустойки.

Также вы можете рассчитывать на возмещение вам судебных расходов. Размер неустойки, которую вы будете требовать с застройщика по 214-ФЗ, скорее всего, будет снижен судом по заявлению застройщика, согласно ст. 333 ГК РФ. Таким образом, если опираться на разъяснения Верховного суда по вопросам, связанным со снижением размера неустойки, регулируемых ст. 333 ГК РФ, вам будет необходимо доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки и понесенного ущерба вследствие нарушения сроков строительства застройщиком.

Есть положительная практика по разрешению подобных споров в судебном порядке в пользу дольщиков. Но самым важным при расторжении ДДУ является доведение дела до его логического завершения, то есть до фактического взыскания денежных средств с застройщика. Поэтому все риски и возможные варианты развития событий при расторжении ДДУ и взыскания неустойки вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Дополнительное соглашение

Очень часто застройщики предлагают подписать дольщику дополнительное соглашение, согласно которому вы даете свое согласие на перенос сроков. Что делать в случае, если застройщик навязывает подписание дополнительного соглашения о продлении сроков строительства и всячески нарушает законодательство при взаимодействии дольщиками?

Конечно, сотрудники застройщика неправомерно навязывают подписание дополнительного соглашения. В ДДУ указан срок передачи дольщику объекта долевого строительства, при несоблюдении которого наступает ответственность застройщика, предусмотренная 214-ФЗ.

Навязав подписание допсоглашения, застройщик пытается избежать ответственности в виде выплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 214-ФЗ. В Москве органом, осуществляющим контроль за деятельностью застройщика является: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он находится по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.

Часто пострадавшие от недобросовестной деятельности застройщика дольщика задаются вопросом, а стоит ли вообще идти на конфронтацию с застройщиком? А если идти, то в какие инстанции и в какой форме обращаться?

Если же все-таки ситуация с переносом срок сдачи объекта возникла, то я рекомендую сначала оценить ситуацию в целом. Понять причины переноса сроков и возможные пути устранения данных причин со стороны застройщика.

После этого необходимо вступить в диалог с застройщиком – это даст вам понять политику застройщика и его отношение к дольщикам. После получения ответа в устной форме, если вы считаете, что причины устранимы и объект будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, то обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки может оказаться просто не рентабельно, так как расходы на сопровождение процесса могут превысить размер удовлетворенных судом требований.

Если же вы считаете, что причины переноса сроков достаточно серьезные и по всем признакам объекта в ближайшее время сдан он не будет, то лучше задуматься о том, что с этим объектом делать дальше:

• Продать его через переуступку прав по ДДУ;
• Расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные деньги + неустойку + штраф (на этапе, когда просрочка не большая, и застройщик еще представляет успешную компанию с активами, этот вариант является рациональным, после этого периода для осуществления таких действий требуется тщательный анализ деятельности застройщика);
• Ждать сдачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Редко, но бывают случаи, когда при обращении с требованием о выплате неустойки к застройщику во внесудебном порядке, застройщик предлагает компенсировать ваши расходы в каком-либо размере, как правило, сумма в несколько раз ниже, чем размер неустойки.

Я считаю такой вариант приемлемым. Дольщик получает компенсацию без лишних издержек, а также это говорит об отношении застройщика к дольщикам и к строительству жилого комплекса. Готовность застройщика к диалогу и выплата неустойки во внесудебном порядке свидетельствует о том, что застройщик планирует достроить ЖК и сдать в эксплуатацию.