Город Зеленоград стал частью столицы почти одновременно с образованием Новой Москвы, однако столь же большой популярностью эта территория не пользуется ни у девелоперов, ни у покупателей – уж слишком велико расстояние до МКАД. Осложняет ситуацию и то, что московская прописка для многих новоселов сегодня является лишь приятным бонусом, а не самоцелью.
По данным Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, общий объем предложения в реализации на первичном рынке жилой недвижимости Зеленограда составляет порядка 99,9 тыс. кв. м, средневзвешенная цена – 81,6 тыс. руб./кв. м.
В городе реализуются всего два проекта – мкрн. «Зеленый бор» («Промстройинвест М») и мкрн. «Жемчужина Зеленограда» (ГК «Мортон»). Основная часть корпусов мкрн. «Зеленый бор» уже построена и сдана или находится на завершающих стадиях строительства, в то время как мкрн. «Жемчужина Зеленограда» находится на начальном этапе.
Мкрн. «Зеленый бор». Фото: zelbor.msk.ru
«Большая часть приходится на однокомнатные квартиры и студии, их доля в общем объеме предложения составляет 45%, доля двухкомнатных и трехкомнатных распределена примерно поровну 25% и 29% соответственно, а вот меньше всего четырехкомнатных квартир – менее 1%», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
В «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что достаточно много проектов возводится в пригороде Зеленограда, Солнечногорском районе Московской области. Самый застраиваемый населенный пункт – д. Рузино, где возводится масштабный проект «Новый Зеленоград». Несколько проектов строятся в п. Андреевка – ЖК «Мелодия леса», ЖК «Зеленоградский», д. Елино – ЖК Flight City, п. Брехово – ЖК «Митино Дальнее».
Новых проектов в 2015 г. анонсировано не было, однако стоит ожидать выход в продажу новых очередей. В апреле вышел в продажу новый корпус в ЖК «Зеленоградский» – свыше 9 тыс. кв. м. В мкрн. «Жемчужина Зеленограда» на рынок должно поступить еще по меньшей мере 150 тыс. кв. м жилья, а в мкрн. «Зеленый бор» еще чуть более 100 тыс. кв. м.
«В Зеленограде реализуется жилье эконом- и комфорт-классов. Средняя стоимость квадратного метра среди прочих округов «старой» Москвы минимальна и составляет 93,4 тыс. рублей»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
По данным ГК «МИЦ», новостройки Зеленограда по ценам успешно конкурируют с микрорайонами «Некрасовка» и «Северный», также расположенными за пределами МКАД, где ведется строительство бюджетного жилья. В мкрн. «Северный» цены начинаются от 3,3 млн руб. за 1-комнатную квартиру, в «Некрасовке» – 4,5-5 млн. руб.
Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», спрос на новостройки Зеленограда есть, однако он все же ограничен. Сегодня покупатели могут найти более интересные предложения с московской пропиской и лучшей транспортной доступностью, к примеру, это территория Новой Москвы. Клиенты часто делают выбор именно в пользу Новой Москвы, поскольку сегодня эти районы развиваются хорошими темпами. В итоге, даже за сравнимую стоимость есть реальная возможность приобрести квартиру с московской пропиской, лучшим транспортным сообщением и перспективами развития инфраструктуры, чем в Зеленограде.
Директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов признает, что в силу 20-километровой удаленности от МКАД предложения в окрестностях Зеленограда на 90% привлекают локальный спрос. «Жители Москвы или ближайшего Подмосковья не рассматривают Зеленоград как полноценную часть столицы, для них это рядовой подмосковный город, у которого есть свои достоинства, – поясняет Иван. – Сам факт московской прописки для большинства выступает в качестве приятного бонуса, но не является определяющим при принятии решения».
Если отбросить московскую прописку, то одним из главных преимуществ Зеленограда является отличное состояние экологии. Город находится на благоприятном северо-западном направлении и благодаря розе ветров воздушные массы приходят с области, а не со стороны Москвы, что обеспечивает чистый воздух. Кроме того, в окрестностях нет вредных производств, предприятия легкой промышленности и электронного производства не наносят существенного вреда экологическому состоянию местности, зато в городе и вокруг него есть лестные массивы и водоемы, в том числе Черное и Школьное озера, в которых официально разрешено купание.
«Характерной особенностью города является разреженная застройка, что позволило сохранить внутри большие территории лесопарков, зеленых алей, лесных озер и водохранилищ, которые занимают более 30% всей площади округа. Через весь город протекает река Сходня»
Марина Тимашова, «Сити-XXI век»
Пожалуй, единственная проблема с точки зрения экологии связана с утилизацией мусора. Сейчас большая его доля вывозится на полигоны Солнечногорского района, а также Лыткино и Шемякино, которые фактически уже исчерпали свои ресурсы. Поэтому сегодня перед властями города стоит вопрос переработки и вывоза мусора.
Еще одним плюсом Зеленограда является развитая социальная и коммерческая инфраструктура, чем, например, пока не может похвастаться Новая Москва.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в локации нет проблем с количеством мест в детских садах и школах. При этом образовательные учреждения расположены рядом с корпусами в каждом микрорайоне в шаговой доступности. Всего в Зеленограде действуют более 70 детсадов, по одному дошкольному заведению на каждые 3 тыс. жителей. В рамках проектов, реализуемых в ЗелАО, предусмотрено создание собственной инфраструктуры для обеспечения будущих жильцов.
«Зеленоград застраивается не точечно, а целыми микрорайонами, которые включают в себя новые детские сады, школы, парковки, деловые, торговые и спортивные объекты»
Инна Игнаткина, «МИЦ-Недвижимость»
Помимо школ и детсадов в Зеленограде есть два высших учебных заведения и три средне-специальных. Больницы и поликлиники, аптеки и частные клиники – всего этого достаточно в каждом микрорайоне города. Зеленоград также богат спортивными учреждениями – здесь есть ледовый дворец, бассейн, поле для игры в регби, теннисные корты.
А вот дорожно-транспортная ситуация в Зеленограде, к сожалению, оставляет желать лучшего. Как отмечает Мария Литинецкая, сам город, разделенный железной дорогой на две части, связывает всего два путепровода – Крюковская эстакада и Старокрюковский путепровод. К тому же, Зеленоград не может похвастаться хорошим транспортным сообщением с остальными округами Москвы. Основные трассы – Ленинградское и Пятницкое шоссе – чрезвычайно загружены.
«Продлевать линию столичной подземки до Зеленограда власти не планируют. Данный проект находился в стадии обсуждения, однако в программе метростроения до 2020 года его нет»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Тем не менее, в 2016 году на базе станции Крюково планируется открыть станцию наземного метро. Сейчас ведется реконструкция существующей станции, а также строительство новых путей на Октябрьском направлении. Открытие наземного метро значительно повысит транспортную доступность Зеленограда. На данный момент также ведутся подготовительные работы для реконструкции и расширения Пятницкого шоссе (старт не ранее 2016 года), а в 2018 году, согласно последним данным, планируется построить дублер трассы. Кроме того, уже в 2015 году существенно разгружено Ленинградское шоссе благодаря открытию альтернативного платного участка трассы Москва-Санкт-Петербург.
Пока же на собственном автомобиле от центра Зеленограда до МКАД (около 23 км) в будний день с 7 до 9 часов утра можно доехать примерно за час со средней скоростью 30-35 км/час. Ближайшие к Зеленограду станции метро – «Митино», «Речной вокзал» и «Пятницкое шоссе». До них из Зеленограда с интервалами 20-25 минут курсируют автобусы и маршрутки. Правда, в часы пик все же удобнее пользоваться электричкой, время в пути до Ленинградского вокзала составит примерно 45-60 минут. Однако стоит отметить, что электрички Октябрьской железной дороги постоянно переполнены – из-за нехватки рабочих мест десятки тысяч зеленоградцев ежедневно вынуждены ездить на работу в Москву.
Мкрн. «Зеленый бор» возведен на окраине Зеленограда, из-за этого жители испытывают некоторые сложности с объектами инфраструктуры, большая часть которых расположена ближе к центру. Зато рядом есть обширные рекреационные зоны. Монолитные дома состоят из двух и трех секций, где предлагают 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 41,2 до 102,7 кв. м с высотой потолков 2,85 м. Стоимость квадратного метра начинается от 96 тыс. рублей, квартиры – от 4,49 млн рублей. Отличительной особенностью является то, что практически во всех квартирах предусмотрены кладовки, а некоторые трехкомнатные расположены так, что их окна выходят на три стороны света. Сегодня ведется реализация последних объектов в 7 корпусах (всего в проекте их 14).
В феврале 2015 г. ГК «Мортон» анонсировала новый проект «Жемчужина Зеленограда». Микрорайон расположится в юго-западной части города, в районе Крюково. На участке 48 га будет построено 11 корпусов с общей площадью жилья 254 тыс. кв. м. Цены на студии и 1-комнатные квартиры начинаются от 1,67 млн рублей. Сегодня строительство первых трех корпусов находится на начальной стадии строительства, дома включают в себя по шесть секций. Особенностью проекта является то, что в первых корпусах предусмотрены студии, площадь которых начинается от 19,7 кв. м. Помимо этого один из трех корпусов возводится по серии ГРАД-1М. Это улучшенная серия панельных домов, применяемая исключительно в проектах ГК «Мортон».
«Микрорайон «Жемчужина Зеленограда» уже вызывает большой интерес со стороны покупателей. С момента его анонсирования в феврале на начало мая мы получили более 500 заявок на приобретение квартир», – говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест».
За счет новых школ и детских садов, построенных в рамках проекта «Жемчужина Зеленограда», будет увеличено количество мест в детских социальных учреждениях города, поскольку инфраструктурой нового микрорайона смогут пользоваться все местные жители.
На участке площадью 92 га в Солнечногорском районе Московской области возводится ЖК «Новый Зеленоград», но фактически он находится рядом с Зеленоградом и примыкает к сложившейся городской застройке. Согласно проекту, здесь будут монолитные жилые дома высотой 7-17 этажей секционного и башенного типов. Общая площадь зданий – 1,3 млн кв. м. В продаже 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 28 до 80 кв. м. Минимальный бюджет покупки – 2,5 млн рублей. Социальная инфраструктура «Нового Зеленограда» включает в себя 5 детских садов, 2 школы, 2 физкультурно-оздоровительных комплекса, 3 многофункциональных центра с торговой инфраструктурой и поликлинику.
Ирина Доброхотова рассказала, что сейчас проект испытывает большую конкуренцию со стороны новостроек, которые находятся на территории непосредственно ЗелАО (то есть с московской пропиской). Среди них есть и те, что предлагают квартиры очень небольшой площади и поэтому по цене более доступные (например, «Жемчужина Зеленограда»). Сейчас продажи здесь идут медленнее, однако спрос поддерживает ипотека со ставкой от 10,5%. Кроме того, спрос, очевидно, будет перераспределен, в том числе в пользу «Нового Зеленограда», когда с рынка уйдут самые компактные (дешевые) квартиры в конкурирующих ЖК.
Также в Солнечногорском районе сравнительно небольшой жилой комплекс «Мелодия леса» реализует ГК «Сапсан». Он расположен между поселками Андреевка и Голубое, на территории 6 га в окружении лесного массива. Проектом предусмотрено строительство семи 12-этажных башен и одного 12-этажного многосекционного дома. Общая площадь квартир – 70 тыс. кв. м. 60% этого объема построено, а около трети уже продано. Завершение строительства намечено на конец 2016 г. Помимо жилых домов планируется возведение объектов социальной инфраструктуры – детского сада, многоуровневого паркинга, детских и спортивных площадок. Самая дешевая квартира здесь стоит 2,6 млн рублей.
Эксперты отмечают, что в целом преимущества и недостатки Зеленограда относительно городов Подмосковья, расположенных на примерно таком же расстоянии от МКАД, во многом будут зависеть от направления. «К примеру, если взять города Подмосковья юго-восточного и восточного направления, то Зеленоград будет выгодно отличаться своей благоприятной экологической обстановкой и, несмотря на все сложности, относительно неплохой транспортной доступностью, поскольку некоторые подмосковные города не имеют ж/д сообщения со столицей (Октябрьский), – говорит Мария Литинецкая. – Если же сравнить Зеленоград с другими направлениями, к примеру, западным – городом Одинцово, то здесь Зеленоград будет уже проигрывать своей транспортной доступностью и инфраструктурой, но выигрывать московской пропиской».
А вот Иван Потапов помимо прочих преимуществ Зеленограда называет его научным городом, что в свою очередь сформировало особую интеллектуальную направленность, отразилось на имидже, на количестве и качестве учебных заведений и т.д.
Дата публикации 14 мая 2015
