Москва держит курс на квартальную застройку

Долгое время Москва застраивалась масштабными микрорайонами, что не могло не отразиться на внешнем виде города – однотипные высотки, монохромные фасады, отсутствие парковок и других объектов инфраструктуры. Сегодня набирает обороты новый тренд – квартальная застройка, которая в будущем должна изменить облик столицы.

На сегодняшний день в Москве насчитывается порядка 35 проектов квартальной застройки, что составляет почти треть от общего объема предложения. В Подмосковье таких ЖК больше – около 50, однако это лишь четверть представленных на рынке.

Развитие квартальной застройки в Москве связывают с приходом на должность главного архитектора столицы Сергей Кузнецова. Именно он объявил о том, что город взял курс на кварталы и будет сокращать число микрорайонов. Более того, был разработан проект закона «О нормах и правилах градостроительного проектирования в городе Москве», где отразились новые требования к жилым комплексам.

«Квартальная застройка предполагает формирование единого общественного пространства с благоустроенными прилегающими территориями, уютными дворами, зонами отдыха, зелеными насаждениями. Внутри квартала четкая дорожная организация, отличная от дорожной системы микрорайона»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, москвичи часто ностальгируют по уютным столичным дворикам, где создавалось ощущение безопасности, где ребенка можно было, не беспокоясь, отпустить гулять. Действительно, принцип квартальной застройки для Москвы нельзя назвать чем-то новым. Город исторически застраивалась кварталами, так как улица выполняла не только транзитную функцию, но и была общественно-значимым местом. Однако в середине 20 века ситуация изменилась – по решению властей архитектурные излишества заменили на аскетичные многоэтажки с одинаковыми фасадами.

Между тем, первые проекты квартальной застройки появились в Москве еще до новых градостроительных правил, но все они относились к элитному жилью. «В конце 90-х – начале 2000-х по квартальному принципу была застроена улица Остоженка, следом за ней подтянулись Пречистенка, Патриаршие пруды, Сретенка, Хамовники, Якиманка и другие», - говорит директор департамента продаж жилого комплекса «Маяк» Лариса Бобылева.

В Хамовниках благодаря выводу промышленных предприятий, появилось несколько кварталов – ЖК Knightsbridge Private Park и МФК «Садовые кварталы», район стал продолжением «золотой мили», а многие жители Остоженки переехали в Хамовники ради квартального образа жизни с единой социальной средой и достойным уровнем проживания.

В 2010 году компания Urban Group первая построила в Московской области проект квартальной застройки – ЖК «Новосходненский». «Все последующие жилые комплексы компании также были возведены по принципу квартальной застройки, который стал ключевым в нашем формате «Города для жизни», в которых сейчас строятся «Опалиха О3» и «Солнечная система», - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

«Квартальная застройка, по сравнению с микрорайонной, выглядит более привлекательно для потребителей, особенно с психологической точки зрения – в небольшом городском пространстве людям, как правило, комфортнее, чем в «каменных джунглях»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Как пояснил руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, основные преимущества квартальной застройки перед микрорайонной: более низкая плотность застройки, применение принципа «двор без машин», возможность обустройства приватного придомового пространства (небольшая территория перед домом, палисадник), четкое зонирование приватного и публичного пространств, простая и логичная дорожная сеть. В квартале создается высокий уровень проницаемости общественных пространств, когда разные общественные зоны взаимосвязаны друг с другом, а не как в микрорайоне отрезаны друг от друга заборами, крупными социальными объектами.

«Переход к квартальной застройке в любом случае на руку покупателям, поскольку подобные градостроительные принципы отличаются более комфортными условиями проживания»

Лариса Швецова, «Ривер Парк»

Признаки квартальной застройки:

- Небольшая площадь застройки (размер участка – 100-200 метров с каждой стороны).

- Невысокая плотность застройки – 7-9 этажей.

- Периметральная застройка, когда здания фасадами выходят на красные линии улиц, обеспечивая кварталу четкие границы, жесткую сетку улиц, замкнутые дворы.

- Разнообразие фасадов внутри квартала, которое достигается путем индивидуальных архитектурных решений и разной высотности секций.

- Разделение частного (внутренний двор) и общественного (улица) пространств.

Сегодня широкое распространение микрорайонов эксперты объясняют тем, что данный вид застройки, где высота домов превышает 9 этажей, более выгоден для девелоперов – они могут построить гораздо больше квадратных метров, а значит получить максимум прибыли от конкретного участка. Между тем, при грамотном проектировании по объему возводимых квадратных метров жилья застройка кварталами не уступает микрорайонам. «Это достигается за счет правильной формы домов, например, П-образной, которая позволяет организовать приватное дворовое пространство», - говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».

«Застройщикам в большинстве случаев выгоднее возводить высотные дома. Однако по большому счету на одном и том же участке можно построить практически сопоставимое количество квадратных метров и при снижении высотности»

Александр Зубец, «Новые Ватутинки»

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая тоже убеждена, что при квартальном подходе можно достичь той же плотности и объемов застройки, как и при строительстве высоток, но при этом создать более комфортную городскую среду. «Достаточно просто выбрать правильную конфигурацию домов и, например, построить вместо одной башни несколько многосекционных домов по периметру участка – благо нормы по инсоляции это позволяют. Соответственно, интересы застройщиков в данном случае не будут ущемлены – на выходе они могут получить то же самое количество квадратных метров», - поясняет Мария.

Тем не менее, в старых границах Москвы проекты квартальной застройки представлены только в элитном сегменте жилья, так как высокая стоимость земли просто не позволяет строить кварталы эконом- или комфорт-класса. Зато в Новой Москве и Подмосковье такие проекты есть, и их количество неуклонно растет. Во-первых, на данных территориях есть ограничения по высотности зданий, отчего масштабные микрорайоны здесь не могут быть априори. Во-вторых, при выборе квартиры в новостройке за пределами МКАД покупатели большое внимание уделяют собственной инфраструктуре жилого комплекса, так как далеко не все города и района области благополучны с этой точки зрения. Кварталы всегда имеют полный набор социальной и коммерческой инфраструктуры – детсады, школы, магазины, паркинг и т.д. Причем все это в шаговой доступности.

«Сейчас потребитель не только «готов» к квартальной застройке, он ожидает именно такое предложение на рынке недвижимости. И если подобные проекты появляются на присоединенных к Москве территориях, то покупатели готовы предпочесть их объектам точечной застройки в старых границах города»

Гасан Архулаев, Sezar Group

По словам Ларисы Бобылевой, растут запросы покупателей в отношении благоустройства территории, поэтому не редки случаи, когда застройщик не ограничивается одной детской и спортивной площадкой, но также строит футбольный стадион, теннисный корт или благоустраивает часть парка/лесопарка, который прилегает к жилому комплексу.

Проекты квартальной застройки в Московском регионе

Стоит отметить, что именно тип застройки – квартальная или микрорайонная – практически не отражается на стоимости квартир. Цена предложения формируется в зависимости от расположения проекта, его транспортной доступности, стадии строительной готовности и ценовой политики девелопера. По словам директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, нельзя однозначно сказать, что квартиры в квартале дороже, чем аналогичное по своим характеристикам жилье в микрорайоне. Хотя, учитывая тот факт, что кварталы являются более комфортным форматом, потенциально это может влиять на привлекательность проекта и, соответственно, на стоимость метра.

Сложившаяся экономическая ситуация – санкции в отношении российских банков, девальвация рубля, повышение ключевой ставки ЦБ до 17% и удорожание ипотечных кредитов – все это отразится на рынке недвижимости в целом, и на проектах квартальной застройки в частности. «Рост цен на стройматериалы может вынудить многих девелоперов затормозить стройки и перенести сроки сдачи, а новые проекты, которые пока что находятся в бумажной стадии, могут выйти на рынок не раньше 2017 года, вместо 2015, - говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дарья Третьякова. – В ситуации с пониженным потребительским спросом некоторые застройщики могут вернуться к точечной застройке, так как огромные затраты на строительство целого квартала с инфраструктурой могут быть не оправданы».

Однако в целом курс на развитие квартальной застройки вряд ли будет изменен. Более того, эксперты считают, что новые экономические условия, в которых региону придется жить в 2015 и последующих годах, на генеральном векторе не отразится – политика перехода уже утверждена.

«Перспективы у квартальной застройки есть, это подтверждают и примеры темпов реализации уже существующих проектов – покупателю они интересны, а значит, и интерес к ним застройщиков будет расти»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Мария Литинецкая считает, что развитие квартальной застройки имеет сегодня значительные ограничения. В Москве достаточно высокая плотность застройки, и изыскать новые территории под кварталы – непростая задача для девелопера. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом существуют бывшие промзоны, которые годны под жилую застройку, между ТТК и МКАД возможна реновация территорий, но сносить еще пригодные 9- и 12-этажные дома в микрорайонах нерентабельно. Максимум, где возможно развитие квартальной застройки – Новая Москва. Но поскольку жилье здесь на порядок дешевле, чем в границах старой Москвы, возведение кварталов может не оправдать своих затрат. Таким образом, в ближайшее время не стоит ожидать массовой квартальной застройки, скорее всего, это будет происходить в течение многих лет, с реновациями территорий и застройкой бывших промышленных зон.               

А вот Гасан Архулаев, исполнительный директор Sezar Group, тормозящим фактором развития квартальной застройки называет отсутствие единого утвержденного Генерального Плана города Москвы и Правил землепользования застройки. Несмотря на все усилия Москомархитектуры, Москва застраивается с разбивкой на несколько участков, а квартальная застройка требует четкой связи между районами, в первую очередь для решения транспортной проблемы города.

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец говори о том, что переход к квартальной застройке должен сопровождаться мерами, направленными на уменьшение себестоимости жилых проектов, поскольку девелоперам выгоднее все-таки строить высотные здания. Для этого сначала необходимо упростить процедуру получения исходно-разрешительной документации, снизить административные барьеры и т.д. 

Читайте также

Ирина Доброхотова: «Спрос перетекает в малоэтажные проекты, а они в основном застраиваются кварталами»