Как с помощью льготной ипотеки купить более просторную квартиру или жилье бизнес-класса, если стоимость объекта выходит за рамки установленного государством лимита? Варианты есть – о них Новострой-М рассказала Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея».
– Купить недвижимость бизнес-класса и сэкономить на ипотечных платежах? Звучит нереалистично, но, как и в любом другом деле, главное – разобраться в многообразии предложений и правильно использовать инструменты поддержки, которые предоставляет государство.
Клиентов, которые покупают жилье бизнес-класса, можно условно поделить на три категории. Первые – это те, кто делает акцент на удобстве обслуживания и входит в категорию Private banking. Им не принципиален размер ставки. Вторые имеют высокий первоначальный взнос и небольшое тело кредита, которое умещается в лимит программ с господдержкой. Третья же категория клиентов имеет на руках маленький первоначальный взнос, нереализованные сторонние активы и большое тело кредита, которое выходит далеко за лимит в 12 миллионов рублей (и в 18 млн рублей по программе для IT-специалистов). Но даже для них ипотека с господдержкой может стать отличным инструментом для приобретения жилья бизнес-класса. В нашей практике порядка 50% ипотечных кредитов выдаются именно по льготным программам.
О большом недостатке льготных программ – лимите в 12/18 млн рублей – мы уже упомянули выше. Но это ограничение можно вполне легально обойти. Комбоипотека – сегодня это, пожалуй, самая популярная программа, которая позволяет увеличить сумму кредита до 30 млн рублей.
Этот комбинированный вариант сочетает льготный и рыночный виды ипотечного кредитования. Льготный процент начисляется на сумму установленного лимита по льготной ипотеке, а на сумму свыше – рыночный.
Платеж по ипотеке клиент платит по средневзвешенной ставке. По семейной ипотеке она начинается от 7,6%, при ипотеке с господдержкой – от 9,15%. Еще одна дополнительная выгода: при досрочном погашении клиент гасит сперва «дорогой» кредит, а на более длительный период «остается» в его льготной части.
По статистике, до 70% сделок на рынке – альтернативные, то есть сопровождаются продажей «вторички». Комбинированная ипотека позволяет клиенту реализовать сторонний актив по нужной ему цене. Нет необходимости отдавать свободное жилье в трейд-ин со срочным выкупом и терять комиссию. Комбо позволяет некоторое время платить ипотеку по средневзвешенной ставке и спокойно подбирать покупателя на свою жилплощадь. При условии погашения части тела кредита за счет продажи имеющегося жилья, комбоипотека становится очень выгодным инструментом. Сегодня такую программу предлагают, например, такие банки из ТОП-10 как Уралсиб, Росбанк, Альфа-Банк и другие.
Еще один вариант облегчить жизнь клиента на первые годы кредита – это вариант ипотеки, когда на период стройки (2–3 года) банк предлагает минимальную ставку 0,01% или 2,99%. После сдачи дома деньги перечисляются застройщику, а покупатель квартиры начинает выплачивать оставшееся тело кредита по ставке согласно выбранной ипотечной программы – государственной или базовой.
Это позволяет существенно сократить траты на период строительства и аренды другой квартиры. Но важно помнить, что комиссия за дисконтирование закладывается в увеличение стоимости объекта. Такая программа выгодна, если не планируется досрочного погашения кредита. В этом случае, единоразово переплатив комиссию банку, вы снижете ежемесячный платеж на 30%, что в перспективе всех 30 лет выплат снижает переплату за пользование кредитом на 35% в сравнении со стандартной ставкой. Ну и, конечно, не стоит упускать из виду, что инфляция за длительное время также существенно «съедает» ценность ежемесячных платежей.
Еще один интересный вариант для клиента – траншевая ипотека. По сути, это программа, максимально похожая на рассрочку от девелопера, но с кредитным плечом банка. Застройщикам эта программа не так уж выгодна, так как наполнение эскроу-счетов идет в замедленном темпе, а от их объема зависят условия проектного финансирования. Однако нередко траншевую ипотеку предлагают для стимулирования спроса. Ключевое преимущество – возможность снизить платежи до минимальных значений на период стройки, если начисления начинаются в срок, максимально приближенный к получению документов на ввод объекта в эксплуатацию.
Не только банки, но и сами застройщики предлагают выгодные варианты для клиентов. Например, программа, которая позволяет приобрести жилье в новостройке без первоначального взноса и с возможностью проживать в старой квартире сроком до двух лет, появилась у нашей компании – девелопера «Мангазея». С 2022 года дисконт за выкуп квартиры по программе trade-in с возможностью проживания достиг порядка 30%, что сократило долю таких сделок практически до нуля. Новый же инструмент позволяет сократить дисконт квартиры до 8−10% ее стоимости. По сути переплата за пользование программой идентична стоимости аренды квартиры на отведенный период.
Несмотря на постоянное повышение ключевой ставки, ипотека остается одним из наиболее востребованных инструментов для приобретения недвижимости. Главное – научиться ей правильно пользоваться и выбирать программу, исходя из стратегии погашения и наличия сторонних нереализованных активов.
Читайте также:
Комбоипотека: где и как оформить кредит с господдержкой на сумму более 12 млн руб.
Отмотать назад: почему банки начали отказывать в ипотеке после сделки?
Дата публикации 21 ноября 2023
