Говорят, что официальный брак – это всего лишь штамп в паспорте. Тем не менее, во многих ситуациях он сильно упрощает жизнь и дает определенные гарантии. Например, при покупке квартиры в ипотеку. А как быть, если пара не собирается жениться, но планирует совместную покупку нового жилья? Новострой-М рассказывает, как взять ипотеку на двоих вне брака и при этом минимизировать риски для обеих сторон.
Брак, гражданский брак, сожительство: в чем разница?
Как быть с ипотекой вне брака?
Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку не в браке
Плюсы и минусы ипотеки не в браке
Брак, гражданский брак, сожительство: в чем разница?
Гражданским браком обычно называют союз мужчины и женщины, живущих вместе и ведущих совместное хозяйство. У них даже могут быть общие дети и имущество. Однако проблема в том, что в российском законодательстве нет термина «гражданский брак». А это значит, что такая семья не признается официально зарегистрированной и де-юре не существует.
Отношения, путь даже крепкие и длительные, но не оформленные документально в органах записи актов гражданского состояния (ЗАГС), считаются сожительством и не предусматривают возникновения каких-либо юридических последствий и гарантий для пары – об этом говорится в Семейном кодексе РФ, ст. 1. Во многих случаях это может стать проблемой, начиная от получения сведений о том, в какую больницу был госпитализирован один из партнеров (это связано с конфиденциальностью, а неофициальный супруг считается посторонним), и заканчивая наследственными вопросами.
На сожителей распространяются только общие гражданско-правовые установки. И если после разрыва отношений между мужчиной и женщиной, не состоящих в официальном браке, дело дойдет до раздела имущества, то один из партнеров с большой долей вероятности останется ни с чем. Единоличным собственником станет тот, на чье имя записана квартира, машина или дача, даже если в покупке оба принимали полноценное финансовое участие.
Как быть с ипотекой вне брака?
Несмотря на некоторые неудобства, которые имеются в гражданском браке, многие пары предпочитают не заключать официальный союз и формально остаются «свободными». Это не мешает им вести полноценную семейную жизнь. У них появляются те же потребности и нужды, что и у законных супругов, и порой возникает необходимость в совместной покупке общей недвижимости. В том числе, в ипотеку. Но так как, с точки зрения закона, сожители являются более уязвимыми и незащищенными, и на них не распространяются нормы о правовой защите супругов, им нужно следовать определенным правилам, чтобы обезопасить себя в случае расставания.
В РФ действует Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который определяет основания возникновения жилищного кредита и регулирует все положения, связанные с ним.
Согласно российскому законодательству, любой человек имеет право взять ипотеку совместно с кем-либо. Это может быть гражданский супруг или супруга, в также брат, сестра, троюродный дедушка или просто друг. Важно, чтобы в данном случае объект недвижимости был оформлен в долевую собственность, а ответственность за выплаты по кредиту распределились между сторонами по договоренности.
Размер долей и сумма, которую ежемесячно вносит каждый из партнеров, определяется парой самостоятельно и указывается в ДДУ. Они могут быть любыми, но, как правило, взнос пропорционален выделенной доле.
При покупке квартиры в ипотеку не в браке один из сожителей становится титульным (основным) заемщиком, а второй является созаемщиком. Для банка не имеет значения статус «совладельцев» по ипотеке: заемщик и созаемщик несут перед ним равную ответственность. Однако списание ежемесячного платежа происходит со счета титульного заемщика. И лишь в случае отсутствия на этом счете средств необходимая сумма будет списана со счета созаемщика.
Основной счет, откуда списываются средства, может быть пополнен любым из партнеров. Правом на досрочное погашение также обладают оба созаемщика.
Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку не в браке
Правила оформления ипотеки не в браке для двоих практически ничем не отличаются от стандартной процедуры для одного человека, однако требования к заемщикам и необходимому пакету документов могут варьироваться в зависимости от банка, который выдает кредит. При этом, оба заемщика должны иметь постоянную работу и хорошую кредитную историю.
Обычно оформление ипотеки происходит в несколько этапов:
1. Изучение предложений банков и выбор наиболее подходящего (можно запросить предварительный расчет условий ипотеки).
2. Подача заявки на кредит (в большинстве случаев это можно сделать онлайн).
3. Предоставление всех необходимых документов в банк после получения предварительного одобрения ипотеки.
4. Выбор объекта недвижимости, его оценка аккредитованным специалистом и получение одобрения банка на приобретение конкретной квартиры.
5. Заключение ДДУ или договора купли-продажи.
Договор заключается в банке в присутствии обоих гражданских супругов. Также оформляется кредитный договор, приобретается страховка, открывается аккредитив и т.п.
Если речь идет о покупке жилья в долевую собственность, то банки могут настаивать на участии нотариуса, чтобы обговорить все нюансы и в дальнейшем избежать возможных споров и конфликтных ситуаций.
6. Передача документов для государственной регистрации ипотеки в Росреестре.
Это финальный этап. Заявка подается лично через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Подтверждением того, что право собственности на квартиру перешло новому владельцу, является выписка из ЕГРН. Обычно ее можно получить спустя 5-7 дней после обращения. При покупке вторичного жилья ставится штамп об обременении (ипотеке), при покупке новостройки – штамп об ипотеке в силу закона.
Плюсы и минусы ипотеки не в браке
Покупка квартиры гражданскими супругами имеет свои очевидные плюсы. В первую очередь, это возможность получить заем на более выгодных условиях или увеличить сумму кредита, так как банк учитывает совокупный доход созаемщиков. Конечно, при условии их платежеспособности и хорошей репутации.
Во-вторых, совместными усилиями выплачивать ипотеку проще.
В-третьих, это неплохая страховка на случай непредвиденных обстоятельств: в случае форс-мажора один из супругов сможет на какое-то время взять выплаты полностью на себя.
В-четвертых, оба созаемщика могут рассчитывать на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья и отделки и 13% от суммы процентов по ипотеке (но не более 650 тыс. руб.).
Из минусов стоит отметить то, что за ипотеку несут полную ответственность оба заемщика. И если один из них в какой-то момент больше не сможет или не захочет платить, то второму придется делать это самостоятельно в полном объеме – или приготовиться расстаться с жильем.
Сложности могут возникнуть и в том случае, если один из сожителей решит продать свою долю, а у второго, несмотря на преимущественное право покупки, не найдется средств для покупки. Тогда ему придется делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.
Самые большие трудности могут появиться в случае расставания гражданских супругов. При наличии договора с четко прописанным условиями и строго выделенными долями каждый получит то, что ему положено. Но ситуации бывают разные. Например, когда один из заемщиков длительное время не платит, а деньги за него вносит сожитель. Чтобы это доказать в суде, нужно будет предъявить чеки или иные документы.
Какие еще есть варианты по разделу ипотечной квартиры после расставания «неофициальной» пары? Можно продать квартиру, заручившись согласием банка, и поделить деньги между собой. Или договориться с «бывшим» об отказе от доли и получить компенсацию соразмерно ее стоимости.
Но самая лучшая страховка на случай непредвиденных ситуаций при покупке квартиры в ипотеку – это приобретение недвижимости в официальном браке. Тогда в случае развода жилье будет делиться пополам, так как оно считается совместно нажитым имуществом. И не имеет значения, на кого из супругов записана эта квартира.
Читайте также:
Продажа квартиры, купленной в браке: почему нужно получить нотариально заверенное согласие супруга?
Покупка квартиры в браке: полная инструкция
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 08 мая
