Ипотека в 2025 году: новые ограничения для банков и возможности для заемщиков

Цены на недвижимость растут, ключевая ставка не снижается. Мечты о том, чтобы приобрести квартиру за счет собственных накоплений, тают на глазах. Ипотека зачастую становится единственной возможностью воплотить их в реальность. Новострой-М рассказывает о введении нового ипотечного стандарта в 2025 году и о том, что принципиально поменялось для россиян с его появлением.

Стандарт новый – риски старые

Как новые меры повлияли на рынок недвижимости

Программы ипотеки в 2025 году

С 1 января 2025 года ипотека и сам подход к ней несколько изменились. Это произошло из-за нововведения под названием «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Стандарт распространяется на договоры, заключенные в 2025 году, и не затрагивает те, что были оформлены ранее. Также он не влияет на ипотеку, направленную на индивидуальное жилищное строительство.

Новый стандарт представляет собой единый для всех банков свод правил, которым они должны руководствоваться при выдаче ипотечных кредитов. Он был принят для того чтобы снизить количество рисков для всех участников сделки, в первую очередь, для заемщиков. Но не все оказалось так радужно, как планировалось. В этой бочке меда нашлась большая ложка дегтя, и не одна. Но обо всем по порядку.

Стандарт новый – риски старые

Самый большой риск при оформлении жилищного кредита – невозможность его выплатить. Следствием этого является потеря с трудом приобретенной недвижимости. Конечно, такие риски существовали всегда. Но сейчас, учитывая запредельный процент по ипотеке в 2025 году, они многократно увеличиваются. Поэтому одна из главных задач нового стандарта – снизить такую вероятность до минимума.

Для этого были приняты следующие меры:

1. Ограничение размера кредита.

Чтобы избежать завышения цены на жилье, стандарт рекомендует банкам выдавать кредиты на сумму, не превышающую 80% от стоимости объекта недвижимости.

Впрочем, из этого правила могут быть исключения. Например, если у заемщика имеется дополнительное обеспечение, в том числе и поручительство. Также сумма может оказаться более внушительной, если клиент банка намерен в кратчайшие сроки частично досрочно закрыть ипотеку тем или иным способом – например, использовать материнский капитал или получить деньги от продажи иного имущества.

2. Ограничение срока действия кредита.

Из-за того, что в последнее время участилась практика увеличения срока действия ипотеки для снижения ежемесячного платежа, в стандарте содержится рекомендация ограничить его 30 годами. Ведь чем больше срок, тем внушительнее в итоге выходит переплата.

3. Максимально полное информирование заемщика.

Заемщик должен осознавать все потенциально возможные риски при оформлении ипотеки, поэтому банкам поручено не оставлять простора для фантазии. Все основные моменты, нюансы и тонкости обязаны быть разъяснены как можно подробнее и доступным языком.

Также его должны проинформировать:

• о сроках оформления прав собственности на жилье и его страхования;
• о действующих льготных ипотечных программах;
• о бонусных программах и их условиях, если таковые предусмотрены;
• в случае рассрочки – о разнице между фактической и справедливой стоимостью объекта недвижимости;
• о возможности получения кешбэка;
• о возможности воспользоваться ипотечными каникулами или об иных способах урегулирования задолженности по кредиту в сложной жизненной ситуации, когда заемщик понимает, что не сможет какое-то время вносить ежемесячные платежи;
• о том, какие последствия могут быть, если нарушать сроки оплаты ипотечного кредита, вплоть до изъятия жилья.

4. Запрет длительного размещения средств на аккредитивах.

При оформлении сделок с недвижимостью деньги заемщиков обычно направляются на специальные счета – аккредитивы, где они хранятся до того момента, когда будут подтверждены условия выполнения договора. Но, в отличие от эскроу счетов, аккредитивы не защищены системой страхования вкладов. Именно поэтому вводится запрет на длительное размещение средств на них. Максимум – 5 рабочих дней, после чего они должны быть зачислены на счет эскроу. При этом, процедура использования аккредитивов теперь стала обязательной для всех сделок по ипотеке.

5. Первоначальный взнос без кешбэка (за счет собственных средств покупателя).

Если раньше была возможность учитывать в первоначальном взносе кешбэк от застройщика или банка, то в новых условиях по ипотеке в 2025 году этого не предусмотрено. Считается, что если заемщик не в состоянии накопить необходимую «стартовую» сумму для покупки жилья, то велика вероятность, что он не сможет обслуживать кредит.

Однако по-прежнему сохраняется возможность использовать в качестве первого взноса материнский капитал или средства, выделенные государством или работодателем на покупку квартиры.

6. Запрет на занижение стоимости жилья при сниженной ипотечной ставке от застройщика.

Распространенная схема, когда разницу между льготной и фактической ставкой по ипотеке оплачивает застройщик, привлекая тем самым покупателей, исчезнет с рынка в июле 2025 года. Потому что в большинстве случаев эта разница оплачивается из кармана покупателя.

До указанного времени банки должны будут компенсировать заемщикам уплаченную стоимость, если ипотека была закрыта ими досрочно. А в дальнейшем финансовые организации обязаны будут заранее информировать своих клиентов о полной стоимости ипотеки, без учета пониженной ставки, чтобы они могли наглядно увидеть разницу и понять, является ли предложенная схема действительно выгодной для них или же это обычная уловка маркетологов.

Как новые меры повлияли на рынок недвижимости

У новых мер есть как свои плюсы, так и минусы. Ипотека стала более защищенной, условия по ней – максимально ясными и прозрачными, а заемщики оказались более информированными обо всем, что касается договора и его обслуживания. Однако часть покупателей автоматически отсеялись – те, кто рассчитывал на «нулевой» или минимальный первоначальный взнос. Возможно, это даже неплохо: таким образом, они будут защищены от ситуации, в которой не смогут в какой-то момент больше вносить плату за ипотеку и лишиться жилья.

Впрочем, пока рано говорить о глобальном влиянии нового стандарта на рынок недвижимости. Пока всё еще встречаются схемы с субсидированной ставкой от застройщика с завышением стоимости объекта или с платой за снижение процентной ставки. Также можно найти программы с низким первоначальным взносом.

В любом случае, прогнозы по ипотеке на 2025 год делать непросто. Нынешние процентные ставки являются заградительными для абсолютного большинства заемщиков, а стоимость квартир не позволяет рассчитывать на имеющиеся у граждан накопления.

Рыночная ипотека, мягко говоря, не пользуется популярностью. Ее берут в том случае, когда для покупки требуется совсем небольшая сумма, или когда на горизонте маячит сделка по продаже уже имеющейся недвижимости. Основная нагрузка приходится на программы льготного кредитования, которых на рынке осталось не так много.

При этом, эксперты считают, что на снижение ставки по ипотеке в 2025 году и на то, что жилье станет дешеветь, рассчитывать не приходится: строительные материалы и услуги подрядных организаций дорожают, ключевая ставка ЦБ Ф не снижается, годовая инфляция пока ускоряется. Кроме того, ни в один кризис недвижимость не падала в цене. Так что если есть необходимость в покупке жилья и возможность его приобрести, то, возможно, нет смысла откладывать это решение в долгий ящик и ждать наступления лучших времен.

Программы ипотеки в 2025 году

Сейчас действует несколько льготных ипотечных программ с выгодными процентными ставками.

Семейная ипотека

Рассчитана на семьи, в которых воспитывается хотя бы один ребенок до 6 лет, несовершеннолетний ребенок-инвалид или есть двое (или больше) несовершеннолетних детей, один из которых – в возрасте до 6 лет. В иных случаях жилье можно приобрести на территории 35 регионов с низким объемом строительства, и там, где разработаны индивидуальные программы развития.

Срок действия семейной ипотеки рассчитан до 2030 года, ставка по ней достигает 6%. Обязателен первоначальный взнос от 20%, можно использовать материнский капитал. Предельная сумма кредита – до 12 млн руб. в Москве и Московской области, Петербурге и Ленобласти, до 6 млн руб. в других регионах РФ. Купить можно квартиру на первичном рынке недвижимости или земельный участок с готовым или строящимся домом от застройщика.

IT-ипотека

Эта программа ориентирована на всех сотрудников, занятых в сфере высоких технологий. Организация, в которой они работают, должна быть аккредитована Минцифры РФ, пользоваться налоговой льготой и применять пониженный тариф по страховым взносам.

Срок действия программы продлен до 2030 года, ставка составляет 6% годовых, максимальная сумма займа – 9 млн руб. Купить квартиру в Москве или в Санкт-Петербурге по ней теперь нельзя.

Сельская ипотека

Ставка по сельской ипотеке составляет 3% годовых, срок действия не ограничен. По данной программе можно купить жилье на всей территории России, но только в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек. То есть, в Москве, Петербурге и в административных центрах регионов взять квартиру не получится.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Дальневосточная и арктическая ипотеки действуют до конца 2030 года, процентная ставка по ним составляет до 2%, а максимальная сумма кредита – 9 млн руб.

Они рассчитаны на тех, кто планирует купить жилье в Дальневосточном федеральном округе (Якутия, Бурятия, Забайкальский, Камчатский, Приморский и Хабаровский край, Магаданская, Сахалинская, Амурская и Еврейские области, а также Чукотский автономный округ) или на территории Мурманской области, в Ямало-Ненецком и Ненецком автономных округах и в находящихся на территории Арктики населенных пунктах Республики Карелии и Коми, Красноярского края и Архангельской области.

Военная ипотека

Программа рассчитана на действующих военнослужащих, которые являются участниками НИС (накопительно-ипотечной системы). Первоначальный взнос по военной ипотеке и ежемесячные платежи выплачивает вместо заемщика государство. Ставки и иные условия по ней зависят от региона, где находится жилье, и от банка, который ее предоставляет.

Читайте также:

Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: сколько нужно денег, чтобы купить новостройку в кредит

На пути к оздоровлению рынка: как работает новый ипотечный стандарт

Автор: Евгения Рекшан