С 1 января 2025 года в России вступит в силу стандарт ипотечного кредитования, разработанный Центробанком. Его официальное название — «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Что изменится для заемщиков, как именно стандарт сможет защитить граждан — расскажем в этой статье.

Для чего нужен ипотечный стандарт

Ипотечный стандарт с 01.01.2025 — детали

Последствия для заемщиков

Для чего нужен ипотечный стандарт

Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков был утвержден в сентябре 2024 года. Его главная цель — сведение к минимуму высокорискованных схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и возможных рисках.

В частности, будут запрещены следующие схемы:

• аккредитивы при покупке жилья;
• ипотека с кешбэком;
• субсидированная ипотека от застройщика с завышением стоимости жилья;
• комиссия банкам от застройщиков за пониженную ставку по ипотеке.

Кроме того, стандарт рекомендует банкам не заключать ипотечные договоры на срок свыше 30 лет и на сумму более 80% справедливой стоимости предмета ипотеки. Также банки будут обязаны до заключения договора информировать клиентов об условиях кредита, о возможных комиссиях и рисках, о завышении стоимости жилья.

Ипотечный стандарт с 01.01.2025 — детали

Рассмотрим некоторые нормы стандарта более подробно.

• Запрет на аккредитивы. Стандарт запрещает размещать средства заемщиков на аккредитивах на длительное время, поскольку такие счета, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы и клиенты несут дополнительные риски.
• Первоначальный взнос без кешбэка. С 2025 года с составе первого взноса по ипотеке больше не будет учитываться кешбэк от застройщика или банка — сумма, которую возвращают заемщику после покупки квартиры на первичном рынке. В Центробанке отмечают, что этот запрет обусловлен тем, что в качестве первоначального взноса покупатель должен использовать только собственные средства. Если гражданин не может накопить на первый взнос, скорее всего, он не справится и с выплатой кредита.

• Запрет на завышение цен. С июля 2025 года с рынка должна уйти еще одна схема — занижение стоимости жилья при сниженной ипотечной ставке от застройщика. В таком случае банки не будут получать вознаграждение от застройщика.

До июля следующего года банки обязаны компенсировать заемщику уплаченную им стоимость пониженной ставки, если он погасил ипотеку досрочно. А до заключения соглашения о пониженной ставке клиенту должны предоставить расчет полной стоимости кредита (ПСК) без учета пониженной ставки — так покупатель сможет оценить, действительно ли ипотека с низкой ставкой является выгодной или это маркетинговый ход.

• Ограничение размера кредита и срока договора. Стандарт не рекомендует банкам выдавать ипотечные кредиты на сумму более 80% от справедливой стоимости. Эта норма нужна для недопущения завышения стоимости жилья — если клиент не сможет обслуживать кредит, квартира будет изъята по решению суда и продана с торгов. Жилье с завышенной стоимостью не получится продать по исходной цене, а это означает убытки для банка.

Банки должны объяснять все условия по ипотечному договору. Для потенциального ипотечного заемщика условия ипотеки должны быть максимально понятны. Банковские менеджеры будут обязаны сообщить заемщику:

• разницу между фактической и справедливой стоимостью жилья в случае рассрочки, получения кешбэка от продавца или оплаты первоначального взноса за счет господдержки или работодателя;
• информацию о бонусной программе (если она предусмотрена) и ее подробные условия;
• информацию о льготных ипотечных программах — семейной, сельской, арктической, дальневосточной, IT-ипотеке (и других программах, если они появятся);
• при заключении ДДУ — сроки оформления прав собственности на недвижимость и страхования недвижимости;
• сведения об ипотечных каникулах и других способах урегулирования задолженности по кредиту, если у заемщика не будет возможности вносить ежемесячные платежи;
• информацию о том, что жилье может быть изъято, если не выплачивать кредит вовремя.

Поскольку клиент, как правило, не обладает специальными знаниями в области финансов, все условия и риски должны быть доведены до него понятным языком. Однако банки по-прежнему не обязаны раскрывать причины отказа в выдаче ипотеки.

Последствия для заемщиков

С введением стандарта ипотека станет недоступной для тех, у кого нет накоплений на первоначальный взнос. С одной стороны, такие граждане не смогут улучшить жилищные условия, с другой — стандарт таким образом защищает их от невыплаты кредита и потери купленной квартиры.

В целом же стандарт направлен на то, чтобы условия ипотеки стали максимально прозрачными для заемщиков, снизить риски покупателей и защитить их от невыгодных сделок.

Читайте также:

Почему банки отказывают в ипотеке и не одобряют кредит — разбираем все возможные причины

Ипотека: на какой срок лучше всего взять кредит и как выбрать наиболее выгодный вариант

Автор: Евгения Озерова