Ежегодно во дворах московских многоэтажек несколько сотен людей попадают под колеса автомобилей. Одним из вариантов решения проблемы является правильная организация дворового пространства. Портал Novostroy-M.ru разбирался, в каких новостройках Московского региона безопасность жителей превыше всего.
Можно выделить три основных подхода к организации движения транспорта на территории жилых комплексов:
- полный запрет на движение автомобилей,
- частичный запрет или разграничение потоков транспорта и пешеходных зон,
- движение без ограничений (большинство дворов в спальных районах Москвы).
Каждый из этих вариантов определяется еще на этапе проектирования жилого комплекса, так как требует определенного зонирования территории. Соответствующее решение принимает застройщик, градостроительные нормы этот вопрос не регламентируют. СНИПы лишь регулируют ширину автомобильных проездов, пешеходных тротуаров, удаленность проезжей части от зданий и от инфраструктурных объектов. «В зависимости от количества предусмотренных машиномест санитарными нормами регламентируется расстояние между окнами и организованной парковкой, таким образом легально полностью занять двор парковочными местами нельзя», – поясняет Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group.
«Вне зависимости от сегмента недвижимости, застройщик обязан обеспечить безопасность проживания. Еще на этапе проектирования необходимо предусмотреть создание комфортной среды и найти компромиссное решение между автовладельцами и другими жителями»
Лариса Швецова, «Ривер Парк»
Одной из тенденций последних лет стала практика возведения стилобатной части здания, которая становится зоной для пешеходов и велосипедистов. «Таким образом, машины остаются в пределах паркинга, не мешая при этом прогуливающимся по благоустроенному подиуму», – говорит Анна Меркулова, генеральный директор ОАО «Моспроект-3». Также сегодня встречаются проекты, где парковка организована на тыльной стороне дома, то есть фактически во дворе нет проезжей части, поэтому, выйдя из подъезда, ребенок сразу окажется во дворе и сможет без риска дойти до детской площадки. Так организован двор в квартале Южный ЖК «Новые Ватутинки». Кроме того, подъезды в корпусах могут иметь выходы на две стороны: внутренний вход предназначен исключительно для повседневного использования жителями и выходит во «двор без машин», а второй, внешний, ориентирован на ситуации, когда нужно воспользоваться транспортом.
В последнее время все больше появляется так называемых «дворов без машин», где проезд по дворам возможен только для аварийных служб и полностью запрещен для жителей, гостей и т.д. Данный способ организации пространства обязывает девелоперов строить паркинг – наземный или подземный, что приводит к увеличению себестоимости квадратного метра. Соответственно, «дворы без машин» изначально были характерны для элитных новостроек, затем проникли в бизнес-класс, а сегодня встречаются и в проектах комфорт-класса. «Чем выше класс жилья, тем более внимательно застройщик относится к деталям, в том числе к безопасности и комфорту пребывания жильцов во дворе», – говорит Игорь Рожков, директор департамента технического заказчика Tekta Group.
По словам Натальи Саакянц, традиционно в элитном сегменте транспортная логистика продумывается более детально. Как правило, в таких проектах предусмотрен подземный паркинг, что сразу регламентирует организацию движения во дворе. Тем не менее, в последнее время отмечается более внимательный подход к решению этого аспекта благоустройства и в проектах комфорт-класса. «В силу того, что объекты данного сегмента часто имеют крупные масштабы строительства, проблема хранения автомобилей становится крайне актуальной, – поясняет Наталья. – Идея «двор без машин» – одно из решений этой проблемы, предусматривающее не только освобождение территории от автомобилей, но и поиск мест для их парковки».
А вот для сегмента «эконом» закрытый двор по-прежнему остается скорее дополнительной опцией, чем стандартной практикой. При этом, как рассказала руководитель сектора архитектурных бригад бюро «БРТ РУС» (входит в ГК «Интеко») Елена Попова, даже в проектах эконом-класса вся территория комплекса может быть закрытой, а въезд осуществляться по пропускам. Застройщик сам принимает решение о реализации такой концепции. Другой вопрос, нужно ли это будущим жителям.
«Очень часты примеры, когда изначально застройщик запланировал двор без машин, однако на практике жители после ввода в эксплуатацию все равно договариваются открыть для въезда и парковки двор, даже при наличии непроданных мест в подземном паркинге»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева считает, что для масс-маркета, особенно в сегменте «эконом», концепция «двор без машин» более сложна в реализации, так как предполагает наличие достаточного количества подземных парковок, в то время как покупатели жилья эконом-класса не всегда планируют подобную покупку, предпочитая парковаться во дворах.
Конечно, для большинства клиентов наличие подобной концепции в проекте не является главным критерием при выборе будущего жилья. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», прежде всего люди обращают внимание на бюджет покупки, месторасположение и транспортную доступность объекта, а затем уже оценивают и другие характеристики. Однако при прочих равных условиях выбор все-таки делается в пользу новостроек, где реализуется концепция «двор без машин». Для жителей комплекса данная опция обеспечивает безопасность (особенно это касается семейных пар с детьми), хорошую экологию на локальном уровне, а также отсутствие пробок, которые обычно образуются из-за того, что машины блокируют друг друга.
Микрогород «В лесу» был одним из первых проектов, кто начал реализовывать идею свободного от автомобилей пространства. Для хранения личного транспорта предусмотрен подземный паркинг, гостевые автомобили останавливаются на специально выделенных площадках, в то время как внутренние дворы представляют безопасную пешеходную зону, защищенную от машин. Девелопер проекта – компания Rose Group считает, что такая концепция находит живой отклик у потребителей, даже несмотря на необходимость приобретения подземного машиноместа.
В ЖК «Ривер Парк» уровень внутреннего дворового пространства поднят на несколько метров над землей, попасть сюда могут только жители окружающих домов. При этом у автовладельцев будет возможность приобрести машиноместо в подземном паркинге.
Элитный ЖК «Садовые кварталы» исключительно пешеходный. Разгрузочные-погрузочные работы, заезд и выезд автомобилей на паркинг организованы под землей. А наверху будут расположены детские сады и школа, прогулочные аллеи и искусственный пруд.
На территории квартала «Сердце Столицы» движение и стоянка автомобилей предусмотрены в многоуровневом подземном пространстве, въезды организованы непосредственно по периметру квартала. А вся наземная территория будет превращена в максимально безопасную и комфортную пешеходную зону с парками, местами для активного и спокойного отдыха, велосипедными и беговыми дорожками, спортивными и детскими площадками.
Также концепция «двор без машин» реализуется в ЖК «Мосфильмовский», ЖК Wellton Park, ЖК «Виноградный», ЖК «LIFE-Митинская», МФК «Водный», ЖК «Татьянин парк», мкрн. «Эдальго», ЖК «Арт», ЖК «Ромашково», ЖК «Квартал 9-18» и др.
Директор Проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов уверен, что в ближайшие годы девелоперы, оценив позитивный опыт, начнут более уверенно реализовывать проекты, в которых двор полностью закрыт для автомобильного транспорта, и количество «дворов без машин» значительно возрастет.
«Ограничение въезда – единственное на сегодня однозначное решение проблемы. Остальное – это всего лишь полумеры. Если разрешить въезд автомобилей во двор, то обязательно найдется тот, кто будет «носиться» по двору на скорости, заезжать на пешеходные дорожки, парковать авто на газоне и так далее»
Дмитрий Иванов, ГК «Сапсан»
Учитывая, что суть концепции закрытых дворов заключается в том, чтобы ограничить движение по территории двора для личного автотранспорта, при этом сохранив возможность для въезда спецтехники, контроль доступа обеспечивается с помощью шлагбаума. Однако помимо установки шлагбаума жильцам необходимо нанять охранника, который будет постоянно присутствовать на месте и освобождать проезд. В противном случае шлагбаум будет вне закона. Как вариант – можно просто указать на шлагбауме мобильный телефон консьержа.
К слову, запретить парковку или транзитное движение во дворе можно не только волей девелопера, но и ТСЖ или УК. Для этого необходимо провести собрание собственников помещений многоквартирного дома, в результате которого 51% собственников и более проголосуют за установку шлагбаума во дворе.
Как рассказал Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», подмосковных проектов, в которых реализована концепция «двор без машин», немного. Как правило, везде запланированы пешеходные дорожки и пространства для спорта и отдыха, но полностью дворы для автомобилистов закрывают редко. «Совсем обделять владельцев машин — это, на мой взгляд, неправильно. Комфортно должно быть всем, особенно если учитывать тот факт, что большинство покупателей жилья в Подмосковье имеют, как минимум, один автомобиль на семью», – говорит Дмитрий.
Действительно, там, где двор по каким-либо причинам нельзя закрыть полностью, можно четко разграничить проезжую часть и пешеходные зоны. Например, отделить пешеходные дорожки от автомобильных живой изгородью. Это позволит обезопасить прохожих и придаст всему комплексу более свежий вид за счет большего количества зелени, которая не только эстетически приятна глазу, но и снижает негативный эффект от вредных автомобильных выхлопов.
Расположить здания таким образом, чтобы пешеходные и транспортные потоки не пересекались, удалось компании «Моспроект-3» в своем проекте в поселке Северный на Дмитровском шоссе. Удачная концепция посадки зданий жилых домов образовала два закрытых контура, которые объединяет между собой пешеходная аллея, детский сад и спортивные площадки, при этом движение автомобилей по территории разрешено. «Мы сознательно вынесли все парковочные места ближе к дорогам и автомагистралям, предусмотрели крытый многоуровневый паркинг, все машиноместа распределили по внешнему контуру застройки. А внутренний двор оставили без машин», – поясняет Анна Меркулова.
В микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» застройщик также четко разграничил пешеходные зоны и зоны для парковки автомобилей. Поэтому, несмотря на то, что автомобилисты оставляют транспорт во дворе, родители могут не беспокоиться о том, что ребенок попадет под машину. «В будущем, возможно, мы и ограничим въезд на территорию дворов. Однако пока такой надобности нет. А для того, чтобы машины не парковались на детских площадках, как это нередко бывает, мы установили специальные ограждения», – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
В UP-квартале «Западное Кунцево» свободной от проезда машин сделана не вся территория, а только центральный бульвар, но поскольку проходит он через весь комплекс, места для спокойного и безопасного отдыха хватает всем – и детям, и взрослым. Чередуя друг друга, на бульваре расположены детские и спортивные площадки, зоны отдыха для взрослых, проходят отдельные участки велосипедных дорожек.
В ЖК «Шуваловский» часть территории освобождена от машин: паркинг расположен под землей, а над ним – бульвар, где могут гулять жители комплекса. У каждого корпуса есть и свой внутренний закрытый дворик с детскими и спортивными площадками, при этом вся территория комплекса открыта для машин.
В ЖК Dominion внутренние дворики также закрыты от машин. Но сам комплекс полностью огорожен, и внутри него могут ездить только жильцы.
Генеральный директор компании «Домус финанс» Евгений Сандлер советует для поиска «золотой середины» предусматривать в проектах парковочные места в пешеходной доступности, проезжую часть проектировать вдоль внешней стороны домов, детские площадки располагать во внутренней части двора, четко определять зонирование активных видов отдыха и мест релаксации.
Дата публикации 08 июля 2015
