Новострой-М и агентство элитной недвижимости Delta estate продолжают цикл совместных публикаций. В новой авторской колонке управляющий партнер компании Елена Земцова рассуждает о том, как в результате реформы строительной отрасли изменится роль государства в этом секторе.
Изменения на рынке жилой недвижимости хотя и проходят под флагом защиты дольщиков, на самом деле направлены на усиление роли государства в строительном секторе. Высокие входные барьеры в отрасль в совокупности с амбициозными целями правительства по увеличению объемов строительства требуют вмешательства государства.
Нужно начать с очевидного — в ближайшее время нас ожидает консолидация строительного сектора. Пакеты нововведений уберут с рынка небольших и нестабильных застройщиков, и строительная отрасль постепенно будет монополизирована. Уже сейчас проявляется тенденция к укрупнению. Так, с начала 2017 года доля застройщиков из ТОП-10 по объему текущего строительства выросла с 11% до 17%, при этом сегодня 11% приходится всего на три компании: московского девелопера ГК ПИК и двух питерских — Группу ЛСР и холдинг Setl Group. Вряд ли это хорошая новость для рынка и покупателей, потому что если говорить о качестве новых проектов, то монополистическая конкуренция не способствует повышению требований к возводимому жилью.
При этом наиболее сложная ситуация может сложиться на региональном строительном рынке. Новые правила предъявляют жесткие квалификационные требования к застройщикам. Так, объем построенного и введенного в эксплуатацию жилья за последние три года должен быть не менее 10 тыс. кв. м. Но здесь нужно учитывать, что это достаточно усредненные показатели. Для Москвы и Санкт-Петербурга это действительно небольшой объем строительства, а для совсем маленьких регионов — вполне себе масштабный жилой комплекс.
Кроме того, для застройщиков, важно сохранить приемлемую рентабельность своих проектов. А в условиях удорожания строительства, которое неизбежно, сделать это будет непросто. Особенно это касается региональных застройщиков: при серьезном увеличении себестоимости проекта им станет просто невыгодно строить. Таким образом, может сложиться дефицит новых проектов на региональных рынках.
Здесь нужно учитывать и влияние банковского сектора. Естественно, банки в первую очередь заинтересованы финансировать проекты в богатых и активно развивающихся городах-миллионерах: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и других. Поэтому все новые объемы строительства будут наращиваться именно за счет этих городов. Но при этом нехватка жилья наблюдается именно в регионах, а, например, рынок Москвы уже близок к затовариванию. В итоге поддерживать установленный уровень ввода жилой недвижимости и распределять его более равномерно по стране возможно будет только с помощью регулирования со стороны государства.
В целом полный переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов фактически ставит застройщиков под жесткий государственный контроль. С одной стороны, для покупателей это хорошая новость. Банки теперь будут полностью видеть всю цепочку прохождения денежных средств дольщиков, соответственно оперативно выявлять их нецелевое расходование. Но, с другой стороны, застройщики попадают под полный контроль Центробанка РФ и налоговых инстанций. В итоге на рынке смогут выжить только крупные игроки, интегрированные с банковскими структурами.
На фоне всех вводимых ужесточений установка строить 120 млн кв. м в год кажется нелогичной и является еще одним шагом к усилению присутствия государства на рынке недвижимости. Очевидно, что на данный момент достичь запланированных показателей силами одних только девелоперов сложно. А учитывая снижение количества застройщиков и площадок — практически невозможно. И сегодняшние 80 млн кв. м можно считать хорошим, и даже избыточным результатом, учитывая, что платежеспособный спрос по-прежнему остается ниже предложения. Пока рынок просто не готов переварить 120 млн кв. м без государственного вмешательства. И здесь можно пойти двумя альтернативными путями.
Первый — поддерживать здоровую рыночную конкуренцию, создав комфортные условия для строительного бизнеса: предоставить кредиты по низким и льготным ставкам, снизить административные барьеры и ускорить сроки согласования проектно-разрешительной документации. В общем, дать возможности для развития малого и среднего бизнеса. А вместе с этим повысить доступность жилья для населения за счет снижения его стоимости и ипотечных ставок, а также программ строительства социального жилья. Социальные проекты (госзакупки, жилье для военных, реновация) сейчас находятся в дефиците, поэтому дополнительные квадратные метры необходимо перераспределять именно туда. Но в современных реалиях данный сценарий мало осуществим.
Второй путь, по которому, видимо, и планируют пойти законодатели, — еще больше ужесточить регулирование строительного сектора, создать госмонополию и централизованно снабжать оставшихся застройщиков дешевыми ресурсами. Будет ли новое жилье типовым при установленных нормах? Скорее всего, да, так как строить быстро, дешево и в больших объемах возможно только индустриальное жилье — панельные многоквартирные дома. Индивидуальные проекты с интересной архитектурой останутся только в сегменте дорогого премиального жилья. И здесь как раз можно говорить о тех 80% рынка, которое будет контролировать государство. Другой вопрос, насколько такой стандартизированный продукт будет востребован. Времена СССР, когда массово возводились одинаковые серые «коробки», давно прошли, а покупатели и их требования изменились. Но практика показывает, что большие бюрократические системы, в которую может превратиться наша строительная отрасль, крайне долго адаптируются к изменениям.
Если же государство вовсе не будет принимать участия, тогда целесообразности в таких объемах совершенно нет. Невозможно просто заставить людей покупать больше — у них нет на это средств. Тем более принимая во внимание рост ипотечных ставок и стоимости недвижимости. Невозможно заставить и девелоперов строить больше. Ориентируясь на спрос, столько строить они не будут. Так же, как и снижать цены, уменьшая тем самым свою маржу.
Читайте также
«Покупатель уже насытился просторными планировками после «хрущевок» и считает метры»
«Тенденция к удорожанию ипотеки — мощный стимул поторопиться с покупкой квартиры»
«От новых правил игры на рынке новостроек пострадают конечные потребители»
Дата публикации 26 октября 2018
