Новострой-М и агентство элитной недвижимости Delta estate продолжают цикл совместных публикаций. В новой авторской колонке управляющий партнер компании Елена Земцова рассуждает о том, что ждет российский рынок ипотечного кредитования в связи с падением курса рубля и повышением ключевой ставки Центробанка.

В свете новых санкций со стороны США, ускоренной инфляции и падения курса рубля рост ключевой ставки Центробанка был вполне ожидаем. Впервые с 2014 года произошло повышение ставки, а при нынешней экономической ситуации не исключен и дальнейший рост. Банки, в свою очередь, отреагировали моментально: «Райффайзенбанк» и «Абсолют банк» уже подняли ставку на ипотечные кредиты и рефинансирование на 1 п. п., скорректировали свои программы «Промсвязьбанк» и «МКБ», а Сбербанк прекратил программу по снижению ипотечных ставок, не исключая и возможность их повышения. Большинство же банков, в том числе «ВТБ» и «Открытие», выбрали выжидательную позицию.

Пока еще нет четкой картины того, как будут развиваться дальнейшие события, так как не до конца определен объем новых санкций и механизм их действия. Самый негативный сценарий (введение санкций против российских госбанков) приведет к резкой девальвации рубля. В этом случае однозначно Центробанк будет ужесточать кредитно-денежную политику. В условиях и так непростой экономической ситуации в стране это дополнительный удар и по покупателям жилья, и по застройщикам.

Что касается средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, то с начала года она планомерно снижалась, в июне достигнув своего исторического минимума 9,48%, но уже в августе произошел рост до 9,58%. Пока для рынка такой рост не критичен, так как в целом ипотечные займы по-прежнему остаются достаточно доступными. Но рост ставки на 1,5-2 п. п. уже может стать ограничивающим фактором для ряда бюджетных покупателей. Преимущественно в ипотеку приобретается массовое жилье, и для покупателей максимально важен комфортный размер ежемесячных выплат. Конечно, полностью люди не откажутся от покупки квартиры в ипотеку, если существует острая необходимость и решение о покупке жилья принято. Скорее всего, для сохранения приемлемого уровня платежа ипотека будет оформляться либо на более бюджетные варианты, либо на более длительный срок. К слову, средний срок ипотечного кредитования с начала года к июлю уже вырос с 15,5 до 17 лет. Серьезно снизить спрос на ипотечные кредиты может рост ставки до 14-15% и выше. В этом случае покупательская способность резко упадет, а, соответственно, и уровни продаж жилой недвижимости. Но пока предпосылок для такого стремительного роста нет. 

В целом покупатели на рынке сейчас и так достаточно активны. Основная причина — опасения по поводу возможного роста цен на новостройки из-за удорожания строительства для девелоперов. Этому будет способствовать как переход на банковское финансирование застройщиков, так и рост НДС до 20%. С одной стороны, деньги на реализацию проекта застройщики будут брать в кредит у банка, а расходы на обеспечение кредита заложат в стоимость квадратного метра жилья. С другой стороны, рост НДС приведет к удорожанию стройматериалов, техники и оборудования, что автоматически повышает себестоимость строительства. На фоне этого доступная ипотека является практически единственным способом поддержать спрос на первичное жилье на высоком уровне, так как она по-прежнему остается главным драйвером рынка жилой недвижимости. Для развития жилищно-строительной отрасли в условиях слабого экономического роста необходимо повышение доступности кредитов для населения. Ужесточение же кредитно-денежной политики и удорожание ипотечных займов наоборот может привести к спаду покупательской активности и стагнации рынка.

Стоит отметить, что в этом году зафиксирован максимальный объем выданных ипотечных кредитов. По официальным данным уже в сентябре, он превысит уровень 2017 года, который был рекордным. Традиционно «мертвое» лето также было нетипично активным как для застройщиков, так и для покупателей, и мы ожидаем, что такая же тенденция продлится и в осенние месяцы.  

Пока негативного эффекта от повышения ипотечных ставок мы не увидим. Скорее наоборот — вероятен всплеск покупательской активности. Отмечающаяся тенденция к удорожанию ипотечных займов — мощный стимул поторопиться с покупкой. Поэтому можно ожидать активизацию тех покупателей, которые пока находились в поиске и откладывали покупку. С учетом рыночных тенденций как в строительной отрасли, так и в банковской, сейчас действуют пока еще наиболее выгодные условия для приобретения квартиры в ипотеку. В ближайшей перспективе снижение ставок маловероятно. А если в будущем условия кредитования улучшатся, то всегда можно воспользоваться услугой рефинансирования. Что касается долгосрочного эффекта, то в полной мере его можно будет ощутить не ранее 2019 года. К этому моменту большинство покупателей, сегодня простимулированных ростом ставок, уже приобретут жилье. А новые покупатели, которые не могут позволить себе дорогую ипотеку, на рынок не выйдут. 

Читайте также

«Новостройки массового сегмента сегодня не имеют практически никакой инвестиционной ценности»

«Не все застройщики будут готовы работать по новым правилам»

Эксперты предрекли новый кризис на рынке новостроек

Не накопить, но купить: ипотека без первоначального взноса в новостройках Москвы