Аналитики компании «Инком-Недвижимость» полагают, что через год рынку новостроек грозит новый кризис, так как, по их наблюдениям, новый потенциальный спрос в сегменте скоро перестанет формироваться, а некоторые девелоперы решат покинуть рынок. Эксперты обращают внимание также на то, что Москва сейчас застраивается неравномерно: выявлен профицит экспонируемых объектов в районах Хорошево-Мневники и Южное Бутово, дефицит — в Басманном, Даниловском и Ломоносовском.
Предложение и спрос в «старой» Москве
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в настоящее время на первичном рынке столицы экспонируется 43 824 квартиры, в числе которых 49% занимают лоты комфорт-класса, 37% — объекты категории «бизнес», на квартиры класса «стандарт» приходится 10% предложения, на элитные — 4%. В структуре реализации соотношение объектов по категориям выглядит следующим образом: 55% –«комфорт», 28% — «бизнес», 11% — «стандарт», 6% — «элит».
Традиционно в экспозиции превалируют одно- и двухкомнатные квартиры — у них 32% и 33% соответственно, далее следуют «трешки» с 23%, менее всего на столичном рынке первичного жилья представлены многокомнатные лоты — их 12%. Картина востребованности похожа: по 29% у «однушек» и «двушек», 28% занимают трехкомнатные объекты, 14% — многокомнатные.
Малоэтажная застройка не распространена в старых границах столицы, но все же присутствует — 1%, квартиры в таких домах пользуются спросом у 5% покупателей. Жилые здания средней этажности (от четырех до восьми этажей) занимают 11% в общем составе предложения и 17% в структуре совокупного спроса. Доля многоэтажек (от 9 до 24 этажей) более значительна — их 27% в экспозиции и 28% в количестве сделок. Первое место по численности — 61% в предложении и 50% в реализации — занимают высотные жилые здания (от 25 до 75 этажей).
Лидером по объему первичного предложения в старой Москве является район Хорошево-Мневники — у него 11% в общем составе. Существенный пул лотов в новостройках представлен в Южном Бутово — 7%. В сумме дают почти четверть (24%) от общего объема экспозиции следующие районы: Тверской, Хамовники, Пресненский, Лефортово, Марьина Роща, Кунцево, Свиблово, Митино — каждый из них занимает долю в 3%.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», комментирует: «В целом сегодня на рынке московских новостроек почти нет переизбытка, исключениями являются лишь районы Хорошево-Мневники и Южное Бутово — в этих локациях зафиксирован профицит представленных к реализации квартир. И, несмотря на то, что номинально объем предложения в столице существенно превышает уровень спроса, на продажу выставляется примерно столько лотов, сколько требуется для обеспечения покупателей широким ассортиментом».
Сейчас недостаток выбора наблюдается в районах Басманный, Даниловский, Ломоносовский — их удельный вес в структуре спроса на первичном рынке столичного жилья существенно превышает аналогичный показатель в составе предложения.
«В старых границах Москвы потенциально перспективными для жилищного строительства можно назвать престижные локации со старым жилфондом—программа реновации даст возможность возведения новых домов», — уточняет Дмитрий Таганов.
Покупательский бум подходит к концу
По свидетельству специалистов «Инком-Недвижимость», на фоне текущего роста числа ДДУ в Москве — на 42,5% за год (август к августу, по данным Росреестра) — заинтересованность покупателей (то есть потенциальный спрос) снижается. В среднем число обращений и звонков возможных покупателей за год уменьшилось на 20%.
Дмитрий Таганов представляет свою точку зрения: «Основными мотивирующими факторами роста числа сделок на «первичке» являются изменения правил жилищного строительства, волатильность валют и ожидаемое повышение ипотечных ставок. Но именно эти же обстоятельства препятствуют накоплению потенциального, в том числе отложенного, спроса, и в будущем с большой долей вероятности можно говорить об ослаблении активности покупателей. Кроме того, нововведения в 214-ФЗ усложнят работу застройщиков, и часть из них будет вынуждена уйти с рынка. Снижение покупательской заинтересованности и пертурбации среди девелоперов в совокупности способны создать предпосылки к возникновению новых кризисных явлений — примерно через год, то есть во второй половине 2019-го.
Отмечу, многолетние аналитические исследования рынка недвижимости фиксируют традиционный бурный рост количества сделок в преддверии каждого серьезного спада. Так, по данным Росреестра, с января по август число заключенных ДДУ в Москве выросло на 45,5% по сравнению с данными за аналогичный период 2017 года.
В настоящее время, в связи с поправками в 214-ФЗ и переходом на проектное финансирование строительства, есть риски постепенной монополизации первичного рынка и возникновения дефицита (примерно через пять лет, когда будут реализованы квартиры в домах, возведенных по старым нормативам). Неизбежным следствием этих явлений станет рост цен не менее чем на 15-20%».
Читайте также
«Центробанк может осуществить изящный рейдерский захват строительной отрасли»
«В России сформируется новая категория обманутых дольщиков»: слабые места механизма эскроу-счетов
Прогноз рынка недвижимости в 2018 году: сколько будут стоить квартиры в Москве и Подмосковье?
Дата публикации 21 сентября 2018
