Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал порталу Новострой-М о том, почему в России решили отказаться от термина «жилье экономического класса» и как это может отразиться на рынке новостроек.
Недавно Минстрой РФ предложил отказаться от использования термина «жилье экономического класса» и ввести понятие «стандартное жилье». Для чего это делается, ваше отношение к нововведению?
Сегодня сам рынок, его участники и их предпочтения стремительно меняются – конкуренция растет, покупатели становятся более требовательными. Жесткие правила игры диктуют необходимость изменения подхода к девелопменту. «Качественно и доступно» совершенно не означает «экономично и дешево». Само понятие эконом-класс имеет негативный оттенок и отсылает к тем временам, когда в чистом поле строились безликие панельные «коробки» без какой-либо инфраструктуры, своего рода гетто для бедняков.
Я положительно оцениваю нововведение. До сих пор в нашем законодательстве не было четких критериев, определяющих принадлежность проектов к тому или иному классу. Введение определенных стандартов должно изменить эту ситуацию. Нам, застройщикам, станет проще работать, если мы будем понимать, каким набором характеристик должно обладать массовое жилье.
Как отразится введение новых стандартов на ценообразовании?
У покупателей нет повода для беспокойства, основными факторами, определяющими стоимость жилья, останутся локация, качество проекта, стадия готовности. Изменится только название, а цена останется прежней. Вообще в ближайшей перспективе в виду высокой конкуренции на рынке и низкой платежеспособности населения заметный рост цен в сегменте недвижимости вряд ли возможен.
Низкая платежеспособность - одна из причин невысокого спроса на квартиры в новостройках. За счет чего все же идут продажи, если у людей нет средств?
Большинство сделок сегодня происходит с привлечением ипотеки, в основном благодаря развитию рынка ипотечного кредитования и снижению ставок удается увеличивать объемы продаж. В этом отношении ожидания на следующий год еще более радужные. По прогнозам АИЖК объем выдачи ипотеки может превысить 2 трлн рублей, а количество оформивших кредит на покупку квартиры семей вырастет до 1,2 млн. Если сегодня доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья достигает около 40–50%, в среднесрочной перспективе, благодаря снижению ставок, она может составить 60–70%.
Возвращаясь к классификации жилья, в чем принципиальное отличие жилья эконом-класса от проектов комфорт-класса?
В первую очередь покупатель оценивает проект глазами. Визуально проекты комфорт-класса конечно же отличаются. Над созданием концепции проекта трудятся архитектурные бюро, они разрабатывают архитектуру, фасадные решения, проект благоустройства территории с общественными зонами для отдыха и спортивных активностей. Например, мы в ЖК «Кварталы 21/19» привлекали бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», специалисты сумели обыграть всем известные панельные дома серии П44-Т, разработали концепцию «двор без машины», запроектировали пешеходный бульвар, который станет доминантой не только нашего жилого комплекса, но и всего района.
Если смотреть по качественным характеристикам, отделочным материалам, оборудованию и комплектующим, в проектах комфорт-класса тоже есть свои «фишки». Например, освещение – мы использовали встраиваемые ультратонкие LED светильники, которые выглядят современно и потребляют энергии почти в 8 раз меньше, чем лампы накаливания. На полах у нас наливное полимерное покрытие, которое имеет ряд преимуществ перед обычной плиткой. Перечислять можно долго.
Но все эти «навороты» удорожают себестоимость строительства, а сегодня бытует мнение, что застройщики, напротив, пытаются экономить на всем. Так ли это?
Сэкономил – не продал. Конкуренция высокая, приходится выделять свой продукт среди разнообразия предложения на рынке. Покупатель сегодня стал более искушенным, срок принятия решения о покупке квартиры иногда растягивается на полгода. За это время клиенты успевают поездить, посмотреть, сравнить и выбрать лучшие предложения в рамках определенного бюджета. Есть проекты, которые находятся в замечательной локации, но не пользуются спросом. Почему так происходит? Потому что застройщик сэкономил на материалах, не позаботился о создании приятной глазу «картинки» – я имею в виду архитектуру и концепцию благоустройства.
Возвращаясь к вашему проекту, вы сказали, что строите панельные дома серии П44-Т, а проекты комфорт-класса в основном возводятся по монолитной технологии.
В нашем проекте большинство корпусов – монолитные. Только в первой очереди запроектированы панельные дома улучшенной серии. Это было осознанное решение, объясню. Срок строительства панельных зданий в среднем составляет два года, монолитных – около трех лет. Мы стартовали с панельными домами, за два года построили шесть корпусов, благоустроили территорию. Теперь, приезжая в офис продаж на площадку, потенциальные покупатели уже видят частично законченную картину, могут сделать определенные выводы, безусловно, это влияет на продажи. На сегодняшний день готовую квартиру в новостройке на территории ЮВАО можно купить только у нас. Благодаря такому тактическому шагу мы не только опередили конкурентов, но и продолжаем привлекать клиентов, которые уделяют большое внимание динамике строительства. Для таких покупателей наличие построенных корпусов в рамках проекта является определенного рода гарантией.
Какие еще приемы можно использовать, чтобы увеличить продажи?
Нужно расширять линейку предложения, чтобы охватить как можно больше клиентов. Например, если речь идет о квартирографии, нужно запроектировать как можно больше вариантов планировок с разной площадью квартир, обязательно предусмотреть студии, которые сегодня в спросе. В проекте должны быть квартиры с отделкой. Ремонтом от застройщика сегодня уже никого не удивишь. Мы решили пойти дальше и предлагаем не просто квартиры с отделкой, а готовое жилье под ключ. Помимо мебели, бытовой техники и электроники, мы предусмотрели элементы декора, текстиль и посуду, включая такие мелкие предметы, как вилки и ложки. Очень удобно, заезжай и живи!
Ваши прогнозы по развитию ситуации на рынке недвижимости. Какой совет вы бы дали людям, которые задумываются о покупке жилья?
В целом сегодня благоприятное время для покупки недвижимости. Цены находятся на рекордно низком уровне, дальнейшее снижение маловероятно. Напротив, я рассчитываю на поступательный рост, скачков не будет, но стоимость квадратного метра будет меняться за счет инфляции. На выбор клиентов в Московском регионе представлено огромное количество новостроек на любой вкус и бюджет. Людям, у которых недостаточно средств, на помощь приходит ипотека. Расчеты показывают, что покупка в ипотеку гораздо выгоднее аренды, можно подобрать вариант, когда сумма ипотечного платежа будет сопоставима с месячным размером арендной платы.
Касательно ситуации на рынке недвижимости, 2018 год будет нелегким, застройщикам предстоит адаптироваться к новым правилам, которые вступают в силу со следующего года. Для девелоперов с опытом не составит труда это сделать, молодым компаниям придется сложнее. Вообще за время существования рынка недвижимости мы пережили уже несколько серьезных кризисов и привыкли работать в любых условиях, поэтому я оптимистично смотрю в будущее.
Дата публикации 18 октября 2017
